의정부지방법원 2025타경72067. 가평군 청평면 청평리 대성주택 라동 202호, 전용 36.99㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최희철이고, 2022년 10월 11일 매매를 원인으로 거래가액 42,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024년 11월 4일 설정된 가평축산업협동조합 근저당 7,600,000원입니다. 그 뒤의 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 권리분석은 말소기준권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차인 김민우의 전입일과 확정일자는 모두 2024.10.18로, 말소기준권리인 2024.11.04보다 앞섭니다. 배당요구도 2025.08.20에 했습니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 보아야 하는데, 보증금 액수가 확인되지 않아 배당 후 남을 금액과 매수인 인수액을 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72067 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 청평면 청평리 688-8 대성주택 라동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 36.99㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건 내 제202호 |
| 현재 소유자 | 최희철 · 2022.10.11 매매 · 거래가액 42,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 23,030,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 보성산업개발 주식회사 / 19,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다
현존 말소기준권리는 2024.11.04 가평축산업협동조합 근저당권 7,600,000원입니다. 2025.08.07 강제경매개시결정과 서울보증보험주식회사 가압류 50,000,000원, 근로복지공단 가압류 1,800,000원, 국민건강보험공단 압류, 광주은행 가압류 17,272,189원, 국 압류, 현대캐피탈 가압류 12,220,203원은 모두 말소기준권리 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민우 | 주거 | 2024.10.18 | 2024.10.18 | 미상 | 대항력 우선변제 인수 가능성 |
배당요구일 2025.08.20. 보증금이 확인되지 않아 미배당액 및 매수인 인수액은 산정할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 54.8%만 보고 싸다고 결론내리면 안 된다
확인된 동일 전용면적 36.99㎡ 실거래는 2022.10, 42,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 23,030,000원은 이 금액의 54.8%입니다. 감정가 47,000,000원보다도 크게 내려온 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 36.99㎡ | 2 | 42,000,000원 |
다만 확인 거래가 1건뿐이고 시점도 2022.10입니다. 무엇보다 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 미상이라, 실제 취득비용이 현재 최저가 23,030,000원으로 끝난다고 볼 수 없습니다. 실질취득가 = 낙찰가 + 배당 후 남는 임차보증금 인수액이므로, 보증금을 확인하기 전에는 실거래 42,000,000원보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 814,540원 |
| 1. 근저당 · 가평축산업협동조합 | 7,600,000원 | 7,600,000원 |
| 2. 경매신청 · 보성산업개발 주식회사 | 19,200,000원 | 14,615,460원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 1,800,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 17,272,189원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 12,220,203원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당계산상 총 채권액은 108,092,392원, 채권자 배당액은 22,215,460원, 미배당은 85,876,932원입니다. 이 계산에는 김민우 임차인의 미상 보증금에 따른 실제 배당·인수 변동이 반영되어 있지 않으므로 매수인 실질 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 23,030,000원 | 22,215,460원 | 85,876,932원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 16,120,999원 | 15,430,821원 | 92,661,571원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 11,284,699원 | 10,681,574원 | 97,410,818원 |
낙찰가가 낮아지면 표면적인 매입가격은 내려갑니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커질 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 보증금 확인 없이는 어느 회차도 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청평고등학교 서측 인근. 농경지·농가주택·소규모 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 국도 후면 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 2층 202호. 외벽 적벽돌, 내벽 벽지·일부 타일, 샤시 창호이며 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 159.0㎡, 평지·사다리형, 소로한면. 제2종일반주거지역이며 공시지가 540,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·절대보호구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 대성주택라동은 4세대이며 준공일은 1991.06.19입니다. 확인 실거래는 1건입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김민우 보증금 확인이 최우선. 전입·확정일자가 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 실제 배당가능액을 확인한 뒤 매수인 인수액을 계산해야 합니다.
- 최저가 54.8%를 그대로 할인율로 보지 말 것. 42,000,000원 실거래는 2022.10 한 건뿐이고, 실질취득가는 임차보증금 확인 전까지 미상입니다.
- 매각물건명세서 재확인. 배당요구 종기와 임차보증금, 점유현황, 매수인에게 인수되는 임대차관계 문구를 원문으로 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이고 임차인 자료가 존재하므로 현재 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등은 실제 배당 및 취득 후 부담에 영향을 줄 수 있습니다.
- 실거래 시점 주의. 확인된 동일면적 거래는 2022.10입니다. 현재 가격 판단 전 주변 다세대 거래와 현장 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 먼저 볼 것은 미상 보증금”
이 사건은 감정가 47,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 23,030,000원까지 내려왔습니다. 확인된 42,000,000원 실거래와 비교하면 54.8%라 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 하지만 김민우의 전입일 2024.10.18은 말소기준권리 2024.11.04보다 빠르고 보증금은 미상입니다. 이 한 가지가 가격 판단의 전제를 바꿉니다.
후순위 가압류·압류는 소멸하지만, 대항력 임차인의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 미회수액은 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 “임차보증금이 얼마이며, 배당 후 얼마가 남는가”입니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가와 시세 대비 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
