의정부지방법원 2025타경72071. 남양주시 금곡동의 다세대주택 제2층 제202호입니다. 감정가는 100,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 70,000,000원입니다. 권리관계의 중심은 2012.03.19 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 94,900,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 등기된 국의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 소유자는 권영대이며 2019.01.16 소유권이전등기를 마쳤습니다. 임차인으로 조사된 박금옥은 2019.10.15 전입했고 2025.09.23 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 추가 확인이 필요하지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72071 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 금곡동 694-13 202호 · 경기도 남양주시 경춘로885번길 18 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 45.24㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제2층 제202호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 권영대 · 2019.01.16 소유권이전 · 2018.10.27 재산분할 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 66,065,682원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 근저당
핵심은 2012.03.19 을구 6번 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 94,900,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024.04.22 국의 압류와 2025.08.06 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2026.05.21에는 같은 6번 근저당권이 한국자산관리공사로 이전등기되었습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박금옥 | 2019.10.15 | 2025.09.23 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
박금옥의 전입신고는 2019.10.15로 말소기준권리 2012.03.19보다 늦습니다. 따라서 낙찰자에게 임대차보증금이 승계되는 대항력 인수형은 아닙니다. 배당요구는 2025.09.23 접수했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 87.5%지만 ‘현재 시세’로 단정 금지
비교 가능한 실거래는 한림골든밸리B동에서 확인된 2022.06 거래 1건입니다. 전용 41.7㎡, 2층이 80,000,000원에 거래됐습니다. 본건 비교 대상 면적은 45.24㎡이며, 현재 최저가 70,000,000원은 제공된 비교 기준의 87.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 41.7㎡ | 2 | 80,000,000원 |
단지 경매 통계는 평균 유찰 횟수 1.0회, 낙찰률 0.0%로 제시되어 있습니다. 본건 역시 현재 1회 유찰된 상태입니다. 권리상 인수 위험은 낮지만 가격 판단에는 실거래의 최신성과 표본 부족을 반드시 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 94,900,000원 | 68,340,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 70,000,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 94,900,000원 가운데 68,340,000원이 배당되고 26,560,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 26,560,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 47,182,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 61,617,400원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡양정행정복지센터 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호이며 사용승인일은 2007.06.20입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 191.0㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등 제한이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,153,000원/㎡입니다.
- 규모·거래. 한림골든밸리B동은 11세대이며 확인되는 실거래 표본은 2022.06의 1건입니다. 가격 판단 시 추가 거래 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 박금옥은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 입찰 전 대조하세요.
- 가격 최신성. 비교 실거래가 2022.06의 1건뿐입니다. 70,000,000원이 87.5%라는 수치만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 근저당 이전. 말소기준인 을구 6번 근저당권은 2026.05.21 한국자산관리공사로 이전등기되어 있습니다. 최신 등기부를 재확인하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 현장 확인. 감정평가상 주위환경과 교통상황은 보통이며 서측 약 4미터 도로에 접합니다. 실제 진입·주차·건물 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 명확, 가격은 검증
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2012.03.19 현대캐피탈 근저당이 말소기준이고, 임차인 박금옥의 전입은 2019.10.15로 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 100,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 70,000,000원까지 내려왔고 비교 실거래 80,000,000원의 87.5%이지만, 그 실거래는 2022.06의 단 1건입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 현재 시세를 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 다세대”로 보는 것이 적절합니다.
