수원지방법원 2025타경41529. 경기도 평택시 신장동 화신노블레스5차 1층 103호입니다. 물건 용도는 다세대로 표시되어 있지만 감정평가상 이용상태는 소매점입니다. 기준시점에는 공실로 조사되었으며, 건물은 2017년 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물입니다. 현재 소유자 한성철은 2023년 1월 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행에 채권최고액 427,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 하나은행 근저당과 다수의 가압류가 설정되었고, 농협은행의 신청으로 임의경매가 진행됐습니다.
눈길을 끄는 것은 가격입니다. 감정가 620,000,000원이 7회 유찰 끝에 51,059,666원으로 낮아졌습니다. 그러나 낙찰가가 낮아진 이유를 감정가와의 차이만으로 설명해서는 안 됩니다. 소매점 이용 상태, 제한적인 실거래 비교 가능성, 하락 추세, 반복 유찰을 함께 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41529 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 293-4 화신노블레스5차 1층 103호 도로명주소: 경기도 평택시 쇼핑로 64 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 소매점 이용 · 기준시점 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 14층 중 1층 103호 · 사용승인 2017.01.03 |
| 소유자 | 한성철 · 2023.01.12 소유권이전 · 거래가액 480,600,000원 |
| 감정가 | 620,000,000원 |
| 최저매각가 | 51,059,666원 (7회 유찰 · 감정가의 약 8.24%) |
| 신청채권자 | 농협은행주식회사 |
| 청구금액 | 378,092,399원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매수인 인수 추정액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.01.12 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 427,200,000원이고, 이후 설정된 하나은행 근저당권 120,000,000원, 가압류 6건, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 생보부동산신탁 및 무궁화신탁 등기도 이미 말소되었습니다.
임차인 현황 — 대항력 없음, 점유는 재확인
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)브이티에스(이강일) | 103호 60.2325㎡ | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 2023.07.28 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
조사된 임차인은 (주)브이티에스(이강일) 1명입니다. 보증금은 20,000,000원, 월차임은 1,000,000원이고 전입일은 2023.07.28입니다. 이는 2023.01.12의 말소기준권리보다 늦어 조사자료에서 대항력 없음으로 판정되었습니다. 확정일자 및 배당요구에 의한 우선변제 여부는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 29.2%라는 숫자의 함정
화신노블레스5차의 최근 실거래 평균은 231,250,000원입니다. 하지만 이 평균에는 과거 거래가 포함되어 있으며 최근 가격 흐름은 다릅니다. 가장 최근 거래는 2026년 1월 175,000,000원, 최근 12개월 평균도 175,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 표본은 1건이므로 최신 거래와 최근 평균은 동일한 거래를 반영합니다.
더 중요한 점은 면적 불일치입니다. 시세 조회의 본건 대상면적은 38.115㎡로 표시되어 있지만, 최신 거래는 76.74㎡입니다. 임차인 조사상 점유 부분은 60.2325㎡로 기재되어 있어, 입찰 전 실제 매각대상 면적도 확인해야 합니다. 따라서 최근 거래가와 본건 최저가를 단순 비교한 29.2%는 직접적인 할인율이나 가격 메리트를 나타내지 않습니다.
| 거래월 | 거래 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 76.74㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2023.12 | 76.74㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 69.28㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2023.07 | 76.86㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.11 | 76.74㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 76.74㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 76.80㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2022.01 | 76.80㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 76.72㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 76.72㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 76.35㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2021.06 | 76.74㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 혼재 | 12건 | 231,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 76.74㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
전체 평균 231,250,000원은 과거 고가 거래의 영향을 받습니다. 실제로 최근 거래 추세는 과거 대비 -26.0%입니다. 하락 추세가 나타나는 상황에서는 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 다만 이들 거래조차 본건과 면적 및 이용상태가 다르므로 본건의 적정 매입가를 직접 입증하지는 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,059,666원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,319,074원 |
| 1. 농협은행 근저당 | 427,200,000원 | 49,740,592원 |
| 2. 하나은행 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 중소기업은행 가압류 | 195,842,718원 | 0원 |
| 4. 롯데카드 가압류 | 30,398,279원 | 0원 |
| 5. 농협은행 가압류 | 13,397,544원 | 0원 |
| 6. 서울보증보험 가압류 | 44,006,460원 | 0원 |
| 7. 롯데캐피탈 가압류 | 116,899,405원 | 0원 |
| 8. 서울보증보험 가압류 | 70,046,020원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 약 1,319,074원을 제외한 49,740,592원이 농협은행에 배당되는 추정입니다. 총 채권액 1,017,790,426원 중 미배당액은 968,049,834원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 7회 유찰(현재) | 51,059,666원 | 49,740,592원 | 968,049,834원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 35,741,766원 | 34,698,414원 | 983,092,012원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 25,019,236원 | 24,168,890원 | 993,621,536원 | 0원 |
회차가 진행될수록 최저매각가와 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 늘어납니다. 반면 각 시나리오에서 매수인 인수 추정액은 0원으로 유지됩니다. 이는 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 분석에 따른 것이지, 실제 점유·임대차·관리비 등 별도 확인사항까지 사라진다는 의미는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 신장동 소재 송탄역(지하철 1호선) 북서측 인근입니다. 근린생활시설, 주상용부동산, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 조사되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 송탄역이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2017.01.03 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·소화전·화재탐지·스프링클러·승강기 설비 등이 있습니다. 본건은 1층 103호입니다.
- 접근도로. 동측은 폐철로 부지 등을 경유하여 폭 약 6~7m 포장도로에 접근 가능하며, 남측은 폭 약 15m 도로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역 및 송탄 관광특구에 해당하고 철도보호지구, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등의 규제가 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부도 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 270.0㎡, 공시지가는 2,340,000원/㎡입니다. 토지 이용상황은 상업기타로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 화신노블레스5차는 29세대로, 대규모 주거단지와 달리 거래 표본이 제한적입니다. 소매점 이용 상태와 7회 유찰 이력을 고려하면 향후 매도·임대 수요를 보수적으로 평가해야 합니다.
- 거래 추세. 최근 12개월 거래는 1건이고, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -26.0%입니다. 현재 자료로는 본건과 동일한 면적·용도의 실거래 시세를 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 물건 용도 확인. 다세대로 표시된 물건이 실제로는 소매점으로 이용되고 있습니다. 건축물대장상 용도, 실제 사용의 적법성 및 향후 사용 가능 범위를 확인하세요.
- 면적 불일치 해결. 시세 비교 대상면적 38.115㎡, 임차인 조사상 점유 부분 60.2325㎡, 최근 거래 76.74㎡가 서로 다릅니다. 매각대상 전유부분 면적을 원본으로 확정해야 합니다.
- 임차인·점유 재조사. (주)브이티에스(이강일)의 보증금 20,000,000원, 월차임 1,000,000원 기록과 공실 조사 결과를 대조하세요. 실제 점유, 사업자등록, 임대차계약, 보증금 반환 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 실거래 비교 검증. 최근 거래 175,000,000원은 76.74㎡ 물건의 거래입니다. 본건과 다른 면적의 가격만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 유찰 원인 확인. 이미 7회 유찰되었고 단지 평균 유찰 횟수도 6.7회입니다. 소매점의 임대 가능성, 공실 부담, 실제 매수 수요를 검토하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 승계 가능 부분과 당해세, 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 사항을 확인하세요.
- 규제 확인. 철도보호지구, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역, 관광특구 등의 제한이 사용·영업·공사에 미치는 영향을 확인하세요.
- 입찰 조건 확인. 매각기일은 2026.10.27입니다. 입찰보증금, 매각조건, 특별매각조건 및 기일 변경 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실거래 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — “8% 낙찰가 ≠ 92% 가격 메리트”
이 물건은 권리와 가격을 분리해서 판단해야 하는 사례입니다. 농협은행 근저당 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하고, 임차인도 자료상 대항력 없음으로 분류되어 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 그러나 공실 조사와 임차인 기록을 대조하고 상가임대차 대항력 여부를 확인해야 합니다.
가격은 더 신중해야 합니다. 감정가 620,000,000원이 51,059,666원으로 내려왔다는 사실은 분명합니다. 그러나 최근 실거래는 본건과 면적이 다르고, 전체 평균에는 과거 고가 거래가 포함되어 있으며 최근 거래 추세는 -26.0%입니다. 여기에 7회 유찰·29세대 규모·소매점 이용·공실 조사가 겹칩니다.
결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 및 환금성 위험은 높다는 것입니다. 최저가만 보면 매력적으로 보일 수 있으나, 동일 면적·동일 용도의 실제 시세와 임대수익을 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 현 단계에서는 무리한 입찰보다 물건의 실제 가치와 점유 상태를 검증하는 것이 우선입니다.
