의정부지방법원 2025타경3064. 남양주시 별내동 별내역파라곤스퀘어 지식산업센터-2동 1층 디148호입니다. 공부상 사건 용도 표시는 대지이나, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(통칭: 지정공인중개사사무소)입니다. 소유자는 유성상이고, 2021.08.17 소유권을 이전받으면서 국민은행 근저당권 채권최고액 240,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 이후 경매개시결정과 후순위 임차인의 점유관계는 매수인 인수 여부를 이 기준일과 대조해 판단해야 합니다.
핵심은 임차인 유선희의 전입일입니다. 전입신고는 2025.07.24로 말소기준권리인 국민은행 근저당권의 2021.08.17보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없으며, 보증금은 150,000,000원, 배당요구일은 2025.10.27입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 제공된 배당 시나리오에서는 매수인이 승계하는 금액을 모든 회차에서 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3064 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 975-3 별내역파라곤스퀘어 지식산업센터-2동 1층디148호 |
| 이용상태 | 근린생활시설(통칭: 지정공인중개사사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 21층 건 내 1층 디148호 |
| 소유자 | 유성상 · 2021.08.17 소유권이전 · 거래가액 436,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 303,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 208,026,251원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2021.08.17 유성상 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 240,000,000원이 말소기준입니다. 이후 2025.08.06 국민은행이 임의경매를 신청했으며, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 별도의 압류는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 승계 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유선희 | 2025.07.24 | 150,000,000원 | 2025.10.27 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 유선희 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금 150,000,000원에 대해 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 별도의 중복 보증금 합산 문제는 없습니다.
③ 가격 — 1회 유찰은 확인되지만 시세 검증은 별개
감정가는 434,000,000원, 현재 최저매각가는 303,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 소유권 이전 당시 등기 거래가액은 436,700,000원이지만, 이는 2021.08.17 등기된 거래가액으로 현재 실거래 시세를 대신하는 자료로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 303,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,053,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,746,800원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,053,200원과 국민은행 근저당권 240,000,000원을 배당한 뒤 소유자 잔여액이 58,746,800원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘어도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 303,800,000원 | 240,000,000원 | 0원 | 58,746,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 212,660,000원 | 208,882,760원 | 31,117,240원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 148,862,000원 | 145,977,932원 | 94,022,068원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 212,660,000원, 3회 유찰 시 148,862,000원으로 낮아집니다. 이에 따라 국민은행 채권의 미배당액은 각각 31,117,240원, 94,022,068원으로 늘지만, 후순위 채권의 미배당과 매수인 승계는 다른 문제입니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 별가람초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 현재 근린생활시설, 통칭 지정공인중개사사무소로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 내 1층 디148호이며 기본적인 위생급배수설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역·별내택지지구 지구단위계획구역이며, 토지이용상황은 상업기타, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 광대로한면입니다.
- 공시지가. 2,426,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 별도로 확인된 임차인 유선희의 점유 부분과 사용 형태 역시 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유범위 확인. 유선희의 점유 부분과 사용 형태가 미상인 만큼 실제 점유 위치와 명도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 확정일자·최우선변제 확인. 배당요구는 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 현재 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 434,000,000원에서 303,800,000원으로 낮아졌다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설의 최근 거래를 확인해야 합니다.
- 공실·임대수익 확인. 근린생활시설은 주거용과 달리 임대료·공실기간이 가격을 크게 좌우할 수 있으므로 현 임대상태와 예상 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.08.17 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인 유선희의 전입은 2025.07.24로 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 150,000,000원이 있다고 해서 낙찰자가 그 금액을 떠안는 구조가 아니며, 제공된 모든 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 감정가 434,000,000원에서 한 차례 유찰되어 303,800,000원까지 내려왔지만, 현재 시장의 실거래 비교값이 없어 70%라는 숫자만으로 가격 우위를 확인할 수 없습니다. 실제 이용도 근린생활시설이므로 권리는 합격권, 가격은 현장·임대·실거래 검증 후 판단이 이 물건의 적절한 결론입니다.
