수원지방법원 2025타경926. 평택시 고덕면 해창리 1270 지1지식산업센터 5층 534호, 집합건물인 지식산업센터 물건입니다. 감정가는 251,000,000원인데 현재 최저매각가는 86,093,000원으로 세 차례 유찰된 상태입니다. 현재 회차의 최저매각가는 감정가의 약 34.3%이고, 다음 회차에서 다시 유찰되면 60,265,099원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
권리분석은 비교적 단순합니다. 2023.08.31 설정된 을구 1번 주식회사 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 발생한 경기신용보증재단·신용보증기금의 가압류와 2025.11.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 사업용 부동산 특성상 이용 적합성·내부 상태·임대관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경926 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1270 지1지식산업센터 5층 534호 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 116 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용중 |
| 소유자 | 양우태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 86,093,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 200,962,056원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 2023.08.31 하나은행 근저당권이 말소기준권리로 기능하고, 그 이후의 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.07.24 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었고, 2023.08.31 양우태 소유권이전 등기가 이어졌습니다.
② 현재 가격 — 낮은 최저가, 그러나 시세 판단은 별도
현재 최저매각가는 86,093,000원으로 감정가 251,000,000원의 약 34.3%입니다. 이미 3회 유찰되었기 때문에 명목상 가격은 크게 내려와 있습니다. 다만 이 물건은 공장(지식산업센터)이고 현재 시세 비교자료가 확인되지 않으므로, 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (현재 회차 매각가 86,093,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,949,674원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사 하나은행 | 236,400,000원 | 84,143,326원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 4,333,526원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 9,216,452원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 249,949,978원 중 84,143,326원이 배당되고, 부족액은 165,806,652원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 한국지역난방공사 평택지사 북동측 인근이며, 고덕국제화지구 내 공장(지식산업센터)·근린생활시설·업무시설·공원 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건동까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제5층 제534호이며, 기본적인 위생급배수·승강기·화재탐지 및 경보·소화전·주차장 시설이 갖추어져 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 택지개발지구 등에 포함되며 중로3류에 접합니다. 토지이용계획상 관련 제한사항이 존재합니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 지식산업센터이므로 주거상품과 동일한 환금성 기준을 적용하기 어렵습니다. 특히 현재 임대관계가 미상이고 내부 상태 재확인이 요구됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리. 2023.08.31 하나은행 근저당권을 말소기준으로 보고 이후 가압류 2건과 경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서와 함께 재확인하세요.
- 현재 회차. 3회 유찰로 최저매각가가 86,093,000원까지 내려왔습니다. 4회 유찰 시 60,265,099원, 5회 유찰 시 42,185,569원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 내부 상태. 감정평가상 “내부구조 및 상태등은 재확인이 요구됨”으로 되어 있으므로 실제 출입 가능 여부와 설비·마감 상태를 확인하세요.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 공실 여부와 실제 사용주체를 확인하고, 점유·인도와 관련된 사항을 입찰 전 점검하세요.
- 관리·운영. 지식산업센터 특성상 관리비 및 공용시설 관련 비용, 입주업종 적합성, 실제 운영 여건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 기준으로 최종 입찰 판단을 하세요.
맺으며 — “저가율은 높지만, 사용가치 확인이 먼저”
이 물건은 권리상으로는 비교적 깔끔한 편입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 가장 눈에 띄는 부분은 3회 유찰로 최저매각가가 감정가 251,000,000원에서 86,093,000원까지 내려왔다는 점입니다.
다만 지식산업센터는 주택과 달리 실제 업무·공장 사용성, 공실, 임대관계, 내부 상태, 수요층에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 현재 시세 비교자료가 확인되지 않는 만큼, 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 싸다고 결론내리기보다는 현장 확인과 임대·점유·관리비 확인을 거친 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 안정적이고 가격은 크게 내려왔지만, 최종 승부처는 이 공간을 실제로 얼마나 안정적으로 사용할 수 있느냐입니다.
