수원지방법원 2025타경40149. 본건은 경기도 평택시 신장동 힐탑빌리지 에이동 2층 201호, 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 허민영이고 2021년 8월 17일 거래가액 270,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2021년 12월 22일 서민금융진흥원 가압류, 2025년 1월 7일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025년 7월 30일 평택시 압류가 이어졌습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석에서 가장 중요한 변화는 임차권입니다. 강미리내는 2023년 9월 12일 임차권등기를 마쳤고, 임차보증금은 270,000,000원, 전입일은 2021년 7월 30일, 확정일자는 2021년 7월 15일로 확인됩니다. 대항력과 우선변제권이 인정되는 형태지만, 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 2026년 4월 1일자로 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 대항력포기확약서를 제출했다고 기재되어 있습니다. 따라서 강미리내에 대해서는 실질 인수 0원으로 정리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40149 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 남산로 61, 에이동 2층201호 (신장동,힐탑빌리지) |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 허민영 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 77,861,000원 |
| 유찰 | 6회 |
| 청구금액 | 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기소 | 수원지방법원 송탄등기소 |
| 사용승인 | 2020.03.12 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만, 확약이 핵심이다
등기부에는 1건의 주택임차권이 설정되어 있으며, 강미리내의 임차보증금은 270,000,000원입니다. 전입신고일이 2021년 7월 30일, 확정일자가 2021년 7월 15일로 기재되어 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현 배당 시뮬레이션에서는 77,861,000원 매각가 중 집행비용을 제외한 76,059,502원이 강미리내에게 배당되고 193,940,498원이 부족한 것으로 계산되지만, 대항력포기확약서에 따라 해당 부족분에 대한 매수인 인수는 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 주된 인수 위험은 해소, 미상 임차인은 원본 확인
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 강미리내 | 有전입 2021.07.30 | 有확정 2021.07.15 · 배당요구 | 270,000,000원 | 확약실질 인수 0원 |
| 강미리 | 有전입 2021.07.30 | 有확정 2021.07.15 · 배당요구 | 미상 | 미상보증금 확인 필요 |
강미리내에 대한 확약은 그 임차인에게만 적용됩니다. 별도로 기재된 강미리의 보증금은 0원으로 확정된 것이 아니라 미상으로 기재되어 있으므로, 매수인 입장에서는 임차보증금과 실제 법적 관계를 매각물건명세서 및 관련 서류 원본으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 크게 낮은 최저가
힐탑빌리지는 총 14세대 규모이며, 확인된 거래는 6건입니다. 전체 평균 거래금액은 270,000,000원이고, 최저 210,000,000원·최고 290,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 210,000,000원(1건)이며 최신 거래도 2023.12 · 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용㎡ | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 62.85㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2022.09 | 68.25㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2022.08 | 68.25㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2022.06 | 67.44㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2022.05 | 68.25㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.08 | 68.25㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 270,000,000원 |
현재 최저가 77,861,000원은 최근 12개월 평균 210,000,000원의 37.1% 수준입니다. 최신 거래 역시 210,000,000원이라 단순 비교상 가격 여유가 큽니다. 다만 최근·이전 거래 대비 추세가 -25.5%로 하락해 있어, 과거 거래가를 그대로 현재가치로 적용하기보다 현재 확인 가능한 210,000,000원과 하락 추세를 함께 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (현재 매각가 77,861,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,801,498원 |
| 1. 임차인 강미리내 보증금 (우선변제) | 270,000,000원 | 76,059,502원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,320,473원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 강미리내 보증금 부족분은 193,940,498원입니다. 그러나 매각물건명세서상 대항력포기확약서가 적용되므로 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 현재가가 이미 크게 내려왔다
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 확약 전 계산상 인수부족분 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰) | 77,861,000원 | 34.3% | 193,940,498원 |
| 7회 유찰 시 | 62,288,800원 | 27.44% | 209,232,398원 |
| 8회 유찰 시 | 49,831,040원 | 21.95% | 221,465,919원 |
7회·8회 유찰 시 매각가가 더 낮아져도, 강미리내 관련 부족분은 확약이 유지되는 한 매수인 인수로 전환되지 않습니다. 따라서 이 물건은 일반적인 대항력 인수형처럼 “낙찰가가 낮아져도 보증금 인수가 커져 실질취득액이 보증금으로 고정되는” 구조가 아니라, 확약으로 인수 부담 자체가 제거된 구조라는 점이 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 신장동 소재 신장1동행정복지센터 북서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·연립주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호이며 사용승인일자는 2020.03.12입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·승강기설비·도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종 구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 14세대의 소규모 단지이고 확인된 거래는 6건입니다. 거래금액은 210,000,000원~290,000,000원이며 최근·이전 추세는 -25.5%입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.04.01자 대항력포기확약서가 강미리내에게 적용된다는 점과 임차권등기 말소 절차를 반드시 확인하세요.
- 미상 임차인 확인. 강미리의 보증금이 미상으로 기재되어 있으므로, 확약이 해당 기재까지 포괄하는지 별도 확인해야 합니다.
- 가격. 현재 최저가 77,861,000원은 최근12개월 평균 210,000,000원의 37.1% 수준으로 가격 메리트가 큽니다.
- 시장 하락. 최근·이전 거래 추세가 -25.5%이므로 과거 290,000,000원 거래만 보고 높은 가치평가를 하지 말고 최신 210,000,000원을 함께 기준으로 보세요.
- 소규모 단지. 14세대라 거래 빈도가 낮고 유동성이 제한될 수 있으므로 실제 매도 가능성까지 보수적으로 잡는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 확약서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 가격 메리트를 살렸다”
이 물건은 처음 보면 임차보증금 270,000,000원이 감정가 227,000,000원을 넘어서는 대항력 인수형 위험처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 제출된 대항력포기확약서가 강미리내의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 담고 있어, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 그 결과 현재 최저가 77,861,000원이 사실상 취득원가가 되고, 이는 최근12개월 평균 210,000,000원의 37.1% 수준입니다. 다만 최근·이전 거래 추세가 -25.5%이고 14세대 소규모 단지라는 점, 그리고 강미리의 보증금이 미상이라는 점은 끝까지 체크해야 합니다. 확약 적용 임차인 인수는 해소됐고, 현재의 승부처는 미상 임차인 확인과 낮은 환금성까지 감안한 실제 낙찰가입니다.
