72,942,380원
수원지방법원 2025타경41529. 평택시 신장동 화신노블레스5차 1층 103호입니다. 사건상 용도는 다세대로 분류돼 있지만, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서에는 소매점으로 이용되고 기준시점 현재 공실이라고 기재돼 있습니다. 소유자 한성철은 2023.01.12. 거래가 480,600,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 427,200,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 하나은행 근저당과 중소기업은행·롯데카드·농협은행·서울보증보험·롯데캐피탈 등의 가압류, 그리고 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 설정된 권리로 매각 시 소멸합니다. 조사된 실제 임차인은 1명이며, 전입일이 2023.07.28.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41529 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 293-4 화신노블레스5차 1층103호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 소매점(기준시점 현재 공실 상태) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 내 1층 103호 · 사용승인일 2017.01.03 |
| 소유자 | 한성철 · 2023.01.12. 소유권이전 · 거래가액 480,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 620,000,000원 / 72,942,380원 (6회 유찰) |
| 신청채권액 | 378,092,399원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 후순위 채권은 소멸
핵심은 2023.01.12. 농협은행주식회사 근저당권 427,200,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 하나은행 근저당 120,000,000원과 가압류 6건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 72,942,380원으로는 선순위 농협은행 근저당조차 전액 배당되지 않아 후순위 채권에는 상당한 미배당이 발생하지만, 이 미배당 채권 자체가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)브이티에스(이강일) | 103호 60.2325제곱미터 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 2023.07.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입신고가 말소기준권리인 2023.01.12.보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정 및 매각물건명세서에는 기준시점 현재 공실이라고 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유상태는 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 ‘동일 조건 시세’가 아니다
화신노블레스5차의 참고 실거래 12건 평균은 231,250,000원이고, 최근 12개월 거래는 2026.01의 175,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 72,942,380원은 최근 12개월 평균의 41.7%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 76.74㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2023.12 | 76.74㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 69.28㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2023.07 | 76.86㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.11 | 76.74㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 76.74㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 76.8㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2022.01 | 76.8㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 76.72㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 76.72㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 76.35㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2021.06 | 76.74㎡ | 7 | 175,000,000원 |
시장 추세 역시 최근 구간이 이전 구간보다 -26.0%로 낮아졌습니다. 전체 평균 231,250,000원은 과거 250,000,000원 안팎의 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단의 주된 근거로 쓰기 어렵습니다. 이 물건은 공실 소매점이라는 이용상태와 1층이라는 조건까지 별도로 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,942,380원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,712,963원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 427,200,000원 | 71,229,417원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 195,842,718원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 30,398,279원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 13,397,544원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 44,006,460원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 116,899,405원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 70,046,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 1,017,790,426원 중 채권자 배당액이 71,229,417원, 미배당액은 946,561,009원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 · 감정가 11.76% | 72,942,380원 | 71,229,417원 | 946,561,009원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8.24% | 51,059,666원 | 49,740,592원 | 968,049,834원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 5.76% | 35,741,766원 | 34,698,414원 | 983,092,012원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 51,059,666원, 35,741,766원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 선순위 농협은행을 포함한 채권자들의 미배당은 더 커집니다. 낙찰자 관점에서 문제는 채권 인수가 아니라, 이 가격에서 실제로 임대 또는 재매각이 가능한지입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄역(지하철 1호선) 북서측 인근으로 근린생활시설·주상용부동산·오피스텔·다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 송탄역이 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정 기준시점 현재 소매점으로 이용되며 공실 상태입니다. 매각물건명세서에도 같은 내용이 기재돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 잡종지인 폐 철로를 경유해 폭 약 6~7미터 포장도로에 접근할 수 있고, 남측으로 폭 약 15미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 철도보호지구 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,340,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 지형은 평지입니다.
- 건물. 사용승인일은 2017.01.03이며 기본 위생·급배수·소화전·화재탐지·스프링클러·승강기 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임차인 조사자료에는 (주)브이티에스(이강일)가 있으나 감정 및 매각물건명세서에는 현재 공실로 기재돼 있습니다. 현장 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 전입이 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 확정일자와 배당요구 여부는 미상입니다. 원본 명세서와 배당요구종기 관련 기록을 확인해야 합니다.
- 시세 비교 주의. 최근 12개월 참고거래는 175,000,000원 한 건이고 대상면적 38.115㎡와 비교거래 면적이 일치하지 않습니다. 단순 비율 비교로 적정가를 확정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래구간은 이전 거래구간 대비 -26.0%입니다. 과거 평균 231,250,000원보다 최근 거래를 우선해서 보수적으로 판단해야 합니다.
- 환금성 검증. 6회 유찰, 단지 평균 유찰 6.2회, 낙찰률 0.0%라는 지표를 감안해 실제 임차수요와 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 다세대이나 감정상 이용상태는 소매점입니다. 실제 사용 가능 범위와 관련 인허가·용도 상태를 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 현장상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격이 내려온 이유를 사야 한다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.01.12. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 1명도 후순위 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 감정가 620,000,000원에서 6회 유찰돼 72,942,380원까지 내려왔고, 건물은 감정상 공실 소매점입니다. 최근 12개월 참고거래 175,000,000원보다 가격이 낮기는 하지만 비교 면적이 일치하지 않고, 최근 시세 추세도 -26.0%입니다. 여기에 단지 평균 유찰 6.2회와 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다.
권리상 인수 위험은 낮지만, 환금성과 가격 적정성은 별개의 문제입니다. 이 물건의 승부처는 “감정가 대비 얼마나 싸졌는가”가 아니라, 공실 소매점 103호가 실제로 얼마의 임대·매매 수요를 만들 수 있는가를 확인하는 데 있습니다.
