서울중앙지방법원 2026타경100136. 관악구 봉천동 수팰리스에프티 102동 3층 303호로, 감정평가상 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 유선옥이며 2021년 2월 1일 매매를 원인으로 445,000,000원에 취득했습니다. 경매 신청채권자는 이지영이고 청구금액 역시 445,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기상 압류가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 임차인 이지영은 점유개시 2021년 2월 27일, 전입 2021년 3월 2일, 확정일자 2021년 2월 2일이며 보증금은 445,000,000원입니다. 선언된 말소기준권리는 2023년 6월 16일 의정부세무서장의 압류이므로, 임차인의 전입·점유가 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서에서도 을구 3번 주택임차권은 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 그 부족분을 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100136 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 102동 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대 · 철근콘크리트구조 지상 6층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 유선옥 · 2021.02.01 매매 · 거래가액 445,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 449,000,000원 / 359,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지영 / 445,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2020년 설정됐던 냉동냉장수산업협동조합 근저당은 2021.02.02 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2023.06.16 국세 압류이고, 이후 국민건강보험공단 압류, 서울특별시 압류, 강제경매개시결정 및 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 등기가 소멸한다고 해서 임차인의 보증금 채권까지 사라지는 것은 아닙니다. 이지영은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 조사돼, 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 보증금 승계
| 임차인 | 점유·전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지영 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2021.02.27 전입 2021.03.02 확정 2021.02.02 | 445,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 배당요구 2025.08.01 | 미배당 인수 현 회차 91,628,800원 |
이지영은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 보증금은 중복 합산할 사안이 아닙니다. 또한 이지영은 경매 신청채권자와 동일인입니다. 별도 위험 메모에서 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있으므로, 입찰 전 계약관계와 신청채권의 발생 원인을 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
수팰리스FT의 비교 거래는 2025년 2월 3층, 43.04㎡, 455,000,000원 1건입니다. 비교시세 평균과 최신 거래가 모두 455,000,000원이며, 대상 비교면적은 40.65㎡로 매칭돼 있습니다. 표면 최저가 359,200,000원은 이 기준의 78.9%지만, 이 비율은 대항력 임차인의 인수액을 빼고 계산된 숫자여서 이 사건의 투자 메리트 판단에는 적합하지 않습니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 449,000,000원 | 비교시세 455,000,000원과 유사 |
| 현재 최저가 | 359,200,000원 | 표면상 비교시세의 78.9% |
| 현 회차 인수액 | 91,628,800원 | 임차보증금 예상 미배당분 |
| 현 회차 실질취득 | 450,828,800원 | 비교시세의 약 99.1% |
| 최신 실거래 | 455,000,000원 | 2025.02 · 3층 · 43.04㎡ |
즉 현 회차 실질취득은 최신 실거래보다 불과 4,171,200원 낮은 수준입니다. 거래 표본도 1건뿐이라 이 차이를 충분한 안전마진으로 보기 어렵습니다. “최저가가 3.592억이니 시세보다 크게 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 80% | 359,200,000원 | 91,628,800원 | 450,828,800원 |
| 2회 유찰 시 64% | 287,360,000원 | 162,463,040원 | 449,823,040원 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 229,888,000원 | 219,130,432원 | 449,018,432원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 명확하게 보여줍니다. 최저가가 359,200,000원 → 287,360,000원 → 229,888,000원으로 내려가도, 인수액은 반대로 91,628,800원 → 162,463,040원 → 219,130,432원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 계속 약 4.49억~4.51억원대에 머뭅니다. 대항력 있는 보증금 445,000,000원이 사실상 가격의 바닥을 만드는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 359,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,828,800원 |
| 1. 임차인 이지영 보증금 | 445,000,000원 | 353,371,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 이지영 | 445,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인은 현 회차에서 353,371,200원을 배당받고 보증금 중 91,628,800원이 남는 것으로 추정됩니다. 이 부족분은 매수인 인수 대상입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 선순위로 차감될 경우 임차인의 실제 배당액이 줄어 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 다세대 물건으로 봐야 합니다.
- 입지. 봉림중학교 남동측 인근이며, 주위는 동유형 다세대주택·다가구주택·공원·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 2호선 봉천역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 남동측 약 6m, 남서측 약 8m 내외 포장도로에 접하며, 토지는 6필 일단의 완경사 주거용 건부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 토지거래계약에관한허가구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 건물상태. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 29세대의 소규모 집합주택이며 비교 실거래가 1건뿐이고, 경매 통계상 평균 유찰 8.1회·매각률 0.0%로 집계돼 보수적 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가를 계산. 현 최저가 359,200,000원에 예상 인수 91,628,800원을 반드시 더해 판단해야 합니다.
- 임차인 배당 변동 확인. 당해세 등 선순위 공과금이 실제 배당에 들어오면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
- 임대차 원본 확인. 임차인 이지영은 경매 신청채권자와 동일인이고 관계인 가능성 주의가 제기돼 있으므로 임대차계약서·채권발생 근거를 대조해야 합니다.
- 주택임차권 승계 조건 확인. 을구 3번 주택임차권은 보증금 전액 배당이 되지 않는 한 부족분이 매수인에게 승계되는 조건입니다.
- 민간임대주택 이력 확인. 2021.07.05 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등록의 현재 상태와 매각 이후 처리 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적 평가. 29세대·실거래 표본 1건·높은 평균 유찰 횟수를 고려해 단기 재매각을 전제로 한 입찰은 피하는 편이 합리적입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.592억짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저가만 놓고 보면 감정가 449,000,000원에서 1회 유찰돼 359,200,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 445,000,000원이고, 현 회차 예상 미배당액만 91,628,800원입니다. 따라서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 450,828,800원에 이르며, 최신 비교 실거래 455,000,000원과 거의 차이가 없습니다.
더 큰 문제는 유찰이 해결책이 아니라는 점입니다. 2회 유찰 시 실질취득 449,823,040원, 3회 유찰 시 449,018,432원으로, 낙찰가가 크게 떨어져도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준 부근에 머뭅니다. 여기에 세금 우선배당 변수와 소규모 다세대의 낮은 환금성까지 겹칩니다. 표면 가격은 할인돼 있지만 실제 취득비용에는 의미 있는 할인폭이 거의 남지 않는 사건으로, 가격·권리·환금성을 함께 보면 공격적인 입찰보다 매우 보수적인 검토가 필요한 물건입니다.
