63,700,000원
수원지방법원 2025타경41523. 안성시 공도읍 아침애캐슬 102동 403호, 공동주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 감정가 130,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저가는 63,700,000원입니다. 소유자 김지연은 2021.07.01. 거래가액 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2023.04.05. 국 압류이고, 이후 서울특별시·안성시 압류와 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 물건은 등기 순서만 보고 “후순위 임차권이라 안전하다”고 보면 안 됩니다. 임차인 김상철의 전입·점유는 2021.06.25., 확정일자는 2021.06.18.로 말소기준 2023.04.05.보다 빠릅니다. 따라서 대항력 있는 임차인이고, 일반 규칙대로라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계됩니다. 이 사건에서는 바로 그 승계 위험을 2026.06.02. 제출된 대항력 포기 확약이 해소하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41523 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 마정리 223-106 아침애캐슬 102동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 52.355㎡ · 지상5층 중 4층 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 김지연 (2021.07.01. 거래가액 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 63,700,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2017.02.13. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상철 | 주거용건물 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2021.06.25. | 2021.06.18. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 김상철의 임대차계약일은 2021.06.17., 확정일자는 2021.06.18., 전입·점유개시는 2021.06.25.이며 보증금은 160,000,000원입니다. 배당요구도 했기 때문에 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현 최저가를 기준으로 한 배당 계산상 임차인에게 62,153,400원이 배당되고 97,846,600원이 미배당으로 남습니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세와 낮은 거래량을 함께 봐야 한다
아침애캐슬은 총 22세대, 사용승인일은 2017.02.13.입니다. 전용 52.36㎡ 실거래는 확인된 3건으로, 최근 거래일수록 가격이 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 52.36㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2022.10 | 52.36㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2021.07 | 52.36㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 141,333,333원 |
가격 판단에서 중요한 기준은 오래된 고가 거래까지 섞인 전체 평균보다 최신 거래입니다. 최근 12개월 거래는 2025.12. 125,000,000원 1건이고, 최근 12개월 평균도 125,000,000원입니다. 현재 최저가 63,700,000원은 이 최신 시세의 51.0%입니다. 확약을 반영하면 실질취득도 63,700,000원이므로, 권리 인수액을 더해 시세와 다시 비교할 필요는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 1. 임차인 김상철 보증금 | 160,000,000원 | 62,153,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 계산상 김상철 보증금의 미배당액은 97,846,600원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰자가 이를 부담해 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되지만, 이 사건은 2026.06.02. 제출된 확약으로 해당 잔존 반환청구권을 포기해 실질 인수 0원*입니다. 국세·지방세 당해세 해당 시 실제 배당 순서와 금액은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 총액은 보증금에 수렴
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 63,700,000원 | 97,846,600원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 | 50,960,000원 | 110,357,280원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 | 40,768,000원 | 120,365,824원 | 0원* |
확약이 없었다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득 총액이 대략 보증금 수준에서 고정됩니다. 따라서 단순히 “6회 유찰, 감정가의 49%”라고 싸다고 평가할 수 없는 물건이었습니다. 다만 이번 사건은 확약이 제출돼 그 핵심 인수구조가 제거됐다는 점이 결론을 바꿉니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우리은행연수원 남동측 인근. 전·답, 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상5층 중 4층 403호. 사용승인일 2017.02.13., 승강기와 기본 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역이며 성장관리권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,448.0㎡, 공시지가 257,300원/㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 아침애캐슬은 22세대이고 확인된 동일면적 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 거래 빈도가 높지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.02. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각기일 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국·서울특별시·안성시 압류 중 당해세가 있으면 예상배당이 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 141,333,333원보다 최신 거래 125,000,000원을 가격 기준으로 보는 것이 보수적입니다. 최근 추세는 -16.4%입니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 단순 권리 문제 외에 소규모 다세대의 매수 수요·대출·명도·현장 상태가 반복 유찰에 영향을 줬는지 현장을 확인해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기와 확약이 있어도 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이번 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 160,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현 최저가는 63,700,000원이라 매수인이 97,846,600원을 추가로 떠안을 수 있는 위험한 구조입니다. 이 경우라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에 가까워지므로 “반값 경매”라는 말은 의미가 없습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.02. 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*이고, 현재 실질취득은 최저가 63,700,000원으로 최근 거래 125,000,000원의 51.0%입니다.
그렇다고 무조건 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 최근 가격은 과거보다 16.4% 하락했고, 총 22세대의 소규모 다세대이며 경매 평균 유찰 횟수도 6.0회입니다. 권리 핵심은 확약으로 풀렸고 가격은 낮지만, 환금성과 하락 추세 때문에 보수적으로 접근할 물건입니다.
