수원지방법원 2025타경825. 평택시 모곡동 부성타워 3층 315호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 279,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 66,987,900원입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.11.16. 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 278,400,000원입니다. 이후 2025.09.04. 국민은행의 임의경매개시결정이 들어왔고, 이 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석에서 한 가지를 분리해서 봐야 합니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 한은지가 315호 전부를 사무실로 사용하며 보증금 2,000,000원, 월세 250,000원으로 기재돼 있습니다. 그런데 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 이 임차인을 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 단정할 수도 없어, 입찰 전 점유·사업자등록·대항요건 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경825 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 모곡동 438-8 부성타워 3층315호 |
| 이용상태 | 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 내 3층 315호 |
| 소유자 | 이유주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 66,987,900원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 237,328,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.11.16. 이유주 앞으로 소유권이전과 함께 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.09.04. 같은 국민은행이 임의경매를 신청했고 경매개시결정등기도 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 인수하도록 계산된 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한은지 | 315호 전부 · 사무실 | 2,000,000원 | 250,000원 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 한은지는 315호 전부를 사무실로 사용하는 것으로 조사됐으며 보증금은 2,000,000원, 월세는 250,000원입니다. 다만 전입신고일과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,987,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,605,782원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 278,400,000원 | 65,382,118원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 국민은행 채권은 전액 회수되지 않고 213,017,882원이 미배당으로 남습니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차인의 대항력도 미상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 모곡동 모곡근린공원 북동측 인근의 부성타워에 있으며, 주변은 일반산업단지 내 중·소규모 공장과 지식산업센터가 형성된 공장지대입니다.
- 교통. 왕복 4차로 포장도로변에 위치해 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 평택지제역은 남서측 직선거리 약 2.2km 지점입니다.
- 도로. 남측 폭 30미터, 서측 폭 10미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반공업지역·일반산업단지에 속하며 토지는 공장용지입니다. 공시지가는 687,200원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 승객·화물 엘리베이터, 급·배수설비, 천정몰입형 냉난방설비, 화재경보설비 등이 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 매각물건명세서와 감정평가 모두 315호를 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 기재합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인의 대항요건 확인. 한은지의 전입신고일이 확인되지 않습니다. 실제 점유개시 시점과 사업자등록·전입 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금·월세 확인. 조사상 보증금 2,000,000원, 월세 250,000원이지만 실제 계약서와 점유관계가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 대항요건 및 소액임차인 해당 여부 확인이 필요합니다.
- 감정가 할인 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 24% 수준이지만 실거래 시세자료가 없어 가격 우위를 판단할 수 없습니다.
- 지식산업센터 이용 적합성. 실제 사용할 업종과 공장(지식산업센터) 이용조건, 산업단지 내 입주 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 명도. 315호 전부를 임차인이 사용 중이므로 낙찰 후 인도·명도 협의 가능성을 염두에 둬야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비 등 실제 인수될 수 있는 비용은 관리주체에 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 임차인 확인
이 물건의 등기 구조는 단순합니다. 2023.11.16. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 315호 전부를 사용하는 임차인 한은지의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 변수가 남습니다.
또한 4회 유찰로 최저가가 66,987,900원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수도 없습니다. 이 물건은 실거래 비교자료가 없고 공장(지식산업센터)이라는 용도 특성도 있습니다. 결론은 “등기는 단순하지만, 임차관계 확인 전에는 안전형으로 단정할 수 없고 가격도 별도 검증이 필요하다”입니다. 입찰의 우선순위는 할인율이 아니라 임차인의 실제 대항요건과 지식산업센터의 이용·환금성 확인입니다.
