수원지방법원 2025타경40910. 평택 고덕면 해창리 고덕에스티브이지식산업센터 2층 253호로, 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 이정곤이며, 2022년 8월 17일 소유권을 이전받은 날 중소기업은행이 채권최고액 274,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년에 등기됐던 가압류 2건은 각각 집행취소결정에 따라 이미 말소됐습니다.
권리 자체만 보면 구조는 단순합니다. 임차인 신고 내역이 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 해석은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가보다 크게 낮지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 “감정가 대비 싸다”를 곧바로 “시세보다 싸다”로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40910 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 19, 2층253호 (고덕에스티브이지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지상 10층 건물 내 제2층 제253호 · 사용승인일 2022.06.30. |
| 소유자 | 이정곤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 51,093,280원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 250,942,501원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
임차인 신고 내역 없음. 말소기준은 2022.08.17. 중소기업은행 근저당권입니다. 2024년 한국투자저축은행 가압류 88,206,252원과 한국자산신탁 가압류 217,548,573원은 등기 후 각각 집행취소결정에 따라 이미 말소됐고, 2025년 중소기업은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 자료상 매수인이 승계하는 임차보증금이나 별도 인수권리는 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 17%여도 ‘시세 대비 저렴’은 미확인
감정가는 304,000,000원, 현재 최저매각가는 51,093,280원으로 감정가의 16.81%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 35,765,296원, 그 다음은 25,035,707원까지 내려갑니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 오히려 다섯 차례 연속 유찰됐다는 사실은 시장에서 가격·용도·환금성 등을 보수적으로 평가해 왔다는 신호로 해석할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,093,280원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,319,679원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 274,800,000원 | 49,773,601원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 중소기업은행은 49,773,601원을 배당받고 225,026,399원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 고덕에스티브이지식산업센터 2층 전유부분으로 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근이며, 주변에는 공장·지식산업센터·근린생활시설·업무시설이 소재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 12m, 서측 약 6m, 동측 약 6m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·계획. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지 관련 자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,825,000원이며 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 중로각지입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 공장용 지식산업센터라는 용도에 더해 이미 5회 유찰된 만큼, 주거용 집합건물보다 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 거래 수준을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 가격 외에도 공장 용도, 수요, 접근성, 내부 상태 등 반복 유찰에 영향을 줄 요소를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차인 신고는 없지만 현재 공장으로 이용 중인 만큼 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 허가구역 확인. 토지 자료에 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시되어 있으므로 실제 입찰·취득 시 적용 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2022년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 신고가 없어 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 현재 최저가 51,093,280원이 곧 예상 실질취득액입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 환금성과 가격 검증입니다. 공장용 지식산업센터가 감정가 304,000,000원에서 5회 유찰돼 16.81%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이를 시세 대비 할인으로 확정할 수 없습니다. 반복 유찰은 오히려 시장 수요가 약하거나 가격 발견이 쉽지 않았다는 경고로 봐야 합니다. 권리는 통과, 가격은 별도 검증. 이 물건은 할인율보다 실제 거래 가능성과 재매각 가능성을 확인한 뒤 접근해야 합니다.
