570,427,000원
의정부지방법원 2025타경72049. 경기도 남양주시 진접읍 장현리 464-2의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 경량철골조 판넬지붕 단층으로 사용승인일은 1996.09.30이며, 감정평가 현황상 ‘창고 등’으로 이용되고 있습니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 431.0㎡입니다. 감정가는 814,895,200원, 현재 최저매각가는 570,427,000원으로 한 차례 유찰된 상태입니다.
등기상 말소기준권리는 2022.08.26 주식회사인터넷청과 근저당권 400,000,000원입니다. 이후 남동농업협동조합 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리보다 더 중요한 변수가 있습니다. 박민주의 전입일이 2019.03.14로 말소기준권리보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72049 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 장현리 464-2 · 경기도 남양주시 진접읍 장현천로 191 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 현황 창고 등 |
| 건물 | 경량철골조 판넬지붕 단층 · 사용승인 1996.09.30 · 등기사항증명서 면적 198.2㎡ · 건축물대장 면적 198.3㎡ |
| 토지 | 대 · 431.0㎡ · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 손홍원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 814,895,200원 / 570,427,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 인터넷청과 / 399,444,940원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 봐야 할 선순위 전입
말소기준권리인 주식회사인터넷청과 근저당권의 설정일은 2022.08.26입니다. 2025.05.30 설정된 남동농업협동조합 근저당권 1,380,000,000원과 2025.07.29 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 조사 임차인 3명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박민주 | 2019.03.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 박소희 | 2025.06.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
| 성예지 | 2025.05.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
박소희와 성예지는 각각 2025.06.13, 2025.05.22 전입으로 말소기준권리 2022.08.26보다 늦어 대항력은 없습니다. 반면 박민주는 전입 순서가 반대입니다. 세 사람 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 규모를 계산할 수 없고, 특히 박민주의 경우 보증금 확인 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
③ 가격 — 감정가 70%라는 숫자만으로 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 570,427,000원으로 감정가 814,895,200원에서 한 차례 유찰된 회차입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 비교할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 570,427,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,104,270원 |
| 1. 근저당 · 주식회사인터넷청과 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 2. 근저당 · 남동농업협동조합 | 1,380,000,000원 | 162,322,730원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 1,780,000,000원, 예상 배당액은 562,322,730원, 미배당액은 1,217,677,270원입니다. 배당 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 박민주의 선순위 전입과 보증금 미상 문제는 이 계산과 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 570,427,000원 | 562,322,730원 | 1,217,677,270원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 399,298,900원 | 392,908,715원 | 1,387,091,285원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 279,509,230원 | 274,796,101원 | 1,505,203,899원 |
현재 회차에서는 신청채권자 주식회사인터넷청과의 청구액 399,444,940원에 대해 근저당 채권최고액 기준 400,000,000원이 배당되는 계산입니다. 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 392,908,715원으로 줄어 청구액에 미달하고, 3회 유찰 시에는 274,796,101원으로 더 낮아집니다.
⑥ 건물·토지 리스크 — 공부와 현황을 별도로 확인해야 한다
- 이용상태. 건축물대장상의 용도는 ‘주택’이지만 현황은 ‘창고 등’으로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 건물과 토지를 일괄매각하며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고상 목록1 건물은 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
- 면적 차이. 등기사항증명서 면적은 198.2㎡, 건축물대장 면적은 198.3㎡입니다.
- 경계. 본건 토지 및 인접토지 경계상 제시외 물건이 다수 있어 정확한 면적·경계 확인에는 별도 측량이 필요합니다.
- 설비. 전기설비와 일부 저온창고용 냉장설비가 있는 것으로 탐문됐지만 설비 존재 여부와 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 산림교육원 남동측에 위치하며 자연림, 단독다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 토지. 지목 ‘대’, 면적 431.0㎡, 평지·부정형·소로한면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·생산관리지역·성장관리계획구역에 해당합니다.
- 제한. 성장관리권역·국립수목원완충지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 697,200원/㎡입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 박민주 임대차 원본 확인. 2019.03.14 전입의 실제 점유관계, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 박민주의 보증금 중 낙찰 후 남는 금액이 확인되면 최저가에 해당 금액을 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 토지·창고 이용상태를 반영한 실제 거래가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 건축물대장의 위반건축물 등재 내용과 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 제시외 건물·경계 확인. 일괄매각 대상과 토지 경계상 제시외 물건의 위치·면적을 확인해야 합니다.
- 설비 작동 확인. 저온창고용 냉장설비 등은 존재 여부와 정상작동 여부가 확인되지 않았습니다.
맺으며 — “70%”보다 먼저 확인할 것이 많다
최저매각가 570,427,000원은 감정가 814,895,200원에서 한 차례 내려온 가격입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2019.03.14 선순위 전입 박민주의 보증금이 확인되지 않아 인수 가능 금액 자체가 미상이고, 시장 실거래 비교값도 없습니다. 여기에 공부상 주택과 현황 창고 등의 용도 차이, 위반건축물 등재, 제시외 건물과 토지 경계 문제까지 겹칩니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 실제 취득비용과 사용 리스크는 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 ‘감정가 70%이므로 싸다’가 아니라, 선순위 임차보증금과 건축·경계 문제를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
