의정부지방법원 2025타경2993. 남양주시 오남읍 보영아파트 101동 2층 202호로, 감정평가 이용상태 역시 아파트입니다. 현재 소유자는 심봉원이며 2015.06.18 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 105,000,000원입니다. 같은 날 국민은행 채권최고액 90,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025.07.03 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원과 2025.07.31 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 한 차례 유찰돼 감정가 127,000,000원의 70%인 88,900,000원이 최저매각가입니다. 하지만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 권리상 인수액이 0원이라는 사실과 시장가격보다 싸다는 판단은 서로 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2993 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 오남리 749-1 보영아파트 101동 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 오남읍 진건오남로759번길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건 내 101동 2층 202호 · 사용승인일 1991.12.31 |
| 소유자 | 심봉원 · 2015.06.18 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 88,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 관련 청구 | 한국주택금융공사 업무수탁기관 주식회사 국민은행 / 65,556,782원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.06.18 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 90,000,000원이며, 이후 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원과 임의경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 88,900,000원으로 감정가 127,000,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 62,229,999원, 3회 유찰 시 43,560,999원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 정보가 없으므로 이 숫자들을 시장시세와 직접 비교할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,000,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 90,000,000원 | 86,899,800원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 110,000,000원 중 예상 배당액은 86,899,800원이고 미배당은 23,100,200원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족분이며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오남고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·농경지가 혼재하고 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건으로 사용승인일은 1991.12.31이며, 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지를 아파트 건부지로 이용하고 있으며 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지이용계획. 오남리 749-1은 도시지역·제3종일반주거지역이며, 오남리 산112-2에는 자연녹지지역·제3종일반주거지역·준보전산지·하천구역 등의 사항이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지의 공부상 지목은 ‘잡종지, 임야’이나 현황은 ‘대’입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 최종 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2015.06.18 국민은행 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조인지 원본 등기사항과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 127,000,000원과 현재 최저가 88,900,000원의 차이만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 인근 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 토지 현황 차이. 대지권 목적 토지의 지목과 실제 현황이 다르므로 관련 공부와 현황을 확인하세요.
- 건축물대장. ‘위반건축물(증축)’ 표시가 본건과 관련 없음으로 기재되어 있으나 입찰 전 집합건축물대장 원본을 다시 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서 미배당 23,100,200원이 발생하지만, 배당 부족 자체가 매수인 인수를 의미하지는 않으며 현재 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.06.18 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 88,900,000원 가정에서도 채권자 측 미배당은 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건을 단순히 “감정가 70%라 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 감정요항표의 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리구조는 양호하지만, 실제 점유와 시세를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 물건입니다.
