의정부지방법원 2025타경3033. 남양주시 다산동 6216-2 주건축물제1동 1층 107호 사건입니다. 감정평가 기준 현재 목록 1·2·3의 3개 호가 벽체 구분 없이 일체로 근린생활시설로 이용되고 있으며 일괄매각 조건입니다. 등기상 현재 소유자는 유창수이고, 2024년 2월 19일 유창수 앞으로 소유권이 이전된 같은 날 하나은행의 채권최고액 2,160,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정·하나카드 가압류·남양주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부보다 점유관계입니다. 유창수는 2023년 11월 7일 전입한 것으로 조사되어 말소기준일인 2024년 2월 19일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 점유자 이름이 등기부상 소유자·채무자인 유창수와 동일합니다. 따라서 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상 상태로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 확인 필요

2019년 최초 소유권보존 이후 신탁이 설정됐다가 2023년 신탁재산 귀속으로 원소유자에게 돌아왔고, 2024년 2월 19일 유창수에게 소유권이 이전됐습니다. 과거 한국양계축산업협동조합 근저당은 같은 날 일부포기로 말소됐으며, 현재 권리분석의 기준은 새로 설정된 하나은행 근저당권 2,160,000,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정·하나카드 가압류 5,706,479원·남양주시 압류는 매각으로 소멸합니다.

점유자 분석 — 선순위 전입이나 보증금이 없다가 아니라 ‘미상’

특히 보증금이 확인되어 적법한 선순위 대항력이 인정되는 경우에는 배당으로 회수되지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다. 현재 보증금 자체가 미상이므로 실질취득비용 역시 1,573,600,000원으로 고정할 수 없습니다. 반대로 실제 임대차관계가 부정되면 이 점유 리스크는 달라질 수 있으므로, 이 사건은 점유자의 법적 지위 확인 결과에 따라 권리분석 결론이 크게 갈립니다.

② 가격 시나리오 — 최저가보다 미배당 증가를 함께 본다

현재 회차는 감정가의 70%인 1,573,600,000원입니다. 한 차례 더 유찰되면 1,101,520,000원(49%), 세 차례 유찰 구간에서는 771,064,000원(34.3%)으로 내려갑니다. 그러나 낙찰가 하락과 함께 배당재원도 감소해 채권 미배당액은 현재 610,242,479원에서 2회 유찰 시 1,077,601,679원, 3회 유찰 시 1,404,753,119원으로 커집니다.

시뮬레이션상 등기권리에 관한 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있지만, 이는 보증금 미상 점유자의 임대차 승계 여부를 확정한 의미가 아닙니다. 이 사건에서 최저가가 내려간 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 되는 이유입니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,573,600,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 18,136,000원을 제외한 1,555,464,000원이 하나은행에 배당되는 시나리오입니다. 하나카드 가압류는 0원 배당이며 소유자 잔여도 없습니다. 남양주시 압류의 구체 금액, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.

④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 기준시점 현재 목록 1·2·3의 3개 호를 벽체 구분 없이 일체로 사용하며 용도는 근린생활시설입니다. 동일인이 일괄 소유하고 있고 각 호의 위치·면적은 현황도면으로 특정 가능하며, 철거된 경계벽 복원이 용이하고 개별 호의 단독 효용가치가 존재하는 것으로 평가됐습니다.
• 입지. 다산한강초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 있는 지역이며 제반 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로. 서측 약 40m 내외, 동측 약 10m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지의 세로장방형 토지입니다. 공시지가는 4,597,000원/㎡이고 토지면적은 848.0㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·남양주 다산지금 공공주택지구의 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·공공주택지구·상대보호구역 등 각종 제한이 있습니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없습니다.
• 구분건물 점검. 현재 세 호의 경계벽이 일부 철거돼 일체 사용 중입니다. 감정평가에서는 각 구분건물의 위치·면적 특정 및 경계벽 복원이 가능하다고 판단했지만, 입찰자는 일괄 이용상태와 향후 분리 사용 가능성을 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 유창수의 법적 지위. 2023.11.07 전입이 말소기준보다 빠르지만 소유자·채무자와 동일인입니다. 실제 임대차인지, 관계인 점유인지부터 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자. 두 항목 모두 미상입니다. 선순위 대항력이 실제 인정되는 임차관계라면 배당되지 않은 보증금이 승계될 수 있으므로 금액 확인 전에는 실질취득비용 계산이 완성되지 않습니다.
• 월차임. 조사된 월차임은 3,000,000원입니다. 임대차계약 원본과 실제 지급관계 확인이 필요합니다.
• 일괄매각. 목록 1·2·3은 현재 벽체 없이 일체로 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 각 호 분리·복원 및 이용계획을 현장 상태와 대조해야 합니다.
• 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 미배당이 610,242,479원이고 하나은행 신청채권 1,827,078,002원 역시 전액 충족되지 않습니다. 유찰이 거듭될수록 미배당은 커집니다.
• 남양주시 압류. 2026.05.15 압류등기가 있으나 금액은 표시되지 않았습니다. 실제 배당 및 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서에서 점유관계, 일괄매각 범위, 배당요구 및 세금 관련 사항을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “70%”보다 중요한 것은 보증금의 실체다

현재 최저가는 감정가 2,248,000,000원의 70%인 1,573,600,000원입니다. 등기만 보면 2024년 하나은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸해 구조가 단순해 보입니다. 그러나 2023년 11월 7일 전입한 유창수가 존재하고, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태입니다. 더구나 이 유창수는 현재 소유자이자 근저당 채무자와 동일인이라 실제 임대차인지 관계인 점유인지도 함께 가려야 합니다.

따라서 이 물건의 결론은 “등기상 후순위 권리는 정리되지만, 점유관계가 정리되지 않았다”입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수를 0원으로 확정할 수도, 최저가를 실질취득비용으로 볼 수도 없습니다. 현재 회차 미배당액도 610,242,479원에 달하고, 3개 호를 벽체 없이 하나의 근린생활시설로 사용 중인 물건이라는 점까지 함께 고려하면 점유자 지위와 보증금 확인 전 입찰가 판단은 보류하는 편이 안전한 사건입니다.