수원지방법원 2025타경41562. 경기도 평택시 합정동 967-6 2층 203호, 전용 84.85㎡에 해당하는 거래표본으로 비교되는 집합건물입니다. 등기상 현재 소유자는 김택현이고, 2021년 6월 2일 매매로 취득하면서 거래가액은 210,000,000원으로 기재돼 있습니다. 현재 경매는 2025년 3월 13일 강제경매개시결정이 등기된 사건이며, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다.
권리분석은 단순하지 않습니다. 2023년 1월 27일 국 명의 압류를 기준으로 경매상 소멸 구조가 잡혀 있고, 2023년 6월 20일 황진혜의 주택임차권등기가 설정돼 있습니다. 황진혜는 2021년 5월 31일 전입, 2021년 4월 28일 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인입니다. 다만 매각물건명세서상 2026년 6월 9일 제출된 대항력포기확약서로 인해, 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41562 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 967-6 2층203호 도로명: 경기도 평택시 평택5로34번길 43-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 오피스텔로 이용중 |
| 토지·건물 환경 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 중 제2층 제203호 · 주거용 건부지 · 정방형 평지 |
| 소유자 | 김택현 · 2021.06.02 매매 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 109,270,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 239,704,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권은 강하지만, 확약이 승부처
핵심은 황진혜 임차권입니다. 2021년 5월 31일 전입과 2021년 4월 28일 확정일자가 있어 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 정리돼 있으며, 임차보증금은 210,000,000원입니다. 통상의 권리분석만 보면 현재 최저가 109,270,000원을 넘는 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있어 최저가만 보고 접근하면 위험한 구조입니다.
| 임차인 | 점유·권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황진혜 | 부동산 203호 전부 · 주거 · 임차권등기 | 210,000,000원 | 有 | 有 | 0원(확약) |
| 손수영 | 현황조사상 점유자 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
손수영은 2024.11.20 전입으로 확인되며, 말소기준권리인 2023.01.27 압류 이후 전입이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 미상으로 기재돼 있어 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 거래수준보다 크게 낮다
비교표본은 (967-6) 집합건물의 전용 84.66~84.85㎡ 거래 6건입니다. 전체 평균은 227,733,333원이고, 최근 12개월 평균으로 정리된 값은 234,100,000원입니다. 최신 거래는 2022.06의 236,400,000원이며, 최근 거래 수준이 과거 거래보다 8.9% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 84.66㎡ | 4 | 236,400,000원 |
| 2022.01 | 84.85㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.01 | 84.66㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 84.69㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2021.06 | 84.85㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2021.06 | 84.66㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 227,733,333원 |
현재 최저매각가 109,270,000원은 최근 12개월 평균 234,100,000원의 46.7%입니다. 최신 거래 236,400,000원과 비교해도 낮은 수준입니다. 또한 최근 거래가 과거 거래보다 8.9% 높아 제공된 거래추세만 놓고 보면 하락장 보정보다 최근 시세가 오히려 높아진 흐름에 가깝습니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,329,780원 |
| 1. 임차인 황진혜 보증금 (우선변제) | 210,000,000원 | 106,940,220원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 239,704,930원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확약을 반영하지 않은 배당계산상 황진혜 보증금 부족분은 103,059,780원으로 계산돼 형식상 매수인 인수액으로 잡힙니다. 그러나 매각물건명세서의 2026.06.09 대항력포기확약서에 따라 해당 임차인의 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출돼 있으므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시청 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·단독주택·공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다. 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 540.0㎡, 정방형 평지이며 주상용으로 이용되고 있습니다. 공시지가는 1,800,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 철근콘크리트구조 7층 건물의 2층 203호이고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 비교 거래 6건의 거래금액은 210,000,000원~250,000,000원이며, 최근 거래수준이 과거보다 8.9% 높은 것으로 정리됩니다. 다만 비교표본 자체가 8세대 규모라는 점은 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.06.09 대항력포기확약서의 문구와 적용범위를 원본으로 확인하세요. 해당 임차인에게만 적용되는 내용인지가 핵심입니다.
- 황진혜 임차권등기. 보증금 210,000,000원, 전입 2021.05.31, 확정일자 2021.04.28, 임차권등기 을구 3번을 반드시 대조하세요.
- 손수영 보증금 미상. 전입 2024.11.20으로 대항력은 없지만 보증금 미상이라는 점 때문에 매각물건명세서 보완 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 메리트. 최저가 109,270,000원은 최근12개월 평균 234,100,000원의 46.7%이므로 가격 측면의 할인폭은 큽니다.
- 5회 유찰. 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 이후 6회·7회 유찰 시 가정가격은 각각 87,416,000원·69,932,800원이지만, 권리와 확약의 확인 없이 더 낮은 가격만을 쫓는 전략은 피해야 합니다.
- 관리·실물 확인. 임대관계는 감정평가서상 미상으로 기재돼 있어 현장점유와 실제 사용관계를 별도로 점검하세요.
맺으며 — “확약이 핵심이고, 가격은 충분히 낮다”
이 물건은 현재 최저가가 109,270,000원으로 감정가 223,000,000원의 49%까지 내려온 상태입니다. 비교 거래의 최근 12개월 평균 234,100,000원 대비로는 46.7%에 불과하고, 최신 거래 236,400,000원과 비교해도 큰 할인폭입니다. 가격만 놓고 보면 신건과는 전혀 다른 단계입니다.
다만 원래 권리구조는 황진혜의 210,000,000원 임차보증금과 대항력·우선변제권 때문에 단순하지 않습니다. 배당계산상 부족분은 103,059,780원으로 나타나지만, 매각물건명세서에 제출된 대항력포기확약서가 이 핵심 위험을 해소합니다. 따라서 확약이 유효하게 매수인에게 적용된다는 전제 아래 실질취득 109,270,000원, 인수 0원으로 볼 수 있어, 현재 가격은 충분한 메리트를 갖습니다. 반대로 확약의 효력에 문제가 있다면 가격 판단 자체가 달라지므로, 입찰 전 원본 확인이 최우선입니다.
