📉 최저가 34% 🔁 3회 유찰 👤 실제 점유자 1명 🏠 토지 185㎡ 🛣 공유토지 40㎡
수원지방법원 2025타경40576. 안성시 원곡면 산하리 458-1, 도로명 평동길 17에 있는 단독주택 이용 물건과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 201,156,000원이고 3회 유찰 후 현재 최저매각가는 68,996,508원입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.08.22 설정된 주식회사삼종대부 근저당권 45,000,000원이며, 이후 2025.03.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기만 보면 끝나는 물건은 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 한옥순이 확인되고, 전입일이 1968.10.21로 기재돼 있습니다. 말소기준일보다 앞선 전입이라는 점은 주의해야 하지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있음’ 또는 ‘인수액 0원’으로 단정해서는 안 됩니다. 이 사건은 보증금 확인 전까지 인수 위험을 열어 두는 분석이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40576 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 원곡면 평동길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택(방3, W.C2, 거실, 주방 등) · 단층 |
| 토지 | 185㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 |
| 소유자 | 김태진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 201,156,000원 / 68,996,508원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사삼종대부 / 32,717,753원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유자 확인은 별개
등기부에서는 2023.08.22 주식회사삼종대부의 근저당권 설정이 말소기준권리입니다. 2023.07.28 국민건강보험공단 압류는 2023.08.22 해제로 이미 말소됐고, 2025.03.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리 자체는 비교적 단순합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한옥순 | 미상 | 1968.10.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 34%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 68,996,508원으로 감정가 201,156,000원의 34% 수준까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 동일 물건의 최신 실거래 비교값이 제시돼 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 외 추가 부담 여부가 가격 판단보다 먼저 확정돼야 합니다.
③ 토지·건물 확인 — 일괄매각과 공유지분이 핵심
- 일괄매각. 단독주택과 토지가 함께 매각되며 제시외 건물인 광, 거실, 방, 보일러실, 차광막이 포함됩니다.
- 건물 현황. 공부상 브럭조 기와지붕이지만 리모델링 후 현황은 브럭조 및 연와조 샌드위치판넬지붕입니다. 사용승인일은 1999.01.01이고 2022년경 전면적인 리모델링공사가 이뤄졌습니다.
- 공유토지. 목록3은 1,035㎡ 중 40/1,035 지분, 즉 40㎡입니다. 감정서에는 구분 점유로 기재됐으나 2025.11.4.자 채권자 의견서에 따라 일반 공유지분으로 경매절차가 진행됩니다.
- 도로 편입. 공유토지 40㎡ 중 일부가 도로로 이용 중인 것으로 보여 측량에 의한 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,996,508원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,641,937원 |
| 1. 근저당 · 주식회사삼종대부 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,354,571원 |
현재 회차 계산에서는 근저당권 45,000,000원이 전액 배당되고 22,354,571원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 한옥순의 보증금 자체가 미상이므로 실제 인수 여부를 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경부고속도로 안성휴게소 북서측 직선거리 약 400m에 위치하고, 주변은 농가형 단독주택·전·답 등 농경지대·임야·중소규모 공장·창고가 산재합니다.
- 교통. 소형차량 접근은 용이하지만 대중교통 이용은 거리상 불편하고, 경부고속도로 안성IC와는 약 5Km 거리입니다.
- 토지. 토지면적 185㎡, 평지·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 214,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리권역·가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 단독주택으로 방3·W.C2·거실·주방 등이 이용 중이며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한옥순 보증금 확인. 전입일 1968.10.21, 보증금·확정일자 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 보증금·점유범위·배당요구 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 인수액 0원 단정 금지. 배당 계산상 매수인 인수는 0원으로 표시돼도, 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않은 이상 실제 인수위험은 남아 있습니다.
- 공유토지 측량. 1,035㎡ 중 40㎡ 지분은 일반 공유지분으로 진행되고, 일부 도로 편입 가능성이 있어 경계와 실제 이용면적을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 광·거실·방·보일러실·차광막이 일괄매각에 포함되므로 현황과 감정 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 현장 접근성 확인. 소형차량 접근은 용이하나 대중교통은 불편한 입지이므로 실제 사용 목적과 환금성을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “34%”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 물건은 3회 유찰로 최저가가 68,996,508원까지 내려와 숫자만 보면 강하게 할인된 것처럼 보입니다. 등기상 말소기준권리도 명확하고 후순위 경매권리는 소멸합니다. 그러나 실제 입찰의 성패는 그보다 앞선 한옥순의 점유·보증금 확인에 달려 있습니다. 전입일은 1968.10.21로 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상인 만큼, 지금 단계의 올바른 결론은 ‘대항력 있음’도 ‘인수 0원’도 아닌 대항력 가능·미상입니다. 여기에 공유토지 40㎡의 일부 도로 편입 가능성까지 있으므로 측량과 현장 대조도 필요합니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리와 토지 범위가 닫히지 않은 물건. 확인 전까지는 낮은 최저가를 곧바로 투자 메리트로 환산하지 않는 것이 핵심입니다.
