의정부지방법원 2025타경72067. 가평군 청평면 청평리 대성주택 라동 2층 202호, 전용 36.99㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최희철이고 2022.11.30. 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 42,000,000원이었습니다. 현재 말소기준은 2024.11.04. 설정된 가평축산업협동조합 근저당권 7,600,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 서울보증보험·근로복지공단·광주은행·현대캐피탈 등의 가압류 및 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 후순위 채권이 아니라 임차인입니다. 김민우는 2024.10.18. 전입신고와 확정일자를 갖추고 주거용으로 점유하며 2025.08.20. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준 2024.11.04.보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그런데 보증금 액수가 확인되지 않아 낙찰가 32,900,000원에서 얼마나 배당되고 얼마가 남아 매수인에게 승계될지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72067 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 청평면 청평리 688-8 대성주택 라동 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 가평군 청평면 강변나루로40번길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 36.99㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건 내 제202호 |
| 소유자 | 최희철 · 2022.11.30. 소유권이전 · 거래가액 42,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 32,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 보성산업개발 주식회사 / 19,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차인은 별도
과거 한국주택은행 근저당, 한국토지주택공사 주택임차권, 2022.11.30. 가평축산업협동조합 근저당 등은 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2024.11.04. 가평축산업협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 낙찰자에게 남는 후순위 권리는 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 핵심
| 임차인 | 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민우 | 주거 | 2024.10.18 / 2024.10.18 | 미상 | 2025.08.20 | 대항력 有 우선변제 有 승계 미상 |
김민우는 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권 행사 요건이 확인됩니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 이 사건에서 가장 먼저 보완해야 할 서류는 매각물건명세서상 임차보증금입니다. 낙찰가보다 보증금이 크고 배당으로 전액 회수되지 못한다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘 수 있어, 단순한 최저가 할인율은 투자수익성을 설명하지 못합니다.
③ 시세 비교 — 78.3%는 ‘실질취득가’가 아니다
전용 36.99㎡에 맞는 실거래 표본은 2022.10 거래 1건, 42,000,000원입니다. 제공된 비교 평균도 42,000,000원이고, 현재 최저가 32,900,000원은 그 금액의 78.3%입니다. 다만 표본이 한 건뿐이고 최신 거래 시점도 2022.10이므로 현재 시세를 강하게 확정할 근거로 쓰기에는 제한이 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 36.99㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 비교 평균 | 36.99㎡ | 1건 | 42,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 32,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 992,200원 |
| 근저당 · 가평축산업협동조합 | 7,600,000원 | 7,600,000원 |
| 경매개시결정 · 보성산업개발 주식회사 | 19,200,000원 | 19,200,000원 |
| 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 5,107,800원 |
| 가압류 · 근로복지공단 | 1,800,000원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사 광주은행 | 17,272,189원 | 0원 |
| 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 12,220,203원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 108,092,392원, 제공 시뮬레이션상 채권자 배당 31,907,800원, 미배당 76,184,592원, 소유자 잔여 0원입니다. 임차보증금이 미상이라 이 계산만으로 매수인 인수액을 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물입니다.
- 입지. 청평고등학교 서측 인근으로 농경지·농가주택·소규모 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 국도 후면 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 인접지 대비 평탄한 사다리형이며 남측 및 동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 절대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 159.0㎡, 공시지가 540,600원/㎡입니다.
- 환금성. 대성주택라동은 총 4세대이고 실거래 표본도 1건으로, 가격 판단에 활용할 시장 표본이 제한적입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김민우의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문에서 보증금 액수를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 보증금 확인 후 예상 배당액을 빼고 남는 승계액을 최저가 32,900,000원에 더해 실제 취득원가를 계산해야 합니다.
- 78.3% 착시 경계. 최저가가 실거래 42,000,000원의 78.3%라는 숫자는 임차인 승계액을 반영하지 않은 단순 비교입니다.
- 시세 표본 한계. 비교 가능한 거래는 2022.10의 42,000,000원 한 건입니다. 현재 거래가격 확인 없이 이 금액을 현 시세로 고정하면 안 됩니다.
- 배당표 재검증. 제공된 배당 시뮬레이션은 임차보증금 미상 상태이므로 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “32,900,000원이 최종 가격은 아니다”
이 물건은 감정가 47,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 32,900,000원까지 내려왔고, 비교 실거래 42,000,000원의 78.3%입니다. 겉으로는 가격 메리트가 선명해 보입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 최저가가 아니라 김민우의 미상 보증금입니다. 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서고 배당요구도 했기 때문에, 보증금 전액이 배당되지 않으면 매수인 승계가 발생할 수 있습니다.
등기 후순위 권리는 소멸하지만 임차보증금 리스크는 아직 닫히지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “3,290만원이라 싸다”가 아니라 “보증금 확인 전에는 실질취득액을 알 수 없다”입니다. 보증금이 확인된 뒤에야 42,000,000원 실거래와 비교해 진짜 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
