의정부지방법원 2025타경72049. 남양주시 진접읍 장현리 464-2의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 현황 ‘창고 등’이고, 토지는 431.0㎡입니다. 말소기준권리는 2022.08.26 설정된 주식회사인터넷청과의 근저당권 400,000,000원입니다. 이 권리 이후의 남동농업협동조합 근저당권 1,380,000,000원과 2025.07.29 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계에 있습니다. 박민주 씨는 2019.03.14 전입으로 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로는 보증금 인수액을 계산할 수 없고, 단순히 “대항력 있음·인수액 0원”이라고 결론낼 수 없습니다. 대항력 가능·미상으로 두고 보증금·점유권원·확정일자 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72049 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 장현리 464-2 · 경기도 남양주시 진접읍 장현천로 191 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 현황 창고 등 |
| 토지 | 431.0㎡ · 지목 대 · 주상기타 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 경량철골조 판넬지붕 단층 · 사용승인 1996.09.30 · 등기 198.2㎡ / 건축물대장 198.3㎡ |
| 소유자 | 손홍원 |
| 감정가 / 최저가 | 814,895,200원 / 399,299,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 인터넷청과 / 399,444,940원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
현재 등기상 말소기준은 2022.08.26 주식회사인터넷청과 근저당권 400,000,000원입니다. 2025.05.30 남동농업협동조합 근저당권 1,380,000,000원과 2025.07.29 임의경매개시결정은 그 뒤에 설정·등기됐으므로 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행·한국씨티은행 근저당권과 압류는 이미 말소된 상태입니다.
② 점유자 3명 — 박민주가 핵심
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박민주 | 2019.03.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 성예지 | 2025.05.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 후 |
| 박소희 | 2025.06.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 후 |
실제 점유자는 3명입니다. 이 중 박소희·성예지 씨는 전입일이 말소기준인 2022.08.26보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 반면 박민주 씨는 2019.03.14 전입으로 말소기준보다 앞서지만, 보증금·확정일자·점유권원이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이 한 명의 확인 결과가 실질취득가를 크게 바꿀 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 399,299,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,390,186원 |
| 1. 근저당 · 주식회사인터넷청과 | 400,000,000원 | 392,908,814원 |
| 2. 근저당 · 남동농업협동조합 | 1,380,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 등기상 채권 총액 1,780,000,000원 중 예상배당은 392,908,814원이며, 미배당은 1,387,091,186원입니다. 신청채권자 청구액 399,444,940원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선순위 점유자의 실제 보증금 인수 여부도 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격보다 먼저 볼 것
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 399,299,000원 | 49% | 1,387,091,186원 |
| 3회 유찰 시 | 279,509,300원 | 34% | 1,505,203,830원 |
| 4회 유찰 시 | 195,656,510원 | 24% | 1,587,882,681원 |
표면 가격은 유찰 때마다 크게 낮아집니다. 하지만 이 사건은 실거래 시세 자료가 없고 선순위 전입자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 49%·34%·24%라는 감정가 대비 비율 자체를 투자 매력으로 해석하기보다, 임차보증금 인수 가능성과 현황 창고·위반건축물·토지 규제까지 확인한 뒤 실질취득액을 계산해야 합니다.
⑤ 물건 리스크 — 창고 현황·위반건축물·경계
- 현황 용도. 건축물대장상 용도는 주택이지만 현재는 창고 등으로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 목록1 건물은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 면적 차이. 등기사항증명서상 건물 면적은 198.2㎡, 건축물대장상 198.3㎡입니다.
- 경계 확인. 토지와 인접토지 경계상 제시외 물건이 다수 소재하며 정확한 면적·경계 확인에는 별도 측량이 필요합니다.
- 설비. 전기설비와 일부 저온창고용 냉장설비가 있는 것으로 탐문됐으나 설비 존재 여부와 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 산림교육원 남동측에 위치하며 자연림, 단독·다세대주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 431.0㎡, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 697,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·생산관리지역·성장관리계획구역이며 성장관리권역·국립수목원완충지역·배출시설설치제한지역이 포함됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박민주 보증금부터 확인. 2019.03.14 전입의 점유자이므로 임대차계약서·보증금·확정일자·실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 선순위 보증금이 확인되기 전에는 최저가 399,299,000원을 실질 매입가격으로 보지 마세요.
- 위반건축물 확인. 건축물대장상 위반 내용과 행정상 시정·원상복구 부담을 확인해야 합니다.
- 토지 경계 측량. 인접토지 경계상 제시외 물건이 다수 있어 현황과 공부 경계를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도·설비 확인. 현황 창고 사용과 저온창고용 냉장설비의 정상 작동 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 성장관리권역·국립수목원완충지역·배출시설설치제한지역·토지거래허가구역 관련 이용 제한을 검토해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 점유 확인이 먼저
감정가 814,895,200원짜리 물건이 399,299,000원까지 내려온 숫자만 보면 눈에 띕니다. 하지만 이 사건은 최저가가 낮다는 사실보다 확인되지 않은 선순위 점유관계가 더 중요합니다. 박민주 씨는 2019.03.14 전입으로 2022.08.26 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 여기에 현황 창고 사용, 건축물대장상 위반건축물, 경계상 제시외 물건, 토지이용 규제까지 겹칩니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 “399,299,000원이 싼가”가 아니라 “낙찰 후 실제로 떠안을 금액과 물건 정리비용이 얼마인가”를 먼저 확정하는 것입니다.
