수원지방법원 2025타경41438. 안성시 양성면 노곡리 29의 토지와 3층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층~3층 근린생활시설 용도이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕, 사용승인일은 2021.06.07입니다. 1층 일부 81.54㎡는 2022.02.03 증축신고가 되어 있습니다. 말소기준권리는 2022.09.26 세화새마을금고의 채권최고액 150,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 호원건설 가압류는 2024.02.06 해제로 말소됐고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 조사에는 이옥자 1명이 확인됩니다. 전입일은 2025.02.19로 말소기준권리 2022.09.26보다 뒤이므로 현재 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 등기부의 2024.10.08 가압류권자 이옥자와 이름이 같아 관계인 또는 가장임차인 가능성도 점검해야 합니다. 다만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41438 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 양성면 노곡리 29 · 경기도 안성시 양성면 염티길 171-22 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층~3층 근린생활시설 · 일괄매각 |
| 소유자 | 김명재 (단독소유) |
| 토지 | 643.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 710,761,990원 / 348,273,375원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세화새마을금고 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.09.26 세화새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 150,000,000원과 288,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 그 이후 청담건축개발 가압류 530,000,000원, 이옥자 가압류 270,338,924원, 경매개시결정, 안성시 압류가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 두 근저당권은 2025.06.27 확정채권양도를 원인으로 2025.08.25 엠씨아이대부주식회사에 이전등기됐지만, 말소기준일 자체는 최초 설정일인 2022.09.26입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이옥자 | 미상 | 2025.02.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 348,273,375원으로 감정가 710,761,990원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭은 커 보이지만, 이 물건은 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 농촌지역 근린생활시설 + 토지입니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치는 별개로 봐야 합니다. 현재 회차 가격이 실질적으로 저렴한지 여부는 주변 근린생활시설·토지의 개별 거래와 수익성·활용도를 확인하기 전에는 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 348,273,375원 | 895,741,376원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 243,791,362원 | 998,760,641원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 170,653,953원 | 1,070,874,126원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 즉 낙찰가가 낮아질수록 권리 승계액이 늘어나는 임차보증금 인수형 사건과는 구조가 다릅니다. 이 사건의 가격 리스크는 권리 인수가 아니라 근린생활시설과 토지 자체의 시장가치·활용성에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 348,273,375원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,675,827원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 세화새마을금고 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 세화새마을금고 | 288,000,000원 | 192,597,548원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 청담건축개발 | 530,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 이옥자 | 270,338,924원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액 1,238,338,924원 중 채권자 예상배당은 342,597,548원, 미배당은 895,741,376원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 등기부에는 두 근저당권이 2025.08.25 엠씨아이대부주식회사로 이전된 사실이 표시되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안성시 양성면 노곡리 ‘염티마을 마을회관’ 동측 인근으로, 주위는 단독주택·전·답 등 농경지·임야가 혼재하는 농촌지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 마을회관 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 이용. 건물은 1층~3층 근린생활시설 용도입니다. 위생·급배수설비와 전기보일러에 의한 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 643.0㎡, 지목 대, 생산관리지역이며 성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물인 데크·테라스가 포함됩니다. 목록1은 목록4 건물의 부지, 목록2는 목록1 토지의 진입도로이며 목록3 토지와 접합니다.
- 농지. 목록3은 지목이 답이나 현황은 지상에 잡초가 쌓여 있으며, 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 사용승인일은 2021.06.07이며 1층 일부 81.54㎡는 2022.02.03 증축신고됐습니다.
- 환금성. 농촌지역의 근린생활시설과 토지를 묶은 비표준 물건으로 이미 2회 유찰됐습니다. 가격뿐 아니라 실제 사용수요와 재매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 최우선 확인. 목록3은 농취증을 매각허가결정 시까지 제출해야 하고 미제출 시 보증금을 반환하지 않는 조건입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 함께 제시외 데크·테라스가 포함됩니다. 목록1·2·3의 위치와 진입관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 이옥자 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없으나 보증금·점유부분이 미상이고, 동일 이름의 가압류권자가 존재합니다. 실제 점유·관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2022.09.26 설정된 두 근저당권은 2025.08.25 엠씨아이대부주식회사로 이전등기됐습니다. 입찰 전 최신 등기 원문을 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가가 감정가의 49%라고 해서 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 근린생활시설·토지의 활용도와 실제 거래가를 별도로 검토해야 합니다.
- 규제·활용성 확인. 생산관리지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역의 제한사항이 실제 사용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당표는 추정치. 집행비용과 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 승부처는 농취증과 출구”
이 물건은 권리분석만 놓고 보면 방향이 분명합니다. 말소기준은 2022.09.26 근저당권이고, 임차인 이옥자의 전입은 2025.02.19로 늦어 현재 판정상 대항력이 없으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 투자 난도까지 낮다는 뜻은 아닙니다. 감정가 710,761,990원에서 2회 유찰되어 348,273,375원까지 내려왔어도, 근린생활시설과 토지가 결합된 농촌지역 물건이라 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 여기에 목록3의 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 조건과 실제 임차·점유관계 확인까지 더해집니다. 결론적으로 권리 인수는 낮지만, 절차와 환금성 리스크가 큰 C등급 물건입니다.
