확약 유효 시 인수 0원, 미인정 시 53,876,100원 — 주안동 우성빌라 301호

인천지방법원 2025타경507644. 인천 미추홀구 주안동 우성빌라 3동 3층 301호, 전용 56.70㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최훈이며 2021년 5월 10일 매매계약, 2021년 5월 26일 소유권이전으로 거래가액은 104,000,000원입니다. 같은 날 임차인 이연화도 전입·점유를 시작했고, 임대차계약일과 확정일자는 2021년 5월 10일입니다.

말소기준권리는 2023년 2월 8일 인천세무서 압류입니다. 임차인의 전입과 점유가 이보다 약 1년 8개월 앞서므로 이연화는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 보증금 104,000,000원 전액을 배당받지 못하면 원칙적으로 그 미배당액을 낙찰자가 인수하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션의 미배당액은 53,876,100원으로 계산됩니다.

하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리로 을구 15번 주택임차권등기가 명시되어 있으면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 기재되어 있습니다. 확약서가 이연화의 임차권등기 말소와 대항력 포기를 확실히 담고 실제 이행되면, 해당 임차인에 관한 인수 부담은 실질 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 확약서가 결론을 바꾼다

말소기준권리인 2023년 2월 8일 압류 이후의 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기, 각종 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기의 등기 순위가 말소기준보다 늦다는 이유만으로 임차인의 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다. 이연화는 2021년 5월 26일 전입·점유를 갖췄으므로 임차권등기와 별도로 선순위 대항력을 보유합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 이연화 1명입니다. 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매 신청은 보증기관의 채권행사로, 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 이연화는 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 뺀 50,123,900원만 배당받는 시뮬레이션입니다.

③ 시세 비교 — 51,450,000원만 보면 낮지만 표본이 다르다

우성빌라3동은 7세대 규모이고, 확인된 최근 거래는 모두 전용 33.52㎡·1층으로 본건 전용 56.70㎡·3층과 면적·층이 일치하지 않습니다. 따라서 최근 거래금액은 직접 시세라기보다 보조 지표로만 봐야 합니다.

최근 12개월 평균은 70,500,000원, 최신 거래는 66,000,000원입니다. 확약이 유효한 경우 실질취득액 51,450,000원은 최근 12개월 평균의 73.0%로 낮습니다. 그러나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -17.1%로 하락 중이고, 거래 표본의 면적이 본건과 맞지 않으므로 이를 근거로 곧바로 “시세보다 싸다”고 단정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)

위 표의 53,876,100원은 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당액을 기준으로 한 룰상 인수액입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면 이연화 관련 실질 인수액은 0원*입니다. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 확약 밖 계산은 고정된다

확약을 배제한 원칙 계산에서는 최저가가 51,450,000원에서 36,015,000원, 25,210,500원으로 내려가도 미배당 보증금이 반대로 증가해 총 실질취득액은 약 104,000,000원 부근에 머뭅니다. 이 때문에 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천기계공업고등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 밀집한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 1990.04.11 사용승인된 벽돌조 3층 다세대주택으로 외벽은 적색벽돌쌓기, 창호는 샷시 창호입니다.
• 도로. 토지는 자루형 평지이며 동측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적은 196.40㎡, 공시지가는 1,024,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 7세대 소규모·1990년 준공 다세대이고 최근 거래도 4건에 불과합니다. 확인된 경매 통계상 평균 유찰은 2.0회, 매각률은 0.0%입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문과 제출 주체, 적용 호수, 조건, 유효기간을 확인하세요.
• 대항력 포기 범위. 임차권등기 말소만으로 끝나는지, 미배당 보증금에 대한 매수인 청구 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 말소 이행 시점. 매각허가결정·대금납부·배당 이후 어느 시점에 임차권등기가 말소되는지 확인하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 존재하면 임차인 예상배당과 인도 조건이 달라질 수 있습니다.
• 명도. 임차권등기 상태와 실제 점유 여부, 인도 합의 주체가 이연화인지 주택도시보증공사인지 확인하세요.
• 시세 표본. 최근 거래는 전용 33.52㎡·1층으로 본건 56.70㎡·3층과 다릅니다. 인근 56.70㎡ 전후 다세대의 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
• 하락 추세. 최근 거래 평균이 과거 거래보다 17.1% 낮아진 흐름을 반영해 보수적으로 응찰가를 산정하세요.
• 관리·수선비. 1990년 준공 소규모 다세대이므로 누수·균열·배관·난방·공용부분 수선 상태를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서와 세금 교부청구 내역을 직접 확인하세요.

맺으며 — 할인율보다 확약서가 먼저다

감정가 105,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 51,450,000원까지 내려왔지만, 이 물건의 본질은 49% 할인이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 104,000,000원이므로 확약이 없다면 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 인수액이 늘어, 실질취득비용은 다시 약 104,000,000원으로 올라갑니다.

반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이연화의 임차권등기와 잔여보증금 청구를 확실히 정리한다면 실질취득액은 51,450,000원으로 바뀝니다. 최근 거래 평균보다 낮은 가격이지만 비교 표본의 면적 불일치, 최근 가격 하락 -17.1%, 1990년 준공 소규모 다세대의 환금성은 감점 요인입니다. 결론은 명확합니다. 확약 확인 전에는 고위험, 확약 확인 후에만 가격 검토가 가능한 조건부 물건입니다.