173,560,000원
의정부지방법원 2025타경5007. 원흥역 동측 인근의 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 201동 2층 209-2호입니다. 공부상 용도는 판매시설, 현황은 음식점(송원스키야키샤브샤브)으로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가는 506,000,000원이고 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 173,560,000원입니다. 등기상 현재 말소기준은 2024년 5월 30일 국민은행 근저당권이지만, 임차인 김도희의 전입일은 2020년 10월 12일로 그보다 앞섭니다.
이 선후관계가 핵심입니다. 김도희는 보증금 20,000,000원, 월차임 1,500,000원의 실제 임차인으로 조사됐고 배당요구도 2025년 11월 13일 접수했습니다. 그러나 배당구조상 우선변제권은 없고, 대항력은 인정돼 보증금 20,000,000원이 매각대금에서 배당되지 않은 채 매수인에게 전액 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5007 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 635 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 201동 2층 209-2호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 판매시설 · 현황 음식점(송원스키야키샤브샤브) |
| 소유자 | 강현숙 · 2017.06.05 매매 · 거래가액 568,000,000원 · 2020.06.30 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 506,000,000원 / 173,560,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 202,051,287원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
2020년 신한은행 근저당권은 2024년 5월 31일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.05.30 국민은행 근저당권 240,000,000원입니다. 그 이후 중소기업은행 가압류 563,648,747원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부만 보면 후순위 권리는 정리되지만, 임차인 김도희의 전입은 말소기준보다 약 3년 7개월 앞서 있어 별도로 보아야 합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 임차부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도희 | 53.8971 | 2020.10.12 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 2025.11.13 | 대항력 있음 우선변제 없음 20,000,000원 승계 |
실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 김도희 본인의 임차관계입니다.
② 가격 구조 — 최저가와 실질취득을 분리해 봐야 한다
현재 최저가는 감정가 506,000,000원의 34.3%인 173,560,000원입니다. 그러나 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 여기서 끝나지 않습니다. 대항력 임차인 보증금 20,000,000원을 추가로 떠안으므로 현재 회차의 실질취득은 193,560,000원입니다.
추가 유찰 시에도 임차인 보증금 인수액은 20,000,000원으로 잡혀 있습니다. 즉 입찰가격이 더 내려가더라도 낙찰대금과 별도로 부담하는 임차보증금은 계속 남습니다. 근린시설은 주택과 달리 영업상태·점포수요·임대수익 등에 따라 가격차가 커질 수 있으므로, 단순 감정가 할인폭보다 실질취득 기준으로 판단하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,229,840원 |
| 인수 · 임차인 김도희 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 170,330,160원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 563,648,747원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 803,648,747원, 현재 회차 채권자 예상배당은 170,330,160원, 미배당은 633,318,587원입니다. 임차보증금 20,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 3호선 원흥역 동측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 원흥역이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설이며 현황 음식점(송원스키야키샤브샤브)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 3층 건 내 제2층 제209-2호이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 약 40미터, 북서측 약 30미터, 북동측 약 12미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)이며 과밀억제권역과 택지개발지구에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 입찰가격 173,560,000원에 임차보증금 20,000,000원을 더한 193,560,000원을 기본 취득비용으로 보세요.
- 임차인 인수 확인. 김도희는 2020.10.12 전입으로 2024.05.30 말소기준보다 선순위이며, 배당계산상 보증금 전액 20,000,000원이 매수인 인수입니다.
- 영업·점유 상태 확인. 현황 음식점으로 이용 중인 근린시설이므로 실제 점유관계와 인도 가능 시점을 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 감정가 할인 착시 경계. 3회 유찰·감정가 34.3%라는 사실 자체는 시세 대비 저가를 뜻하지 않습니다. 근린시설 가치와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 633,318,587원이며 국민은행 신청채권 202,051,287원도 예상배당 170,330,160원으로 전액 충족되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유·임대관계를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “34.3% 낙찰가”보다 “2,000만원 인수”를 먼저 보라
이 사건은 감정가 506,000,000원에서 최저가 173,560,000원까지 내려온 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그 할인율이 아닙니다. 2020.10.12 전입한 김도희가 2024.05.30 말소기준보다 선순위이고, 보증금 20,000,000원은 배당되지 않아 낙찰자가 그대로 인수합니다. 그래서 현재 회차의 실제 출발점은 173,560,000원이 아니라 193,560,000원입니다.
말소기준 이후 등기권리는 정리되지만, 대항력 임차인이 남는다는 점에서 ‘인수 0원 안전형’과는 성격이 다릅니다. 게다가 현황이 음식점인 근린시설이고 이미 3회 유찰된 만큼, 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 평가하기도 어렵습니다. 등기권리는 단순하지만 임차보증금 인수가 명확한 사건 — 입찰가는 반드시 실질취득 기준으로 계산해야 합니다.
