수원지방법원 2025타경912. 경기도 평택시 팽성읍 대사리 소재 연립주택 단지, 통칭 ‘바흐하우스’ 내 근린생활시설에 관한 경매입니다. 등기상 소유자는 장옥례, 신청채권자는 주식회사하나은행입니다. 2024년 6월 26일 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 국세 압류와 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 권리들은 등기상 매각으로 소멸할 예정이며, 조사된 임차인들의 전입일도 말소기준일보다 늦습니다.
숫자만 보면 감정가의 약 24%에 입찰할 수 있는 물건입니다. 그러나 4회 유찰은 단순한 가격 할인 정보가 아니라, 해당 가격대에서 매각되지 않았다는 위험 신호이기도 합니다. 게다가 이 물건은 일반 아파트나 연립주택이 아니라 근린생활시설입니다. 공동주택 매매가격을 그대로 대입해서 가격 메리트를 판단하거나, 주거용 부동산과 같은 환금성을 전제하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경912 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 대사리 299-13 제3동 제1층 제101호 도로명주소: 경기도 평택시 팽성읍 대사로 69 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 + 토지 건축물대장상 용도: 근린생활시설 |
| 매각특징 | 일괄매각 · 연립주택 단지(통칭 ‘바흐하우스’) 내 근린생활시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 4층 건물 내 1층 101호 외 3개호 관련 감정 기재 |
| 소유자 | 장옥례 (2024.06.26 소유권이전) |
| 감정가 | 869,105,000원 |
| 최저매각가 | 208,672,110원 (감정가의 24.01%, 4회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사하나은행 |
| 경매청구액 | 464,091,355원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.26 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 236,400,000원 |
| 실제 임차인 | 2명 · 각 보증금 10,000,000원 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 (기재된 권리관계 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
권리분석의 출발점은 2024.06.26 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 236,400,000원이고, 같은 근저당에 경기도 평택시 팽성읍 대사리 299-14 소재 토지의 장옥례 지분이 공동담보로 기재되어 있습니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다.
이후 2025.08.01에는 평택세무서장의 국세 압류, 2025.11.03에는 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준권리 이후의 등기로, 소유권에 관한 해당 등기는 매각에 따라 소멸할 것으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
확인된 실제 임차인은 주식회사 컨시어지와 임효정, 총 2명입니다. 두 임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 2024.06.26 이후입니다. 따라서 제시된 권리관계상 매수인에게 대항할 수 없는 임차인으로 분석됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 컨시어지 | 2024.10.15 | 10,000,000원 | 1,300,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인 승계 0원 추정 |
| 임효정 | 2025.06.02 | 10,000,000원 | 1,000,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인 승계 0원 추정 |
| 실제 임차인 수 | 2명 |
|---|---|
| 보증금 합계 | 20,000,000원 |
| 월차임 합계 | 2,300,000원 |
| 임차 부분 | 각각 미상 |
| 확정일자 | 2명 모두 확인되지 않음 |
| 배당요구 | 2명 모두 확인되지 않음 |
| 대항력 | 2명 모두 없음으로 분석 |
| 매수인 보증금 승계 | 0원 추정 |
보증금 합계가 20,000,000원이라는 이유만으로 그 금액을 매수인 인수액에 더해서는 안 됩니다. 두 임차인 모두 말소기준 이후에 전입했으므로, 현재 확인된 관계에서는 매수인이 임차보증금을 승계하지 않는 것으로 분석됩니다. 따라서 최저매각가에 보증금 인수를 더한 실질취득 추정액도 208,672,110원입니다. 다만 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 별도입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 있지만 직접 비교할 수 없다
이 사건에서 가장 경계해야 할 부분입니다. 인근 공동주택 거래 자료에는 최근 12개월 평균으로 표시된 586,368,333원과 최신 거래가 587,000,000원이 나타납니다. 숫자만 대조하면 최저매각가 208,672,110원은 해당 평균의 35.6%입니다.
하지만 이 비율은 적정 시세 대비 할인율로 해석할 수 없습니다. 비교 거래는 전용면적 140.71㎡의 공동주택인 반면, 경매 대상은 근린생활시설이며 거래 비교 기준 면적도 48.45㎡로 서로 다릅니다. 더욱이 최신 거래 시점이 2025년 6월이므로 2026년 10월의 입찰가격을 평가하기에는 시의성도 부족합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 140.71㎡ | 3 | 587,000,000원 |
| 2025.05 | 140.71㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2025.05 | 140.71㎡ | 3 | 587,000,000원 |
| 2024.08 | 140.71㎡ | 4 | 662,080,000원 |
| 2024.07 | 140.71㎡ | 1 | 600,050,000원 |
| 2024.07 | 140.71㎡ | 4 | 662,080,000원 |
| 표본 평균 | 140.71㎡ | 6건 | 586,368,333원 |
또한 최근 12개월 평균으로 표시된 거래 자료의 실제 거래기간은 2024.07~2025.06입니다. 2026.10.27 매각기일을 기준으로 하는 최근 12개월 거래를 보여주는 것은 아닙니다. 하락이나 상승 추세를 판단할 수 있는 적절한 동일 용도·동일 규모의 시계열 비교 자료도 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,672,110원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,721,410원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 236,400,000원 | 204,950,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 208,672,110원 |
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,721,410원을 공제한 204,950,700원이 하나은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 236,400,000원 기준으로 31,449,300원의 미배당이 발생하며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
신청채권자의 경매청구액은 464,091,355원으로 근저당권의 채권최고액보다 큽니다. 위 배당표는 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상치이며, 실제 채권 구성, 공동담보 관계, 국세 우선순위 및 임차인 배당 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 채권자의 미배당액이 발생한다는 사실만으로 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
위 배당은 집행비용을 추정하고 하나은행 근저당을 중심으로 산정한 결과입니다. 당해세, 최우선변제, 국세 압류 관련 배당은 별도 반영되지 않았으며 실제 배당표와 다를 수 있습니다. 인수액 0원은 확인된 권리관계에 따른 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
향후 유찰이 이어지면 최저매각가는 추가로 내려갈 수 있습니다. 다만 매각가가 낮아질수록 하나은행의 미배당도 커지는 구조입니다. 채권의 미배당 확대 자체가 매수인의 채무 인수를 뜻하지는 않지만, 반복 유찰이 나타내는 거래 위험을 간과해서는 안 됩니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 24.01% |
208,672,110원 | 204,950,700원 | 31,449,300원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
146,070,477원 | 143,225,490원 | 93,174,510원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.76% |
102,249,333원 | 100,017,842원 | 136,382,158원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 평택시 팽성읍 대사리 소재 대사1리마을회관 북서측 인근으로, 단독주택·연립주택·농경지가 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 제반 교통여건은 무난한 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물로 외벽은 석재붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며 새시창호를 사용합니다. 위생·급배수·화재경보 및 탐지설비가 있습니다.
- 토지. 지반이 평탄하게 조성된 사다리형 토지입니다. 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고, 연립주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지 관련 수치. 토지면적 6,056.0㎡, 공시지가 321,700원/㎡가 기재돼 있습니다. 이는 개별 경매 호실의 전용 대지지분 면적을 의미하지 않으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 사용 상태와 임차 부분은 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 4회 유찰 및 단지 관련 평균 유찰 4.0회가 확인됩니다. 주택과 달리 근린시설은 적합한 사용 수요와 임대수익을 확인해야 하므로 현재 거래가격만으로 환금성이 좋다고 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 대상 확인. 매각물건명세서의 일괄매각 범위와 감정평가서에 언급된 101호 외 3개호의 세부 구성을 확인하세요. 전유부분과 대지권·공동담보 토지는 구분해서 검토해야 합니다.
- 시세를 다시 산정. 140.71㎡ 공동주택의 평균 거래가를 근린시설에 적용하지 말고, 동일 용도·규모의 거래사례와 임대수익 자료를 확보하세요.
- 임차인 2명 확인. 주식회사 컨시어지와 임효정의 실제 점유 공간, 임대차계약 내용, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 국세 압류 검토. 평택세무서 압류의 체납세목·법정기일·배당 가능 금액을 확인하고, 실제 배당순위에 미칠 영향을 검토하세요.
- 공동담보 검토. 하나은행 근저당에 기재된 대사리 299-14 토지의 장옥례 지분과 본건의 담보 관계를 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 보증금 승계 추정액은 0원이나, 임차인 2명의 점유 해소에 필요한 기간과 비용은 별도로 예상해야 합니다.
- 임대수익 검증. 조사된 월차임 합계는 2,300,000원이지만, 매각 후 임대차가 유지될 것인지 및 실제 수납 여부는 확인되지 않았습니다. 이를 확정 수익으로 사용해서는 안 됩니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 부분, 취득세와 부대비용, 근린생활시설의 관리 부담을 별도로 확인하세요.
- 입찰기일 재확인. 2026.10.27 매각기일과 실제 진행·변경·정지 여부, 매각조건을 법원 공고 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”
평택 팽성읍 바흐하우스 근린시설은 권리와 가격을 반드시 분리해서 봐야 하는 경매입니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 실제 임차인 2명 모두 그 이후에 전입했으므로, 확인된 권리관계상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 법률상 인수 부담만 놓고 보면 구조가 비교적 명료합니다.
반면 가격 판단은 전혀 다릅니다. 감정가 869,105,000원에서 최저가 208,672,110원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 자료상의 최근 평균 거래가격 586,368,333원은 면적과 용도가 다른 주택 거래이기 때문입니다. 여기에 4회 유찰, 국세 배당 변수, 임차인 2명의 명도, 일괄매각 범위와 근린시설 환금성 검증이 더해집니다.
최종 판단은 보수적 C등급(44점)입니다. 권리상 인수 위험이 제한적이라는 점은 긍정적이지만, 가격 적정성이 검증되지 않은 4회 유찰 근린시설에 높은 등급을 부여하기 어렵습니다. 이 물건은 감정가 대비 할인율보다 실제 매각 대상의 구성, 근린시설의 독립적인 시장가격, 임대수익, 향후 처분 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 권리는 조건부 검토 가능, 가격은 검증 전 보류.
