의정부지방법원 2025타경72164. 공부상 축사·퇴비사와 토지가 함께 포함된 경매입니다. 건물은 철골조 경량판넬지붕 단층 축사 등이 중심이고, 토지는 계획관리지역을 포함합니다. 현재 소유자는 신성균이며 2023.11.17. 소유권을 취득한 같은 날 가평군농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,750,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 1,476,618,000원으로 감정가 2,109,454,100원의 70%입니다. 그러나 비교할 실거래 시세가 없어 이 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 축사·농지·도로 이용 토지와 현황이 다른 건물, 폐기물 매립 가능성 등이 함께 얽힌 물건이어서 가격 판단보다 취득 가능성과 현장 비용 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72164 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 상면 태봉리 114-1 · 경기도 가평군 상면 태봉골길 135-149 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 축사 · 축사(퇴비사) · 관리사 |
| 소유자 | 신성균 |
| 감정가 / 최저가 | 2,109,454,100원 / 1,476,618,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,433,021,178원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기 발행일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리관계의 기준은 2023.11.17. 가평군농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,750,000,000원이며 채무자는 신성균입니다. 이후 2024.04.22. 설정된 박종엽의 채권최고액 546,000,000원 근저당과 2025.08.12. 가평군농업협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 등기로서 매각으로 소멸합니다.
과거에는 다수의 근저당·가압류·경매개시결정이 있었지만 2023.09.14. 임의경매 매각을 원인으로 관련 권리들이 말소됐고, 이후 2023.11.17. 현재 소유자 신성균 앞으로 다시 소유권이 이전되면서 현 권리관계가 형성됐습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 — 30% 내려왔지만 시세 비교는 불가
감정가 2,109,454,100원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,476,618,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 감정가의 49%인 1,033,632,599원, 그 다음은 감정가의 34.3%인 723,542,819원입니다.
다만 제공된 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다. 축사와 농지 성격의 토지, 일부 도로 이용 토지, 건물 현황 차이와 환경 리스크까지 포함된 만큼 현재 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,476,618,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,166,180원 |
| 1. 근저당 · 가평군농업협동조합 | 1,750,000,000원 | 1,459,451,820원 |
| 2. 근저당 · 박종엽 | 546,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 추정치입니다. 총 채권액 2,296,000,000원 중 1,459,451,820원이 배당되고 미배당은 836,548,180원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동할 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·토지·시설 리스크
- 농지취득자격증명. 목록1,2,6,11,13,14,15,17,18은 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 매수보증금이 몰수됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물은 매각에 포함되지만 소유자 미상의 사일로·컨테이너·구조물·물탱크는 매각에서 제외됩니다.
- 기계기구. 소유자 미상의 인큐베이터와 BM활성수 플랜트 공정제어기가 소재합니다.
- 폐기물. 목록11 토지에 돈사 폐기물이 매립돼 있는 것으로 탐문됐으나, 감정평가는 매립 여부에 구애됨 없이 이루어졌습니다.
- 적치물. 목록3 건물 디동 내부에는 적치물이 쌓여 있는 것이 목측됐습니다.
- 건물 현황 차이. 목록9의 조적조 스레트지붕 단층 축사 165.6㎡는 현황 철골조 판넬지붕으로 구조와 지붕이 다르지만 물적 동일성이 인정됐습니다.
- 멸실. 목록9의 세멘블럭조 스레트지붕 단층 축사 179.28㎡는 멸실 상태입니다.
- 관리사. 목록9 세멘블럭조 스레트지붕 단층 관리사 72㎡는 현황 판넬지붕입니다.
- 소재불명. 목록5 건물 중 1층 창고 36㎡와 2층 관리사 36㎡는 소재불명 상태입니다.
- 지번 차이. 목록3의 비동·시동·디동과 목록4의 비동은 공부상 태봉리 115번지이나 현황은 태봉리 115와 114-1 전 양 지상에 걸쳐 소재합니다.
⑤ 입지·이용규제
- 입지. 경기도 가평군 상면 연하리 연하초등학교 북서측 근거리에 위치하며 주변은 단독주택·농경지·축사·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 일련번호(3),(4)는 축사, 일련번호(5)는 축사(퇴비사), 일련번호(9)는 축사 및 관리사입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·전기설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 자연보전권역과 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 가축사육 제한. 다수 토지가 돼지·닭·오리·메추리·개 사육제한구역이고, 목록11·14·18은 모든 축종 사육제한구역도 포함합니다.
- 군사시설. 목록6은 제한보호구역(후방지역 500m)에 해당합니다.
- 도로 이용. 목록12·13·14·15 토지는 공부상 잡종지·전이나 현황 도로로 이용 중입니다.
- 대표 토지. 지목 전, 토지이용상황 전축사, 완경사·부정형·세로한면(가), 면적 1,808㎡, 공시지가 55,200원/㎡로 제시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성 선확인. 필요한 목록에 대해 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 몰수 조건입니다.
- 폐기물 현장 확인. 목록11 돈사 폐기물 매립 여부와 처리 범위·비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 구분. 제시외 건물과 사일로·컨테이너·구조물·물탱크·인큐베이터·BM활성수 플랜트 공정제어기의 소유관계와 매각 포함 여부를 구분해야 합니다.
- 멸실·소재불명 대조. 목록9 멸실 축사와 목록5 소재불명 창고·관리사를 공부·현황과 대조해야 합니다.
- 경계·지번 확인. 태봉리 115와 114-1 양 지상에 걸쳐 소재하는 건물의 위치와 경계를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%이지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현장 실사가 승부처
등기만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 가평군농업협동조합의 2023.11.17. 근저당이 말소기준이고, 뒤의 박종엽 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 사건을 “권리가 깨끗하니 안전하다”고 단순화하기는 어렵습니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 1,476,618,000원까지 내려왔지만 실거래 시세가 없어 가격 경쟁력을 확인할 자료가 없습니다. 반면 농취증 미제출 시 매수보증금 몰수, 돈사 폐기물 매립 가능성, 멸실·소재불명 건물, 소유자 미상의 시설과 기계기구, 지번과 현황 차이처럼 입찰 전에 반드시 해소해야 할 현장 리스크는 구체적으로 확인됩니다. 따라서 이 물건은 등기권리는 통과, 현장·농취증·가격 검증은 보수적으로 접근하는 유형입니다.
