의정부지방법원 2025타경64450. 등기부는 경기도 파주시 문산읍 선유리 397-25, 397-26을 표시하고 있고 소유자는 유순애입니다. 경매 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지하1층/지상2층으로, 사용승인은 2007.12.28입니다.
권리의 기준점은 2020.01.10 설정된 중소기업은행 근저당입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고 주식회사두리이에프씨가 채무자로 기재되어 있습니다. 그 뒤 2025.03.14 파주시 압류와 2025.10.15 임의경매개시결정이 들어왔지만 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64450 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 선유리 397-25 · 등기부상 397-25, 397-26 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 · 지하1층/지상2층 · 사용승인 2007.12.28 |
| 소유자 | 유순애 |
| 감정가 / 최저가 | 489,125,300원 / 239,670,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 조립식 창고 매각에서 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.01.10 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액 480,000,000원이며 토지 선유리 397-25, 397-26이 공동담보로 표시되어 있습니다. 2024.05.13 서초세무서장 관련 압류는 2024.11.04 해제로 말소됐고, 2025.03.14 파주시 압류와 2025.10.15 중소기업은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 박형일 | 2021.02.25 | 250,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김남진 | 2023.12.18 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
박형일은 2021.02.25 전입, 보증금 250,000,000원이며 김남진은 2023.12.18 전입으로 보증금은 확인되지 않습니다. 두 전입일 모두 말소기준권리인 2020.01.10보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격 판단 — 2회 유찰됐지만 실거래 기준은 없다
감정가는 489,125,300원, 현재 최저매각가는 239,670,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰·감정가 49%로 표시되어 있습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 167,769,000원, 4회 유찰 시 117,438,300원입니다.
다만 이 사건에는 동일 용도·인근 거래의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다. 특히 경매 용도 분류는 연립/다세대 + 토지인데 감정평가상 이용상태는 단독주택이고, 조립식 창고는 매각에서 제외되어 있어 실제 매각대상과 현황을 맞춰 보는 과정이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 239,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,155,380원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 480,000,000원 | 235,514,620원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 239,670,000원 가정 시 집행비용 4,155,380원, 중소기업은행 예상배당 235,514,620원으로 매각대금이 소진됩니다. 중소기업은행 채권최고액 기준 미배당은 244,485,380원이며 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 선유중학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트 단지·단독주택·임야·전 등이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지하1층/지상2층이며, 외벽은 치장벽돌 쌓기, 내부는 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창호 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역으로 표시되어 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 조립식 창고는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 선유리 397-25, 397-26 공동담보 표시와 실제 일괄매각 범위를 등기·매각물건명세서와 대조하세요.
- 조립식 창고 제외. 조립식 창고는 매각에서 제외되므로 현장에서 위치와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 박형일·김남진 모두 자료상 대항력은 없지만 실제 점유와 인도 상황은 별도로 확인하세요.
- 김남진 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서 원문과 현황조사를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 가격검증. 2회 유찰·감정가 49%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 단독주택 이용상태와 주변 거래를 별도로 확인하세요.
- 배당표 변동. 당해세·최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.01.10 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 파주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박형일은 2021.02.25, 김남진은 2023.12.18 전입해 모두 말소기준 뒤이며, 현재 자료에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 최저가 239,670,000원이 감정가 489,125,300원의 49%라는 이유만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 실거래 비교 자료가 없고, 경매 용도 분류와 감정평가상 실제 이용상태가 다르게 표현되어 있으며, 조립식 창고도 매각에서 제외됩니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 현장·시세 확인 후. 이 사건은 그 구분이 핵심입니다.
