의정부지방법원 2025타경64923. 경기도 고양시 일산동구 사리현동 동문아파트 303동 404호입니다. 전용면적은 84.6186㎡, 15층 건물 중 4층이며 사용승인일은 2005년 4월 13일입니다. 소유자는 이순남 씨로, 2023년 5월 18일 상속을 원인으로 2025년 12월 18일 소유권이전등기가 접수됐습니다.

등기부에는 과거 신한은행·중소기업은행·흥국생명·저축은행 등의 근저당권이 여러 차례 설정됐지만 해당 근저당권들은 모두 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 현재 사건의 핵심은 과거 근저당권이 아닙니다. 2026년 2월 13일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정을 기준으로, 그보다 앞서 성립한 오종석 씨의 주택임차권이 매수인에게 남는다는 점입니다.

특히 임차인의 보증금은 3억 2,000만원이고 현재 최저가는 8,987만원입니다. 배당으로 보증금 전액을 회수할 수 없기 때문에 미배당액이 매수인에게 넘어옵니다. 이 사건은 최저가가 낮아질수록 매수인 인수액이 커지는 구조입니다. 일반적인 유찰 물건처럼 낙찰가 하락이 매수인의 실질 매입원가를 낮춰주는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 선순위 임차권은 살아 있다

이 사건에서 가장 중요한 것은 말소기준권리의 위치입니다. 2005년 신한은행 근저당권을 비롯해 이후 설정된 중소기업은행·흥국생명·OK저축은행·페퍼저축은행·이에스저축은행의 근저당권은 등기부상 모두 말소됐습니다.

따라서 현재 확인되는 기준일은 2026년 2월 13일 강제경매개시결정입니다. 반면 오종석 씨는 2021년 10월 7일 전입 및 점유를 시작했고, 2021년 9월 6일 확정일자를 갖췄으며, 2023년 11월 22일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 임차인의 대항력과 우선변제권은 경매개시결정보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 3.2억

확인되는 실제 임차인은 오종석 씨 1명입니다. 보증금 320,000,000원, 전입 및 점유개시일 2021년 10월 7일, 확정일자 2021년 9월 6일로 확인됩니다. 임차권등기와 매각물건명세서에 기재된 대항력 및 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.

배당요구일은 2023.11.22이며, 임차권등기는 을구 16번에 기재되어 있습니다. 을구 16-2번은 16번 임차권의 경정등기로 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 중복 산정하지 않습니다. 경정등기 원문과 매각물건명세서의 일치 여부는 입찰 전 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득액은 최근 시세보다 높다

동일 면적 84.62㎡의 동문3단지 최근 거래 12건을 비교합니다. 전체 평균뿐 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 함께 기준으로 삼아야 합니다. 현재 최저가 자체를 실거래가와 직접 비교하면 임차보증금 인수액이 빠지는 착시가 발생합니다.

실거래 범위는 249,000,000원~290,000,000원이고 최근 12개월 평균은 264,833,333원입니다. 최신 거래는 2026년 3월 270,000,000원입니다. 감정가 262,000,000원은 최근 평균과 비슷한 수준이지만, 현재 회차의 낙찰가에 임차보증금 인수를 더하면 전혀 다른 가격이 됩니다.

④ 예상배당표 및 실질취득액 분석 (현재 최저가 89,870,000원 가정)

매각대금 89,870,000원에서 집행비용 추정액 2,017,660원을 공제하면 임차인에게 배당할 수 있는 금액은 87,852,340원입니다. 임차보증금 320,000,000원과의 차액 232,147,660원은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총매입원가는 거의 그대로

이 물건은 일반적인 유찰 물건과 계산 방식이 다릅니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 늘어납니다. 따라서 최저가가 더 낮아져도 매수인의 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 벽제초등학교 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 공장 및 농경지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 박공트러스지붕 15층 건물 중 4층 404호입니다. 사용승인일은 2005.04.13이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지 규모. 동문3단지는 266세대이며, 동일 면적 최근 12개월 거래는 12건입니다. 거래가격은 249,000,000원~290,000,000원으로 층별·거래별 편차가 확인됩니다.
• 토지이용. 계획관리지역이며 공시지가는 931,700원/㎡입니다. 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제가 확인됩니다.
• 토지거래허가. 외국인 등 대상 및 주거용 토지 이용과 관련한 토지거래계약 허가구역에 포함되어 있으므로 실제 적용 대상과 거래 요건을 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다. 다만 임대관계와 현재 점유상태는 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 실질취득액 기준으로 입찰 판단. 낙찰가 89,870,000원만 보지 말고 매수인 인수액 232,147,660원을 반드시 합산하세요. 현재 회차 기준 실질취득액은 322,017,660원입니다.
• 임차권 원문 확인. 오종석 씨의 임대차계약서, 전입일, 확정일자, 임차권등기 및 배당요구 내용을 대조하고 을구 16-2번 경정등기의 원인과 효력을 확인하세요.
• 매각물건명세서 재확인. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인과 미배당 보증금 인수 문구를 반드시 확인해야 합니다. 명세서에 기재된 320,000,000원과 예상 배당액의 차이를 검증하세요.
• HUG 청구 관계 확인. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액은 320,000,000원입니다. 임차인 보증금과 동일한 금액이므로 채권 발생 원인과 권리관계, 배당요구 및 대위 관련 서류를 별도로 확인해야 합니다.
• 실제 점유 및 명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유상태와 인도 가능 시기를 단정할 수 없습니다. 실제 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도 및 명도 조건을 확인하세요.
• 배당 변동 확인. 집행비용은 약 2.2% 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 실제 인수액이 달라질 가능성을 반영해야 합니다.
• 토지거래허가구역 확인. 외국인 등 대상 및 대상 용도에 관한 허가구역 지정 내용을 확인하고 본인의 거래에 적용되는지 검토하세요.
• 관리비·건물 상태. 관리비 체납, 공용부분 부담, 내부 시설 상태 및 수선 필요 여부를 관리사무소와 현장 확인으로 점검하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가 8,987만원 ≠ 8,987만원에 취득”

이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인 오종석 씨의 보증금 320,000,000원이 있고, 현재 최저가로 낙찰받더라도 배당되지 못하는 232,147,660원을 매수인이 인수해야 합니다.

현재 회차에서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 322,017,660원입니다. 최근 12개월 평균 264,833,333원과 비교하면 21.6% 높고, 최신 거래 270,000,000원과 비교해도 상당한 부담입니다. 4회·5회 유찰을 가정해도 인수액이 증가하기 때문에 실질취득액은 약 3억 2,100만원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.

3회 유찰이라는 숫자와 감정가 대비 34.3%라는 최저가만 보면 매력적으로 보일 수 있지만, 실제 매수인이 부담하는 경제적 비용은 전혀 다릅니다. 임차보증금 인수 문제를 해결하지 못한 상태에서는 추가 유찰도 가격 경쟁력이 되기 어렵습니다.