의정부지방법원 2025타경6956. 일산서구 덕이동 하이파크시티일산아이파크1단지 104동 2층 201호 아파트입니다. 감정가는 672,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 470,400,000원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 30% 할인된 최저가가 아닙니다. 김용찬의 주택임차권 보증금이 550,000,000원이고 대항력·우선변제권이 인정되는 구조라, 현재 회차 매각대금에서 배당받지 못하는 86,704,000원이 매수인에게 넘어옵니다.
즉 현재 회차에서 실질취득금액은 470,400,000원 + 86,704,000원 = 557,104,000원입니다. 최저가만 최근 시세와 비교하면 최근 12개월 평균의 54.1%로 보이지만, 그것은 인수액을 빼고 본 숫자입니다. 이 사건은 반드시 실질취득금액 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6956 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1524 하이파크시티일산아이파크1단지 104동 2층201호 |
| 용도 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트구조 26층 건물 내 제2층 제201호 |
| 실거래 비교면적 | 175.8458㎡ |
| 소유자 | 유지선 · 2015.12.07 소유권이전 · 거래가액 553,254,559원 |
| 감정가 / 최저가 | 672,000,000원 / 470,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 291,388,073원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
권리분석상 말소기준은 2025.06.27 경기신용보증재단 가압류 18,685,794원입니다. 김용찬은 그보다 앞서 2022.03.17 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.04.01 점유를 시작해 2022.04.04 주민등록을 마쳤으며, 2024.04.22 보증금 550,000,000원의 주택임차권등기를 했습니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용찬 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.04 / 2022.03.17 | 550,000,000원 | 2024.04.22 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 보증금은 김용찬의 550,000,000원 한 건만 봅니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받지만 현재 최저가에서는 전액 배당되지 않아 부족분이 남습니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 약 5.5억에 머문다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형입니다. 그래서 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인 미배당액이 커집니다. 최저가만 떨어지는 모습을 보고 “더 싸졌다”고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 470,400,000원 | 86,704,000원 | 557,104,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 329,280,000원 | 226,129,920원 | 555,409,920원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 230,496,000원 | 323,530,944원 | 554,026,944원 |
낙찰가가 470,400,000원 → 329,280,000원 → 230,496,000원으로 낮아져도 인수액이 86,704,000원 → 226,129,920원 → 323,530,944원으로 반대로 커집니다. 결국 총 취득부담은 약 554,026,944원~557,104,000원으로, 임차보증금 550,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
④ 시세 비교 — 기준은 4.70억이 아니라 5.57억
하이파크시티일산아이파크1단지의 비교면적 175.85㎡ 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 766,250,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 870,000,000원 한 건이고, 최신 거래 역시 870,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 +18.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 175.85㎡ | 21 | 870,000,000원 |
| 2024.04 | 175.85㎡ | 20 | 705,000,000원 |
| 2023.10 | 175.85㎡ | 10 | 650,000,000원 |
| 2022.06 | 175.85㎡ | 14 | 840,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 766,250,000원 |
현재 최저가 470,400,000원은 최근 12개월 평균의 54.1%지만, 이 비율만으로 “시세보다 46% 싸다”고 말하면 잘못입니다. 인수액까지 더한 실질취득 557,104,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 870,000,000원의 약 64.0%입니다. 즉 인수 위험을 반영해도 최근 거래보다는 낮지만, 최근 12개월 표본이 1건뿐이라는 점은 함께 봐야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 470,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,104,000원 |
| 1. 임차인 김용찬 보증금 | 550,000,000원 | 463,296,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 18,685,794원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 김용찬의 보증금 550,000,000원 중 463,296,000원이 배당되고, 부족분 86,704,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 경기신용보증재단 가압류 18,685,794원은 미배당이며, 현재 회차 시나리오에서 신청채권자 청구액 291,388,073원도 배당 0원으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕이중학교 북측 인근으로, 주위에 아파트단지·근린생활시설·다세대주택·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 해당 호는 아파트로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·화재탐지·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 접합니다.
- 용도지역. 건축물대장상 제3종일반주거지역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 하이파크시티일산아이파크1단지 693세대, 2011.01.14 준공입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 비교하지 말 것. 현재 최저가 470,400,000원에 임차보증금 인수 86,704,000원을 더한 557,104,000원이 실제 비교 기준입니다.
- 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 555,409,920원·554,026,944원으로 약 5.5억원대에 머뭅니다.
- 임차권 원본 확인. 김용찬의 임대차계약일 2022.03.17, 점유개시 2022.04.01, 주민등록 2022.04.04, 확정일자 2022.03.17, 보증금 550,000,000원을 대조해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 현재 계산은 임차인 배당 463,296,000원·인수 86,704,000원을 전제로 하므로 실제 배당표와 차이가 생기면 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 대지권미등기 확인. 최저매각가격에는 대지권가격이 포함돼 있으나 등기·토지관계 원본을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 거래는 870,000,000원 한 건이므로 층·상태 차이를 감안해 가격 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “4.70억짜리”가 아니라 “약 5.57억짜리”로 봐야 한다
이 물건의 가장 큰 오류는 감정가 672,000,000원에서 한 번 유찰된 최저가 470,400,000원만 보고 큰 할인으로 받아들이는 것입니다. 김용찬의 보증금 550,000,000원은 현재 매각대금으로 전액 소화되지 않고, 부족분 86,704,000원이 매수인에게 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 557,104,000원입니다.
그 기준으로 봐도 2026.06 최신 거래와 최근 12개월 평균 870,000,000원보다 낮아 가격 여유는 있습니다. 다만 최근 표본이 1건이고, 대항력 있는 임차권 인수와 대지권미등기라는 확인사항이 분명합니다. 결론은 “최저가의 할인율은 무시하고, 약 5.5억원대 실질취득가와 임차권 인수를 전제로 판단”입니다.
