수원지방법원 2025타경884. 평택시 고덕면 해창리 ‘고덕에스티브이지식산업센터’ 5층 550호로, 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 박미선이며, 2022년 8월 5일 국민은행 근저당권이 채권최고액 294,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025년 10월 14일 국민은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 현재 확인되는 임차인은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 319,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저가는 109,417,000원까지 내려왔습니다. 수치상으로는 감정가의 34.3%지만, 감정가 대비 할인율 자체가 곧 시세 대비 저가 매수라는 뜻은 아닙니다. 특히 본건은 아파트가 아니라 공장 용도의 지식산업센터이고, 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 응찰 강도가 약했다는 신호로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경884 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 5층 550호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 10층 중 5층 제550호 |
| 소유자 | 박미선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 109,417,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 250,569,627원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 임차인의 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 2022년 8월 5일 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 대한토지신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐으며, 현재 소유권은 박미선에게 이전되어 있습니다.
② 가격과 유찰 — 감정가 34.3%, 그러나 ‘싸다’로 단정 금지
현재 회차 최저가는 109,417,000원으로 감정가 319,000,000원의 34.3%입니다. 네 번째 유찰 시 시나리오는 76,591,900원, 다섯 번째 유찰 시는 53,614,330원으로 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 109,417,000원 | 34.3% | 186,914,838원 |
| 4회 유찰 시 | 76,591,900원 | 24.01% | 219,186,754원 |
| 5회 유찰 시 | 53,614,330원 | 16.81% | 241,750,728원 |
유찰이 거듭될수록 낙찰가가 낮아지고 국민은행의 미배당액은 커지지만, 그 증가분이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 회차에서도 실질취득은 낙찰가 109,417,000원에 매수인 인수 0원을 더한 109,417,000원입니다. 다만 지식산업센터는 주거용 아파트와 달리 업종·임대수요·공실·매각 수요에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로, 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,417,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,331,838원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 294,000,000원 | 107,085,162원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 109,417,000원 가정 시 집행비용 2,331,838원을 제외한 107,085,162원이 국민은행 근저당에 배당됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 186,914,838원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕면 해창리, 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근. 주위는 공장·상가·업무용건물이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 10층 건물의 5층 550호이며, 2022년 6월 30일 사용승인됐습니다. 위생·냉난방·화재탐지·소화·승객용 및 화물용 승강기·각층 주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정 이용상태와 매각물건명세서 모두 공장(지식산업센터) 용도로 확인됩니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 지식산업센터 및 지원시설 부지로 이용 중이며, 북측 약 12m·서측 및 동측 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 중로3류와 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,825,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공장·업무용 집합건물인 만큼 주거용 아파트보다 수요층이 제한될 수 있으며, 현재 3회 유찰이라는 경매 이력도 환금성을 보수적으로 볼 근거입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율만 보지 않기. 109,417,000원은 감정가의 34.3%지만, 지식산업센터의 실제 환금성과 수요를 확인하지 않으면 ‘저가 매수’ 여부를 판단하기 어렵습니다.
- 공장 용도 확인. 주거용이 아니라 공장(지식산업센터) 용도이므로 입주 가능 업종과 실제 사용계획이 맞는지 확인해야 합니다.
- 임대관계·점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유 상태와 실제 사용자를 입찰 전 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·공용비용. 집합건물의 공용부분 관리비 등 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 76,591,900원, 5회 유찰 시 53,614,330원으로 내려가는 구조이므로 현재 회차와 추가 유찰의 가격 차이를 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 현장상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 환금성
이 물건의 권리구조만 보면 복잡하지 않습니다. 임차인은 없고, 2022년 8월 5일 국민은행 근저당이 말소기준권리이며 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 감정가 319,000,000원에서 이미 세 차례 유찰되어 109,417,000원까지 내려온 공장용 지식산업센터라는 점은 별개의 위험 신호입니다. 권리는 합격권이지만, 가격은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 수요와 환금성으로 판단해야 합니다. 현재 회차에서의 실질취득액은 109,417,000원이고, 이 금액이 매력적인지는 현장 임대수요와 동일·유사 지식산업센터의 실제 거래·공실 수준을 확인한 뒤 결정하는 편이 안전합니다.
