인천지방법원 2025타경507641. 인천 미추홀구 도화동 ‘올레오’ 17층 1703호, 전용 76.175㎡ 아파트입니다. 감정가는 324,000,000원이지만 6회 유찰돼 최저매각가는 158,760,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 49%입니다. 그러나 이 물건은 최저가만 보고 판단할 수 없습니다. 임차인 임지선은 2020.12.18 점유를 시작하고 2020.12.28 전입했으며, 말소기준인 2022.09.02 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인입니다.
현재 최저가를 가정한 배당에서는 집행비용 3,022,640원을 제외한 155,737,360원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 270,000,000원 중 114,262,640원이 남습니다. 확약서가 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건에는 해당 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼, 임지선 관련 인수는 실질 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 17층 1703호 · 도로명주소 인천광역시 미추홀구 경인로 306 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 76.175㎡ · 26층 중 17층 |
| 사용승인 / 규모 | 2018.10.17 · 올레오 104세대 |
| 소유자 | 김원태 지분 2분의 1 · 이민호 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 158,760,000원 (6회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 등기상 특기 | 민간임대주택등기 · 2022.12.07 등기 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원*
2018.10.23 설정된 송림새마을금고 근저당권 187,680,000원은 2021.01.11 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 등기상 선언된 2022.09.02 미추홀구의 김원태 지분 압류입니다. 같은 날 이민호 지분에도 압류가 등기됐고, 그 뒤의 가압류·국세 압류·임차권등기·강제경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 승계판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임지선 주택전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.12.28 확정 2020.11.12 점유 2020.12.18 | 270,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 有 | 규정상 114,262,640원 실질 0원* |
* 매각물건명세서에 임지선의 을구 3번 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 해당 임차인 인수액을 실질 0원으로 평가합니다. 이 확약은 임지선 임차권등기에 한정됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐도 72.2%
대항력 인수형은 원칙적으로 낙찰가와 미배당 보증금을 합한 실질취득비용으로 시세를 비교해야 합니다. 이 사건은 확약서 반영 후 실질 인수가 0원이므로 실질취득비용은 158,760,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적대 거래 4건의 평균은 220,000,000원이고, 최신 거래는 2025.12의 240,000,000원입니다. 실질취득은 최근 12개월 평균의 72.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 76.18㎡ | 20층 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 76.18㎡ | 22층 | 217,000,000원 |
| 2025.09 | 81.37㎡ | 4층 | 195,000,000원 |
| 2025.06 | 76.18㎡ | 21층 | 228,000,000원 |
| 2022.10 | 76.18㎡ | 16층 | 388,000,000원 |
| 2022.09 | 76.18㎡ | 21층 | 388,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 220,000,000원 |
전체 6건 평균 276,000,000원에는 2022년의 388,000,000원 거래 2건이 포함돼 있어 현재 가격 판단 기준으로 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 그 기준에서는 실질취득 158,760,000원이 낮지만, 최근 거래군이 과거 거래군보다 -43.3% 하락한 점을 고려하면 과거 고점 회복을 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,022,640원 |
| 1. 임차인 임지선 보증금 | 270,000,000원 | 155,737,360원 |
| 2. 송림새마을금고 근저당권 등기상 2021.01.11 말소 | 187,680,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 송영주 | 125,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 군산시수산업협동조합 | 62,499,627원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임지선의 미배당 보증금은 114,262,640원입니다. 다만 해당 임차권등기에 관한 말소동의 확약서를 반영해 매수인 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 규정상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 49% | 158,760,000원 | 114,262,640원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 39% | 127,008,000원 | 145,570,112원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 · 감정가 31% | 101,606,400원 | 170,616,090원 | 0원* |
확약이 없는 일반 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커지므로 총부담은 보증금 수준에서 고정됩니다. 이 사건은 임지선 임차권등기에 대한 확약이 있어 회차별 실질 인수를 0원*으로 평가하지만, 입찰 전 확약서 원문과 매각물건명세서의 적용 문구를 반드시 맞춰봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 26층 건물의 17층 1703호입니다. 사용승인일은 2018.10.17입니다.
- 입지. 도화IC 남동측 인근의 노변주상혼용지대로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 경인고속도로 도화IC가 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로·토지. 8필지 일단지의 평지로 북측 광대로, 남측 소로에 접합니다. 대표지번은 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 104세대 규모이며 최근 거래는 존재하지만, 최근 가격 추세가 -43.3%이고 경매 평균 유찰 횟수가 3.6회인 점은 보수적으로 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 임지선 주택임차권등기에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 인수액 이중 시나리오. 확약 반영 시 실질 인수는 0원*이지만, 적용되지 않으면 현재 회차 규정상 인수액은 114,262,640원입니다.
- 말소된 근저당 구분. 2018.10.23 송림새마을금고 근저당은 2021.01.11 말소됐으므로 현재 인수 권리로 혼동하지 않아야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 여부와 법정기일에 따라 배당액이 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 등기된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 내용을 매각물건명세서와 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 하락장 가격 산정. 2022년 388,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 276,000,000원이 아니라 최근 12개월 평균 220,000,000원과 최신 거래 240,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.
- 관리비·점유 현황. 관리비 체납, 현재 점유자, 명도 협의 필요 여부를 관리사무소와 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 가격 메리트를 만든다”
이 물건의 본질은 단순한 6회 유찰 저가 물건이 아닙니다. 임지선은 말소기준보다 앞서 전입한 대항력 임차인이고, 현재 최저가 배당만으로는 보증금 114,262,640원이 남습니다. 확약서가 없다면 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득 부담은 보증금 수준에 머뭅니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 임지선 관련 인수는 실질 0원*으로 평가합니다. 그 전제에서 실질취득 158,760,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 72.2%로 가격 여지가 있습니다. 반면 6회 유찰과 -43.3% 하락 추세, 104세대 규모와 경매 매각률 0.0% 통계는 환금성에 보수적인 판단을 요구합니다. 결론은 확약서 확인 시 가격 검토 가능, 확인 전에는 대항력 인수형으로 취급입니다.
