수원지방법원 2025타경845. 경기도 안성시 공도읍 만정리 779-4에 소재한 만정타워 1층 109호 근린생활시설입니다. 감정가 312,000,000원으로 출발했지만 네 번의 유찰을 거치면서 최저매각가가 74,911,200원까지 떨어졌습니다. 가격만 보면 큰 폭의 할인이지만, 이 물건을 주거용 아파트처럼 평가하면 안 됩니다. 현재 상가임차인이 과일가게를 운영하고 있으며, 소유권과 담보권 외에도 가압류·국세·지방세·건강보험 관련 압류가 얽힌 근린시설이기 때문입니다.

등기부상 말소기준권리는 2016.04.26 설정된 평택중앙새마을금고의 채권최고액 208,000,000원 근저당권입니다. 해당 근저당권과 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 또한 실제 임차인 이재훈의 전입신고일은 2020.11.18로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 권리상 보증금 인수액이 없다는 것과 점유자를 명도하거나 영업 중인 점포를 인도받는 데 비용과 시간이 들지 않는다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유 문제는 별도

권리분석의 중심은 2016.04.26 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 제이씨현시스템주식회사의 가압류 315,068,002원, 국세·지방세 등 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 박연희의 채권최고액 130,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 과거 신탁등기와 관련 압류 중에도 이미 말소된 이력이 있어 현재 유효한 인수권리와 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수는 없지만 명도는 남는다

임차인 이재훈은 보증금 20,000,000원, 월차임 750,000원으로 109호를 점유하며 영업 중입니다. 전입신고일인 2020.11.18은 말소기준권리 설정일인 2016.04.26보다 늦습니다. 현황조사와 매각물건명세서 등의 조사 결과에서도 대항력 없음으로 분류되어 있습니다.

2025.10.14 배당요구가 접수되었지만 확정일자 및 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 따라서 배당요구를 했다는 이유만으로 보증금 전액을 배당받는다고 볼 수 없습니다. 상가임차인의 최우선변제 해당 여부와 사업자등록 관련 요건, 실제 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 24%, 그러나 시세 확인은 필수

이 물건은 감정가 312,000,000원에서 출발해 4회 유찰되었고, 현재 최저매각가는 74,911,200원입니다. 감정가 대비 24.01% 수준으로, 감정가와 최저가 사이의 간격이 매우 큽니다.

회차별 금액은 경매 시나리오 기준이며 실제 후속 매각기일이나 낙찰가를 뜻하지 않습니다. 각 회차에서 최저가 낙찰 및 인수액 0원을 가정한 비교입니다.

상가가격은 같은 지역에 있다는 사실만으로 비교하기 어렵습니다. 1층 전면 노출, 실제 동선, 점포 접근성, 주변 상권과 임대수요, 건물 관리상태, 공실 가능성에 따라 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 현재 월차임 750,000원은 임대차 조건으로 확인되지만, 이 금액만으로 적정 매매가나 지속 가능한 임대수익률을 확정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 74,911,200원 가정)

매각가 74,911,200원에서 집행비용 1,748,402원을 차감하고 근저당권자에게 73,162,798원을 배당하는 추정입니다. 채권자 미배당액은 449,905,204원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

예상배당을 보면 현재 최저가 낙찰 시 매각대금 대부분이 선순위 근저당권자에게 돌아갑니다. 평택중앙새마을금고의 채권최고액 208,000,000원에 비해 예상배당은 73,162,798원에 그치며, 후순위 가압류 채권자인 제이씨현시스템주식회사에는 배당액이 배정되지 않았습니다. 전체 채권자 미배당액은 449,905,204원에 달합니다.

이 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 매수인이 그대로 떠안는 금액이 아닙니다. 제공된 경매 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에 걸쳐 0원으로 산정되어 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 만정초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 일반철골구조에 (철근)콘크리트지붕을 사용한 지상 8층 건물의 1층 점포입니다. 외벽은 석재 및 패널, 내벽은 인테리어 마감이며 위생급배수설비와 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 중로, 동측으로 소로에 접하고 있습니다. 실제 점포의 출입구 위치 및 가시성은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지이용. 준주거지역·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다. 토지이용계획에는 주차장, 교육환경 관련 보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 사항도 표시되어 있어 적용범위 확인이 필요합니다.
• 공부 및 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 여부도 특이사항이 없는 것으로 제시됩니다.
• 환금성. 이미 4회 유찰된 상가이므로 가격을 낮춘 것만으로 재매각이나 향후 환금이 쉽다고 단정할 수 없습니다. 해당 점포의 매수 수요와 임대수익 지속성을 별도로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래가 확인. 감정가 312,000,000원과 최저가 74,911,200원의 격차가 크지만, 최근 상가 실거래를 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요. 같은 건물 내 유사 점포의 거래와 임대조건을 우선 비교해야 합니다.
• 임차인 점유 및 명도. 이재훈이 과일가게를 운영 중입니다. 대항력이 없더라도 점포 인도, 영업시설과 집기 처리, 이사 협의에 필요한 시간과 비용을 검토하세요.
• 사업자등록·우선변제 확인. 상가임차인의 보증금은 20,000,000원, 월차임은 750,000원입니다. 배당요구일 2025.10.14와 함께 사업자등록 현황, 확정일자 및 최우선변제 요건을 재확인하세요.
• 세금 관련 채권. 국세·지방세 등 압류가 여러 건 존재합니다. 당해세 여부 및 교부청구 내역을 확인해 실제 배당순위와 채권 변동을 파악하세요.
• 관리비 및 시설 상태. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 비용이 있는지 확인하고, 1층 상가의 설비·누수·전기·급배수 상태를 직접 점검하세요.
• 권리 원본 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서와 임차인 관련 문건을 입찰 전에 다시 대조하세요. 특히 변동된 권리와 임차인 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 유찰 후 시나리오. 추가 유찰 시 52,437,840원과 36,706,488원의 가격 시나리오가 제시되지만, 낮은 입찰가 자체가 적정 가치를 보장하지는 않습니다. 검증된 상가가치와 명도비용을 기준으로 입찰 상한을 결정해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 좋은 상가 투자”

이 물건은 감정가 대비 24.01%라는 숫자로 관심을 끌지만, 더 중요한 것은 그 가격이 만들어진 배경입니다. 4회의 유찰, 실제 영업 중인 상가임차인, 여러 압류와 상당한 채권 미배당이 함께 존재합니다.

다행히 말소기준권리 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되고, 임차인도 대항력 없는 후순위 점유자로 분류됩니다. 따라서 제공된 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 점유자의 명도, 세금 관련 배당순위, 미납 관리비, 실제 영업수익과 상가 환금성은 별도의 확인이 필요합니다.

특히 현재 최저매각가가 감정가의 24.01%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 표현할 수는 없습니다. 실거래 가격과 현장 수요를 확인하지 못한 상태에서는 할인율의 크기가 곧 안전마진이 되지 않습니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 매력과 환금성에 대한 판단은 보류해야 하는 상가입니다. 현재 회차에서 응찰하려면 실제 상가가치의 검증과 임차인 인도계획이 먼저입니다. 권리분석의 초점은 보증금 인수 여부를 넘어, 최종 취득 후 이 점포를 어떻게 활용하고 처분할 수 있는지까지 확장되어야 합니다.