수원지방법원 2025타경845. 안성시 공도읍 만정리의 만정타워 1층 109호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 107,016,000원으로 감정가 312,000,000원의 34.3% 수준입니다. 권리의 기준점은 2016년 4월 26일 설정된 평택중앙새마을금고 근저당권 채권최고액 208,000,000원입니다. 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 이재훈은 109호 47.79㎡를 보증금 20,000,000원, 월차임 750,000원으로 점유하고 있고, 전입일은 2020년 11월 18일입니다. 말소기준권리인 2016년 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025년 10월 14일 접수됐지만 확정일자 정보가 없어 우선변제 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경845 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 만정리 779-4 1동 1층 109호 · 도로명 경기도 안성시 공도읍 송원길 23 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 8층 중 1층 |
| 소유자 | 김진영 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 107,016,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 166,480,080원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.04.26. 평택중앙새마을금고 근저당권 208,000,000원입니다. 2021년 제이씨현시스템주식회사 가압류 315,068,002원과 그 뒤의 국·지방자치단체·국민건강보험공단 압류, 2025년 임의경매개시결정 및 추가 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재훈 | 109호 47.79㎡ | 2020.11.18 | 20,000,000원 | 750,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
이재훈의 전입일은 2020.11.18로 말소기준권리 2016.04.26보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 배당요구는 2025.10.14 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 유찰·가격 구조 — 낮은 최저가보다 ‘왜 3회 유찰됐는지’가 중요
현재 회차 최저매각가는 107,016,000원으로 감정가 312,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 74,911,200원, 5회 유찰 시 52,437,840원입니다. 하지만 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,016,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,298,224원 |
| 2. 근저당 · 평택중앙새마을금고 | 208,000,000원 | 104,717,776원 |
| 3. 가압류 · 제이씨현시스템주식회사 | 315,068,002원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 523,068,002원 중 예상 배당액은 104,717,776원, 미배당은 418,350,226원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만정초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·학교·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도를 포함한 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 8층 건물 중 1층으로 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 상가임차인이 과일가게를 운영 중입니다.
- 도로. 남측으로 중로, 동측으로 소로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 949,900원/㎡입니다. 토지면적은 746.0㎡이고 지목·이용상황은 주차장입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 1층 근린시설이고 이미 3회 유찰된 만큼 재매각 시 매수층의 폭을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 이재훈의 전입일 2020.11.18, 보증금 20,000,000원, 월차임 750,000원 및 2025.10.14 배당요구 사실을 매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당순위. 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 여부와 실제 배당 가능액을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 해당액이 있는지 확인해 배당순위를 재점검해야 합니다.
- 3회 유찰 원인. 감정가 대비 34.3%라는 할인율보다 상권·공실 위험·업종 적합성·재임대 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 현재 영업 상태. 상가임차인이 과일가게를 운영 중이므로 인도 일정과 영업 종료·이전 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2016년 평택중앙새마을금고 근저당이고, 임차인 이재훈의 전입은 2020년으로 늦어 대항력이 없습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 물건은 감정가 312,000,000원에서 3회 유찰돼 107,016,000원까지 내려온 1층 근린시설입니다. 실거래 비교 없이 단순 할인율만으로 싸다고 볼 수 없고, 국세·지방세 압류 누적과 상업용 부동산의 환금성까지 감안하면 권리는 단순하지만 투자 판단은 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
