수원지방법원 2025타경857. 평택시 신장동 227-8, 주건축물 제1동 6층 602호입니다. 감정평가 이용상태는 공부상 생활숙박시설이고, 매각물건명세서 비고 역시 왕복2차로에 접한 15층 생활숙박시설의 6층에 위치한다고 적고 있습니다. 감정가 95,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 46,550,000원, 감정가의 49%입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 최윤아 명의 소유권이전과 같은 날인 2020.07.08. 주식회사신한은행이 채권최고액 84,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2025.09.18. 신한은행의 임의경매개시결정도 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경857 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 227-8 주건축물 1동 6층602호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 생활숙박시설 · 15층 건물 내 6층 602호 |
| 소유자 | 최윤아 · 2018.09.17. 매매 · 거래가액 130,000,000원 · 2020.07.08. 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 61,359,846원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.08. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 84,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수는 없다
2020.02.19. 교보자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소되었습니다. 이후 2020.07.08. 최윤아에게 소유권이전이 이뤄지고, 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 경매개시결정은 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 가격 흐름 — 95,000,000원에서 49%까지
현재 최저매각가는 46,550,000원으로 감정가 95,000,000원의 49%입니다. 다만 이 물건은 생활숙박시설이고, 실제 내부상태와 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 볼 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 46,550,000원 | 38,687,900원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 32,584,999원 | 52,401,531원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 22,809,499원 | 62,001,072원 |
유찰이 이어지면 매각가는 32,584,999원, 22,809,499원으로 낮아지고 신한은행의 미배당액은 각각 52,401,531원, 62,001,072원으로 커집니다. 그러나 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 채권자의 미회수액 증가와 매수인의 인수위험은 서로 다른 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 45,312,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 46,550,000원을 가정하면 집행비용 1,237,900원을 제외한 45,312,100원이 신한은행 근저당에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 38,687,900원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄역(지하철1호선) 북동측 인근이며, 주위에는 생활형숙박시설·오피스텔·근린생활시설·다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 6층 602호이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·화재경보·스프링클러·소화전설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고, 매각물건명세서 비고에는 왕복2차로에 접하고 있는 것으로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,188㎡, 공시지가 1,685,000원/㎡이며 대체로 사다리형 평지로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 생활숙박시설 용도 확인. 공부상 생활숙박시설이므로 실제 사용형태와 이용 가능 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 임차인 조사상 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 관련 서류로 실제 점유관계를 확인하세요.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재 등으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 내부 구조와 관리상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 49% 숫자에만 의존하지 않기. 감정가 95,000,000원 대비 최저가 46,550,000원이라는 비율은 확인되지만, 이것만으로 실제 시장가보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 신한은행 미배당 38,687,900원은 채권자의 미회수액이며 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·관광특구·비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 토지이용계획을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 용도와 점유 확인이 먼저”
이 물건의 장점은 권리구조입니다. 2020.07.08. 신한은행 근저당이 말소기준이고 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 95,000,000원에서 두 차례 유찰돼 46,550,000원까지 내려왔지만, 물건은 생활숙박시설이고 임대관계와 내부상태가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 단순하지만, 용도·점유·실제 환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
