298,103,015원
수원지방법원 2025타경912. 평택시 팽성읍 대사리 299-13, 통칭 “바흐하우스” 연립주택 단지 내 근린생활시설입니다. 집합건축물대장상 용도도 근린생활시설이고, 감정평가상 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호입니다. 현재 회차 최저매각가는 298,103,015원으로 감정가 869,105,000원에서 3회 유찰된 상태입니다.
권리 구조의 기준점은 2024.06.26. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 236,400,000원입니다. 이보다 뒤에 들어온 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사에서 확인된 주식회사 컨시어지와 임효정도 각각 2024.10.15., 2025.06.02. 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경912 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 대사리 299-13 3동 1층101호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 팽성읍 대사로 69 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 집합건축물대장상 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 장옥례 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 869,105,000원 / 298,103,015원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 464,091,355원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2024.05.29. 주식회사시그니처스 명의로 소유권보존된 뒤 우리자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이루어졌고, 해당 신탁등기는 2024.06.26. 말소됐습니다. 같은 날 장옥례에게 소유권이 이전되고 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.08.01. 평택세무서 압류와 2025.11.03. 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 컨시어지,131311-0318810 | 2024.10.15 | 10,000,000원 | 1,300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임효정 | 2025.06.02 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 점유자 모두 전입일이 말소기준권리인 2024.06.26.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이고, 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션에서도 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 비교 — 50.8% 숫자는 그대로 믿으면 안 된다
현재 최저가는 298,103,015원으로 감정가 869,105,000원의 34.3%입니다. 제공된 거래자료의 최근 12개월 평균은 586,368,333원이고 최신 거래는 2025.06. 587,000,000원입니다. 숫자만 보면 최저가가 최근 평균의 50.8% 수준입니다.
하지만 이 거래자료에는 중요한 제한이 있습니다. 시세 검색 대상면적은 48.45㎡인데 실제 제시된 최근 6건은 전부 140.71㎡로, 면적 일치 여부가 불일치입니다. 게다가 본건은 근린생활시설인데 거래자료는 공동주택 단지 자료로 잡혀 있습니다. 그러므로 최근 평균 586,368,333원이나 최신 거래 587,000,000원을 본건의 직접 시세로 보고 “절반 가격이라 싸다”고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 140.71㎡ | 3 | 587,000,000원 |
| 2025.05 | 140.71㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2025.05 | 140.71㎡ | 3 | 587,000,000원 |
| 2024.08 | 140.71㎡ | 4 | 662,080,000원 |
| 2024.07 | 140.71㎡ | 1 | 600,050,000원 |
| 2024.07 | 140.71㎡ | 4 | 662,080,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 140.71㎡ | 6건 | 586,368,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 298,103,015원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,973,442원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 236,400,000원 | 236,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 56,729,573원 |
현재 최저가 298,103,015원 가정 시 하나은행 채권최고액 236,400,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 56,729,573원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 298,103,015원 | 236,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 208,672,110원 | 204,950,700원 | 31,449,300원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 146,070,477원 | 143,225,490원 | 93,174,510원 | 0원 |
4회·5회 유찰 시 하나은행의 미배당액은 커지지만, 이 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 평택시 팽성읍 대사리 ‘대사1리마을회관’ 북서측 인근이며, 단독주택·연립주택·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 근린생활시설이며, 연립주택 단지 내 근린생활시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며 외벽은 석재붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 화재경보·탐지설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 6,056.0㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형이며 연립주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 321,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 직접 시세 재확인. 제공된 실거래 6건은 면적 140.71㎡로 본건 비교 대상면적 48.45㎡와 일치하지 않습니다. 근린생활시설 1층 101호와 유사한 면적·용도 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 주식회사 컨시어지와 임효정은 대항력이 없지만 현재 실제 점유 상태, 계약 존속 여부, 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 사업성 확인. 근린생활시설이므로 아파트처럼 단순 전용면적 시세로 접근하지 말고 실제 임대료·공실·업종 수요를 확인해야 합니다.
- 토지·규제 확인. 생산관리지역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 등 이용제한이 기재돼 있으므로 목적에 맞는 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 원본 배당관계와 체납내역을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 현황을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 검증이 먼저”
이 사건은 권리만 놓고 보면 구조가 비교적 분명합니다. 2024.06.26. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 조사된 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 869,105,000원에서 3회 유찰돼 298,103,015원까지 내려왔지만, 제시된 최근 거래 6건은 모두 140.71㎡로 본건 비교 대상면적 48.45㎡와 맞지 않습니다. 따라서 “감정가의 34%”, “최근 평균의 50.8%”라는 숫자만으로 저가매수라고 결론내릴 수 없습니다. 권리는 통과하지만, 실제 응찰 여부는 근린생활시설 자체의 적정가와 임대·환금성을 별도로 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
