의정부지방법원 2025타경3033. 등기부상 현재 소유자는 유창수이고, 2024.02.19 소유권이전과 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 2,160,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.04 임의경매개시결정, 2025.09.29 하나카드 가압류 5,706,479원, 2026.05.15 남양주시 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부 순위만 보면 끝나는 유형이 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 유창수가 2023.11.07 전입한 점유자로 기재되어 있습니다. 전입일 자체는 하나은행 근저당 2024.02.19보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 이를 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 더욱이 점유자 유창수와 현재 소유자·채무자 유창수가 동일해 가장임차인 또는 관계인 가능성도 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3033 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6216-2 주건축물제1동 1층107호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 기준시점 현재 3개호 일괄 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상5층 · 사용승인일 2019.09.11 |
| 소유자 | 유창수 · 2024.02.19 소유권이전 · 거래가액 874,229,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,248,000,000원 / 1,101,520,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 1,827,078,002원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유관계는 미확정
2019.09.27 신탁등기는 2023.03.17 신탁재산의 귀속으로 말소됐고, 한국양계축산업협동조합의 2023.03.17 근저당권도 2024.02.19 일부포기로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.02.19 하나은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 하나카드 가압류, 남양주시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 현황
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유창수 | 2023.11.07 | 미상 | 3,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사·매각물건명세서 기재 기준. 전입은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이고, 점유자와 현재 소유자·채무자가 동일하므로 실제 임차인인지 여부부터 확인이 필요합니다.
② 가격·회차 — 49%는 ‘감정가 대비’ 숫자일 뿐
현재 최저매각가는 1,101,520,000원으로 감정가 2,248,000,000원의 49%입니다. 다만 감정가는 시세 자체가 아니므로, ‘감정가의 절반’이라는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 사건은 특히 3개호가 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용되고 있어 일반적인 단일 구분점포와는 사용·환금성 조건도 다릅니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 1,101,520,000원 | 1,077,601,679원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 771,064,000원 | 1,404,753,119원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 539,744,800원 | 1,633,759,127원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,101,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,415,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 1,088,104,800원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,706,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 집행비용 13,415,200원을 제외한 1,088,104,800원이 하나은행에 배당되고, 하나카드와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 채권자 전체 미배당액은 1,077,601,679원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 일괄매각·구분건물 구조 확인
매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재되어 있고, 감정평가 기준시점 현재 기호(1)·(2)·(3) 3개호가 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 다만 감정평가서는 각 구분건물이 구분건물의 요건을 갖춘 것으로 보고 개별 호별 평가가 가능하다고 판단했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산한강초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·각종 근린생활시설·학교가 소재하며 제반 입지여건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 40미터 내외, 동측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며, 토지 이용상황은 상업용입니다.
- 토지. 토지면적 848.0㎡, 공시지가 4,597,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 건물. 사용승인일은 2019.09.11이며 위생·급배수·소방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유창수 점유의 법적 성격. 현황조사·매각물건명세서상 점유자와 등기부상 소유자·채무자가 동일합니다. 실제 임대차계약의 존재 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 전입일은 2023.11.07로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 범위도 확정할 수 없습니다.
- 3개호 일괄 이용 현황. 벽체 없이 하나의 근린생활시설로 쓰는 구조이므로 현장 상태와 각 호의 독립성·복원 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가는 감정가의 49%지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치는 별개의 문제입니다. 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 먼저 볼 것은 인수 여부”
이 사건의 등기부 구조 자체는 명확합니다. 하나은행 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 핵심은 2023.11.07 전입한 유창수의 점유관계입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 같은 사람이 현재 소유자·채무자로 등기되어 있어 단순한 일반 임차인 사건과도 다릅니다.
따라서 현재 최저가 1,101,520,000원이 감정가의 49%라는 사실보다 먼저, 이 점유가 실제 임대차인지, 보증금이 존재하는지, 매수인이 인수할 금액이 있는지를 확정해야 합니다. 동시에 3개호가 벽체 없이 근린생활시설로 일체 이용되고 있다는 물리적 특성도 확인 대상입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 점유관계와 일괄 이용 상태가 해소되지 않은 채로는 ‘인수 0원의 깨끗한 물건’이라고 단정할 수 없습니다.
