수원지방법원 2025타경825. 경기도 평택시 모곡동 소재 부성타워 3층 315호의 임의경매 사건입니다. 해당 건물은 일반산업단지에 위치한 공장(지식산업센터)으로, 감정평가서상 공장 용도로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 이유주이고, 2023년 11월 16일 주식회사국민은행 앞으로 채권최고액 278,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 9월 4일 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

권리의 기준점은 명확합니다. 2023.11.16 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이 근저당권 및 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이전의 신탁등기도 이미 말소됐습니다. 그러나 등기상 권리가 소멸하는 것과 임차인의 대항력·보증금 인수 가능성은 별도로 판단해야 합니다. 특히 현재 확인된 임차인의 대항력 여부가 미상이므로, 현 단계에서 이 물건을 인수위험 없는 안전형이라고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 확인은 별개

말소기준권리는 2023년 11월 16일 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 278,400,000원이며, 매각에 따라 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 소멸하는 것으로 분석됩니다. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 기존 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상

현황조사 및 매각물건명세서 기준 · 실제 임차인 1명 · 보증기관 대위·승계 신고 아님

임차인 한은지가 315호 전부를 사무실로 사용하며, 보증금은 2,000,000원, 월차임은 250,000원입니다. 다만 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않고 대항력 및 우선변제권 판정도 미상입니다.

따라서 보증금이 비교적 소액이라는 이유만으로 낙찰자의 부담이 없다고 단정해서는 안 됩니다. 임대차의 성립 시점, 사업자등록 등 대항요건, 점유 개시 시점, 관련 법률의 적용 및 배당 여부를 확인해야 합니다. 사무실 점유인 만큼 주거용 전입신고 여부만으로 대항력을 확정하거나 부정하는 것도 적절하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 16.81%, 그렇다고 시세보다 싸다는 뜻은 아니다

감정가 279,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 46,891,530원입니다. 감정가 대비 16.81% 수준까지 내려온 큰 폭의 할인입니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다른 개념입니다.

이 물건의 가격 판단에서는 지식산업센터의 실수요, 업종별 입주 가능 여부, 임대수익, 현재 점유관계와 재매각 가능성이 중요합니다. 현재 확인된 가격만으로 주변 유사 호실의 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 낮은 최저가만을 근거로 고평가하거나 시세 차익을 기대해서는 안 됩니다.

* 각 회차의 0원은 예상배당 계산상 인수액입니다. 임차인 대항력 미상으로 최종 인수액은 확정되지 않았습니다. 미배당액은 채권자의 회수 부족분으로, 그 자체가 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,891,530원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 1,244,048원을 공제하면 국민은행에 45,647,482원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 232,752,518원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

이 미배당액은 근저당권 채권액의 회수 부족분이지, 매수인이 자동으로 인수하는 채무가 아닙니다. 다만 임차인의 대항력 및 배당관계가 미확정이므로 매수인의 최종 취득비용은 별도로 검토해야 합니다. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 항목이 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 북동측 인근입니다. 주변은 일반산업단지 내 공장지대로 중·소규모 공장과 지식산업센터가 형성돼 있습니다.
• 교통. 왕복 4차로 포장도로변에 있어 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측 직선거리 약 2.2km 지점에 평택지제역이 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 3층 315호입니다. 외벽은 그라스월·복합판넬·페인팅 등, 내벽은 페인팅, 바닥은 에폭시 등으로 마감됐습니다.
• 설비. 승객용·화물용 엘리베이터, 공용위생설비, 급·배수설비, 천정매립형 냉난방설비, 화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 30m, 서측으로 폭 10m 정도의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지·규제. 일반공업지역 및 일반산업단지 내에 있으며, 가축사육제한구역 등의 제한사항이 있습니다. 토지거래계약허가구역 표기는 외국인의 주택 취득에 관한 내용으로 기재돼 있어 해당 물건에 대한 실제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부 관계. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 여부도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 지식산업센터는 입주 가능 업종·사업목적·실제 사용 가능성에 따라 매수 수요가 제한될 수 있습니다. 5회 유찰된 이력까지 감안하면 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력 확인. 한은지의 임대차계약서, 점유 시작 시점, 사업자등록 등 대항요건, 근저당 설정일과의 선후관계를 확인하세요. 대항력 미상을 대항력 없음으로 취급해서는 안 됩니다.
• 보증금·배당요구 검증. 보증금 2,000,000원, 월차임 250,000원의 계약관계와 확정일자·배당요구 여부를 확인해 배당 후 매수인에게 남는 부담이 있는지 판단하세요.
• 실제 이용상태 확인. 감정평가상 공장과 임차인 조사상 사무실 사용이 일치하는지, 실제 시설과 허용 용도에 문제가 없는지 확인하세요.
• 지식산업센터 입주자격. 해당 호실을 취득·사용할 수 있는 업종과 관련 법령 및 관리규약상 제한사항을 검토하세요.
• 시세와 임대수익 검증. 유사한 지식산업센터 호실의 실제 매매사례, 공실률, 임대료, 관리비 및 향후 매각 가능성을 비교하세요. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 점유·인도와 관리비. 315호 전부에 대한 실제 점유관계를 확인하고, 인도 협의 및 미납 공용관리비 등 추가 부담 가능성을 점검하세요.
• 배당표 재검토. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등이 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 채권자 미배당액과 매수인 인수액을 혼동하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 및 매각조건을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 17% ≠ 시세의 17%”

평택 부성타워 315호는 감정가 279,000,000원에서 5회 유찰돼 46,891,530원까지 내려온 지식산업센터입니다. 숫자만 보면 상당한 할인으로 보이지만 실제 시세와 실질취득비용은 별도로 판단해야 합니다.

국민은행 근저당권과 경매개시결정의 소멸 구조는 명확합니다. 반면 한은지의 대항력·우선변제 여부가 미상이고, 공장과 사무실의 이용상태 차이 및 지식산업센터 특유의 입주·환금성 문제도 확인해야 합니다. 예상배당에서 인수액이 0원이라는 이유만으로 매수인의 최종 부담이 없다고 볼 수는 없습니다.

권리정리는 비교적 단순하지만, 임차관계는 미확정이고 가격 검증도 끝나지 않았습니다. 이 물건의 승부처는 감정가에서 얼마나 내려왔는지가 아니라 실제로 얼마에 취득해 적법하게 이용하고, 향후 얼마에 처분할 수 있는지에 있습니다. 현 단계의 결론은 입찰 보류 후 임차관계·용도·시세 확인 우선입니다.