수원지방법원 2025타경926. 경기도 평택시 고덕면 해창리 1270, 지1지식산업센터 5층 534호입니다. 감정평가상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 규모입니다. 현 소유자는 양우태 씨로, 2023년 8월 31일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전과 함께 기존 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 236,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 경기신용보증재단과 신용보증기금의 가압류가 등기됐고, 하나은행이 임의경매를 신청했습니다. 매각으로 말소기준 근저당권과 그 이후의 가압류·경매개시결정 등기는 소멸하는 구조입니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가에서 임대관계 미상으로 기재된 만큼, 등기상 소멸과 실제 점유관계 확인은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 가압류는 소멸

권리분석의 출발점은 2023년 8월 31일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이보다 앞선 우리자산신탁의 신탁등기는 이미 말소돼 있고, 현 소유자 양우태 명의의 소유권이전등기가 존재합니다. 말소기준 근저당권 이후 등기된 경기신용보증재단 가압류 4,333,526원, 신용보증기금 가압류 9,216,452원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.

② 임차인·점유관계 — 신고는 없지만 확인은 필요

확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계 기재는 미상입니다. 따라서 실제 점유자가 없다고 단정하거나, 현장 점유자의 대항력 여부를 확정할 수는 없습니다. 실제 임차 또는 점유관계가 확인될 경우 전입·점유·확정일자 및 권리 성립 시점을 별도로 검토해야 합니다.

③ 4회 유찰 — 감정가 24%의 의미

최초 감정가는 251,000,000원입니다. 네 차례 유찰을 거치면서 현재 최저매각가는 60,265,100원, 즉 감정가의 24.01%가 됐습니다. 감정가 대비 가격 하락폭은 크지만, 이것이 곧 현재 실거래 시세 대비 할인율이라는 의미는 아닙니다.

지식산업센터는 개별 호실의 실제 이용 가능성, 내부 상태, 임대수요, 관리비 부담 및 처분 가능성에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다. 특히 이미 네 차례 유찰됐다는 점은 감정가만으로 적정 매수가격을 판단해서는 안 된다는 경고 신호입니다. 동일 건물이나 인근 유사 지식산업센터의 최근 실거래가격과 임대조건을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 60,265,100원 가정)

현재 최저가로 매각되면 집행비용 1,484,772원을 제외한 58,780,328원이 하나은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 가압류 채권자인 경기신용보증재단과 신용보증기금에는 배당이 돌아가지 않고 소유자 잔여금도 0원입니다.

전체 배당 대상 채권액 249,949,978원 중 예상 채권자 배당액은 58,780,328원이며, 채권자 미배당액은 191,169,650원입니다. 이 미배당액은 채권자 측의 회수 부족분으로, 매수인 인수액 191,169,650원을 의미하지 않습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 별도로 0원입니다.

배당액은 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 추정치입니다. 하나은행의 경매신청 청구액은 200,962,056원이며, 근저당권 채권최고액 236,400,000원과 구분됩니다. 집행비용은 추정액이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 저가보다 중요한 것은 회수 구조

현재 회차에 이어 추가 유찰이 발생할 경우를 비교하면 매각대금은 낮아지는 반면 채권자 미배당액은 커집니다. 중요한 점은 아래 세 시나리오 모두 예상 매수인 인수액은 0원이라는 사실입니다. 다만 실제 낙찰가격은 응찰 결과에 따라 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 한국지역난방공사 평택지사 북동측 인근입니다. 고덕국제화지구 내 지식산업센터·근린생활시설·업무시설·공원 등이 위치하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물의 5층 534호입니다. 외벽은 석재붙임과 강화유리창 마감 등이 적용됐으며, 위생급배수·승강기·화재탐지 및 경보·소화전·주차장 시설이 설치돼 있습니다.
• 도로·토지. 사다리형 평지에 위치하고 사면으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,605,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았으나, 내부 구조 및 상태에 대해서는 재확인이 요구됩니다.
• 환금성. 지식산업센터는 아파트와 달리 사용 목적에 맞는 매수자와 임차수요 확보가 중요합니다. 4회 유찰 이력과 실제 임대관계·내부 상태가 불분명하다는 점을 고려해 매각 가능성 및 보유 부담을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 거래가격 확인. 감정가 251,000,000원 대비 최저가가 60,265,100원까지 낮아졌더라도 가격 메리트는 미확정입니다. 동일 건물 및 인근 유사 지식산업센터의 최근 거래가격으로 응찰 상한을 검토하세요.
• 내부 상태 확인. 매각물건명세서 비고와 감정평가서 모두 내부 구조 및 상태의 재확인을 요구합니다. 실제 내부 구획, 사용 상태, 시설 상태와 원상회복 또는 보수 부담을 점검해야 합니다.
• 임대관계·점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 점유 원인, 임차보증금 및 대항력 성립 여부를 확인하고 명도 가능성을 검토하세요.
• 신탁 말소 이력 대조. 2023.07.24 신탁등기와 2023.08.31 소유권이전·신탁등기말소 사항을 등기부 원본으로 확인하세요. 현재 분석상 해당 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
• 말소기준권리 확인. 2023.08.31 하나은행 근저당권이 말소기준이며, 후순위 경기신용보증재단·신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
• 관리비·보유비용 확인. 장기 체납 관리비와 공용부분 부담, 향후 관리비 및 시설 유지비용을 관리주체에 확인하고 응찰가에 반영하세요.
• 업종·이용 제한 검토. 지식산업센터의 공장 이용상태에 맞는 실제 사용 가능성, 관리규약 및 입주 업종 제한 등을 확인하세요. 향후 임대 또는 처분 수요에 영향을 줄 수 있습니다.
• 현행 토지이용 규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등 적용 사항을 확인하세요. 감정평가상 토지거래계약 허가구역 기재는 2025.08.26~2026.08.25 기간의 외국인 주택 취득 관련 사항으로, 이번 지식산업센터에 대한 적용 여부와 현행 규제는 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 서류 재확인. 매각기일 2026.10.27에 앞서 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 매각조건을 직접 확인하세요.

맺으며 — “감정가 24%는 가격의 증거가 아니다”

평택 지1지식산업센터 534호는 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 임의경매입니다. 기존 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023년 하나은행 근저당권을 기준으로 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 예상배당표의 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 이 사건의 핵심 위험은 채권자의 미배당액이 아니라 네 차례 유찰된 지식산업센터의 실제 적정가격과 확인되지 않은 내부·점유 상태에 있습니다. 감정가 251,000,000원 대비 최저가 60,265,100원이라는 큰 격차만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 반복 유찰과 용도에 따른 환금성 제약을 감안하면, 가격과 이용 가능성을 입증하기 전까지는 보수적인 접근이 필요합니다.

결론은 ‘등기상 소멸 구조 양호, 가격·점유·환금성 검증 전 입찰 보류’입니다. 매각기일 이전에 실제 임대관계와 내부 상태를 확인하고, 유사 지식산업센터의 최근 거래가격·수요를 통해 응찰가의 안전마진을 검증하는 것이 우선입니다.