39,102,000원
수원지방법원 2025타경41373. 평택시 서정동 데오스팰리스 12층 1202호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 도시형 생활주택입니다. 감정가는 114,000,000원인데 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 39,102,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%라 매우 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 대항력 임차인과 그 임차인이 제출한 대항력 포기확약서입니다.
김병로의 전입·점유·확정일자는 모두 2022.08.24로, 말소기준권리인 하나은행 근저당 2022.12.30보다 빠릅니다. 보증금은 130,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 따라서 확약을 제외하고 기계적으로 배당을 계산하면 현재 매각가 39,102,000원에서 집행비용 1,103,836원을 제외한 37,998,164원만 우선변제되고, 보증금 부족분 92,001,836원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41373 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 307-8 데오스팰리스 12층1202호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 서정역로58번길 6-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형 생활주택 |
| 대상 면적 | 28.931㎡ |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트구조 12층 건물 중 12층 1202호 |
| 소유자 | 여규진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 39,102,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 김병로 / 70,727,524원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.12.30. 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 240,000,000원이고, 2024.12.18. 변경등기로 채권최고액 180,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 경기신용보증재단·국민은행·송탄농업협동조합의 가압류, 강제경매개시결정과 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
다만 임차인 김병로의 대항력 발생요건은 근저당보다 앞섭니다. 임대차계약일은 2022.07.27, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.08.24이고 보증금은 130,000,000원입니다. 임차권등기 자체는 2024.09.09. 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서므로 원래는 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
② 임차인 — 룰상 인수 92,001,836원, 확약 반영 실질 인수 0원
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김병로 | 1202호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.24 / 2022.08.24 | 130,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 | 실질 0원* |
* 확약은 김병로에게만 적용됩니다. 이 사건 자료상 실제 임차인은 김병로 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 입찰 전에는 확약서 원문과 매각물건명세서의 기재, 임차권등기 말소 조건을 반드시 다시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크게 싸 보이지만 비교 표본이 맞지 않는다
데오스팰리스 실거래 자료는 2건으로, 평균 206,500,000원·최저 198,000,000원·최고 215,000,000원입니다. 현재 최저가 39,102,000원은 이 평균의 18.9%에 불과합니다. 그러나 대상 전용면적은 28.931㎡인데 실거래 표본은 60.02㎡와 42.38㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 18.9%라는 비율만 보고 ‘시세의 5분의 1 수준’이라고 투자판단을 내리는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 60.02㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2021.10 | 42.38㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 206,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 39,102,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,103,836원 |
| 1. 임차인 김병로 보증금 | 130,000,000원 | 37,998,164원 |
| 2. 하나은행 근저당권 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 경기신용보증재단 가압류 | 27,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 김병로 | 70,727,524원 | 0원 |
| 5. 국민은행 가압류 | 125,542,315원 | 0원 |
| 6. 송탄농업협동조합 가압류 | 293,977,269원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 임차인 보증금 부족분 92,001,836원이 발생합니다. 다만 김병로가 제출한 대항력포기확약서를 반영하면 이 부족분을 매수인에게 청구하지 않는 구조이므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 확약이 없으면 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 39,102,000원 | 92,001,836원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 | 31,281,600원 | 99,681,469원 | 실질 0원* |
| 6회 유찰 시 | 25,025,280원 | 105,825,175원 | 실질 0원* |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 대항력 포기확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고 부족 보증금이 늘어 매수인의 인수 부담이 커집니다. 따라서 단순히 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 식으로 볼 물건이 아닙니다. 반대로 현재 제출된 확약이 유효하게 이행된다면 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 해소되어, 낙찰가 하락이 그대로 취득가격 하락으로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 서정동 소재 서정리역 북동측 인근. 주변은 근린생활시설·오피스텔·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 서정리역(1호선)이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 12층 중 12층입니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 2,449,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제6구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 건물 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 데오스팰리스는 29세대, 2018.11.15. 준공이며 경매 통계상 평균 유찰 2.4회·매각률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력포기확약서 원문 확인. 김병로의 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 매각물건명세서에 어떤 조건으로 반영됐는지 직접 대조해야 합니다.
- 확약 미이행 리스크 분리. 확약을 빼면 현재 회차 기준 보증금 미배당 92,001,836원이 계산됩니다. 입찰 판단은 확약의 효력과 이행 가능성을 확인한 뒤 해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 김병로가 임차인이면서 강제경매 신청채권자이므로 임대차계약·채권관계·배당요구의 실질을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 과신 금지. 제공 실거래 2건은 60.02㎡·42.38㎡로 대상 28.931㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 별도 동일면적 거래를 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 34.3%까지 내려온 가격 자체보다 반복 유찰의 원인이 권리·용도·수요·물건 상태 중 어디에 있는지 현장 확인이 중요합니다.
- 관리비·점유 확인. 현장 점유상태와 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “39,102,000원보다 확약서 한 장이 더 중요하다”
이 사건은 표면적으로는 4회 유찰된 39,102,000원짜리 물건이지만, 실제 판단의 중심은 130,000,000원 대항력 임차보증금입니다. 확약을 무시하면 현재 회차에서도 92,001,836원이 미배당되어 매수인에게 넘어올 수 있는 구조입니다. 하지만 김병로가 제출한 확약서에는 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있어, 그 효력이 그대로 인정·이행된다면 실질 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 제공된 거래 2건의 평균은 206,500,000원이지만 대상 28.931㎡와 면적이 일치하지 않고 거래시점도 2021년입니다. 따라서 현재 최저가가 참고 실거래 평균의 18.9%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 확약은 확인하고, 시세는 다시 잡고, 4회 유찰의 이유를 현장에서 확인하는 것. 이 세 가지가 이 사건의 입찰 전제입니다.
