의정부지방법원 2025타경3064. 별내역파라곤스퀘어 지식산업센터-2동 1층 디148호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(통칭: 지정공인중개사사무소)입니다. 권리의 기준점은 2021.08.17 설정된 주식회사국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 240,000,000원입니다. 2025.08.06 임의경매개시결정은 이 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차인 유선희의 전입일은 2025.07.24입니다. 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 권리분석상 대항력 없음으로 판정되어 있으며, 배당요구는 2025.10.27 접수됐습니다. 보증금은 150,000,000원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 확정일자는 미상이라 우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3064 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 975-3 별내역파라곤스퀘어 지식산업센터-2동 1층 디148호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(통칭: 지정공인중개사사무소) · 21층 건 내 1층 디148호 |
| 소유자 | 유성상 · 2021.08.17 소유권이전 · 거래가액 436,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 212,660,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 208,026,251원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차인, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2021.08.17 주식회사국민은행 근저당권입니다. 임차인 유선희의 전입일 2025.07.24은 그보다 늦어 대항력이 없고, 2025.08.06 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유선희 | 150,000,000원 | 2025.07.24 | 미상 | 2025.10.27 | 없음 | 미상 | 0원 |
② 가격 위치 — 감정가 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 회차는 2회 유찰되어 최저매각가가 212,660,000원, 감정가 434,000,000원의 49%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 148,862,000원(감정가 34%), 4회 유찰 104,203,400원(감정가 24%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 212,660,000원 | 49% | 208,882,760원 | 31,117,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 148,862,000원 | 34% | 145,977,932원 | 94,022,068원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 104,203,400원 | 24% | 101,944,552원 | 138,055,448원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 212,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,777,240원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 208,882,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 3,777,240원을 우선 반영하고, 국민은행 근저당에 208,882,760원이 배당되어 근저당 기준 미배당액은 31,117,240원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 별가람초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 대상까지 차량 출입이 가능하고, 주위에 노선버스정류장이 소재해 대중교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 21층 건물 내 1층 디148호이며, 감정 당시 근린생활시설인 지정공인중개사사무소로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 기본적인 위생급배수설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 등의 토지로 상업(업무)용 구분건물 건부지로 이용 중이며, 지식산업센터동 및 판매시설동 내외로 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(별내택지지구)이며 대로1류·대로2류에 접합니다.
- 제한사항. 성장관리권역·택지개발지구·준보전산지·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 유선희의 전입일 2025.07.24과 배당요구일 2025.10.27을 원본 문서와 다시 대조하고, 확정일자 및 실제 점유관계를 확인하세요.
- 대항력 기준 재확인. 말소기준 근저당은 2021.08.17입니다. 임차인의 전입이 그보다 늦다는 현재 판정이 유지되는지 등기부·현황조사·매각물건명세서를 함께 확인하세요.
- 가격은 감정가 비율과 분리. 감정가 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 근린생활시설 디148호의 실제 거래가치와 이용가치를 별도로 확인하세요.
- 배당 변수. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 토지이용 제한. 준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 확인된 제한사항이 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.5억”보다 중요한 것은 순위다
이 사건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 임차인 유선희의 보증금 150,000,000원입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 액수가 아니라 순위입니다. 전입일 2025.07.24은 2021.08.17 국민은행 근저당보다 뒤이므로 대항력이 없고, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 최저가는 212,660,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 말할 수는 없습니다. 이 물건은 지식산업센터동 1층 근린생활시설로 이용 중인 만큼, 권리상 인수 위험과 실제 가격·환금성을 분리해서 보는 것이 핵심입니다. 정리하면 권리 인수는 0원, 가격 평가는 별도 검증이 필요한 사건입니다.
