수원지방법원 2025타경41471. 평택시 비전동 144-38, 2층 201호입니다. 사건의 등기상 말소기준권리는 2023.09.05 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 권리 중 현재 살아 있는 핵심 쟁점은 2024.08.14 설정된 주택임차권인데, 임차인 송지섭은 2022.07.25 전입했고 2022.07.07 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 확인됩니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 반전이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권자 주택도시보증공사는 2026.06.09 대항력포기확약서를 제출해, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 배당표에 찍히는 부족분과 실제 매수인이 떠안는 금액은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41471 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 144-38 2층 201호 |
| 등기상 소유자 | 이용민 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 연립주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층건내 2층 201호 |
| 사용승인일 | 2017.06.09 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,599,588원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수는 해소
이 사건의 말소기준은 2023.09.05 주택도시보증공사 가압류입니다. 2024.08.14의 송지섭 임차권등기는 그 이후이지만, 실제 전입은 2022.07.25로 말소기준보다 앞서 있어 대항력 있음으로 정리됩니다. 확정일자도 2022.07.07이고 배당요구가 있어 우선변제권 행사 가능합니다. 다만 매각물건명세서의 2026.06.09 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권은 포기되고 임차권등기 말소에 동의하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 배당상 부족분과 실질 인수를 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유 / 임차권 | 보증금 | 권리 | 결론 |
|---|---|---|---|---|
| 송지섭 | 건물전부 · 주거 · 임차권등기 | 205,000,000원 | 전입 2022.07.25 · 확정 2022.07.07 · 임차권등기 2024.08.14 대항력 有 우선변제 有 확약 적용 | 배당액 100,659,400원 · 부족분 104,340,600원 실질 매수인 인수 0원 |
③ 시세 비교 — 최저가 50%로 가격 메리트가 분명하다
비교 가능한 최근 거래는 부원하이빌 46.79㎡, 2층, 2022.08 거래 206,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 206,000,000원입니다. 현재 최저매각가 102,900,000원은 최근 12개월 평균의 50.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 46.79㎡ | 2 | 206,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.79㎡ | 1건 | 206,000,000원 |
현재 최저가 102,900,000원은 최신 확인 거래와 최근 12개월 평균 모두 206,000,000원인 것과 비교하면 상당히 낮습니다. 다만 비교 표본은 1건이고 거래시점이 2022.08이므로, 오래된 거래 1건만으로 현재 가치가 확정된다고 보기는 어렵습니다. 가격 자체는 분명히 매력적이지만, 6회 유찰과 최근 거래 공백을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,240,600원 |
| 1. 임차인 송지섭 보증금 (우선변제) | 205,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 818,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,599,588원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당상 임차보증금 부족분은 104,340,600원입니다. 다만 2026.06.09 대항력포기확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이 확인되므로, 실질 인수액은 0원으로 정리합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 절차에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 평택시청 서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공공시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통 이용상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층건내 2층 201호이며 위생 급배수, 난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 대체로 가장형 평지이고 남측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 비전동 144-38에는 소로2류와 소로3류가 접하고, 가축사육제한구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 비교 단지 부원하이빌은 16세대이고 최근 확인 거래가 2022.08 1건뿐입니다. 거래 공백과 6회 유찰 이력이 있어 유동성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 숫자보다 실질취득 구조를 보라
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 배당상 부족분 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰) | 49% | 102,900,000원 | 104,340,600원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 39% | 82,320,000원 | 124,561,760원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 31% | 65,856,000원 | 140,729,408원 | 0원 |
확약이 실제로 유효하게 이행되는 전제라면 회차가 내려가도 별도의 보증금 인수액을 더할 필요가 없습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 102,900,000원 자체의 가격 적정성과 6회 유찰 원인 확인입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.06.09 대항력포기확약서가 실제 매각물건명세서와 일치하는지, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 범위와 임차권등기 말소 동의 내용을 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 송지섭 임차권등기와 배당요구, 실제 말소 진행 여부를 낙찰 전후 절차에서 다시 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 비교 거래가 2022.08 1건뿐이고 최근 12개월 거래도 1건이므로, 낮은 최저가가 곧바로 안정적인 시세차익을 뜻하지는 않습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황은 연립주택 이용으로 기재되어 있으므로 공부·현황·실제 이용상태를 일치시켜 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이라도 6회 유찰은 이유가 있다”
이 사건은 일반적인 대항력 임차인 사건과 달리 대항력포기확약서가 있어서 권리상 가장 큰 부담인 잔존 보증금 인수 위험이 실질적으로 해소되는 구조입니다. 배당표상으로는 104,340,600원의 보증금 부족이 발생하지만, 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권이 포기되므로 실질 인수액은 0원입니다.
가격은 더 눈에 띕니다. 현재 최저매각가 102,900,000원은 확인된 최근 12개월 평균 거래 206,000,000원의 50.0%입니다. 다만 해당 거래는 2022.08 1건뿐이고 단지 평균 유찰횟수는 6.0회, 매각률은 0.0%입니다. 따라서 결론은 “권리상 확약이 핵심이고, 가격은 싸지만 환금성 검증이 핵심인 물건”입니다.
