의정부지방법원 2025타경64923. 고양시 일산동구 사리현동 동문아파트 303동 4층 404호, 전용 84.6186㎡ 아파트입니다. 이 사건은 말소되는 근저당을 정리하는 일반적인 담보권 경매가 아니라, 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 현재 등기상 말소기준은 2026.02.13. 강제경매개시결정인데, 임차인 오종석은 그보다 훨씬 앞선 2021.10.07. 전입·점유과 2021.09.06. 확정일자를 갖고 있습니다. 등기된 임차보증금은 320,000,000원이고 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 이 물건의 가장 큰 함정은 감정가 262,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 183,400,000원까지 내려왔다는 사실만 보는 것입니다. 현재 회차 배당 시 임차인에게 180,032,400원이 배당되고, 남는 보증금 139,967,600원이 매수인에게 넘어옵니다. 이후 회차에서 낙찰가가 더 낮아지면 임차인의 미배당액이 그만큼 커집니다. 즉 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64923 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 사리현동 189 동문아파트 제303동 제4층 제404호 · 경기도 고양시 일산동구 공릉천로 66 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.6186㎡ · 15층 중 4층 |
| 소유자 | 이순남 · 2023.05.18. 상속, 2025.12.18. 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 183,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 단지 | 동문3단지 · 266세대 · 사용승인 2005.04.13. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 신한은행·중소기업은행·흥국생명보험·오케이저축은행·페퍼저축은행·이에스저축은행의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 경매에서 중요한 순서는 오종석의 2021.10.07. 전입·점유과 2026.02.13. 강제경매개시결정입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 오종석은 대항력 있는 임차인으로 판정되어 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하는 부분은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오종석 | 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 320,000,000원 | 2021.10.07 / 2021.09.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 성명 미상 | 주거(16번 임차권 경정) | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
성명과 보증금이 확인되는 임차인은 오종석이며, 보증금은 320,000,000원입니다. 별도로 표시된 16번 임차권 경정은 성명·보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않으므로 별도의 보증금으로 합산하지 않았습니다. 이 부분은 대항력 가능 여부를 단정할 수 없는 미상 상태로 보고 원본 임차권등기 경정 내용과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 1.834억이 아니라 약 3.2억과 비교해야 한다
동문3단지 동일면적 84.62㎡의 최근 12개월 거래 12건은 249,000,000원~290,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 264,833,333원, 최신 거래는 2026.03. 270,000,000원입니다. 감정가 262,000,000원 자체는 이 범위 안에 있지만, 이 사건은 임차보증금 미배당분을 인수해야 하므로 감정가나 최저가를 그대로 취득원가로 보면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.62㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 84.62㎡ | 15 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 84.62㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 84.62㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2025.11 | 84.62㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2025.08 | 84.62㎡ | 3 | 249,000,000원 |
| 2025.08 | 84.62㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 2025.07 | 84.62㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2025.07 | 84.62㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2025.06 | 84.62㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2025.06 | 84.62㎡ | 8 | 279,000,000원 |
| 2025.06 | 84.62㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.62㎡ | 12건 | 264,833,333원 |
최저가 183,400,000원만 보면 최근 12개월 평균의 69.3%여서 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트 근거로 사용할 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하므로 실질취득 기준은 약 320,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 264,833,333원과 최신 거래 270,000,000원보다 높습니다. 따라서 “시세보다 싸다”거나 “1회 유찰이라 가격 메리트가 생겼다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 유찰이 해결책이 아니다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 183,400,000원 | 139,967,600원 | ≈ 320,000,000원 수준 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 128,379,999원 | 194,217,321원 | ≈ 320,000,000원 수준 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 89,865,999원 | 232,151,589원 | ≈ 320,000,000원 수준 |
회차가 내려갈수록 현금으로 법원에 납부하는 매각대금은 줄지만, 임차보증금 중 미배당 부분이 증가합니다. 집행비용이 먼저 배당되는 구조 때문에 개별 시나리오의 매각대금과 인수액을 단순 합산한 값은 보증금과 정확히 일치하지 않을 수 있으나, 가격 비교의 핵심 기준은 보증금 320,000,000원 수준입니다. 이 구조에서는 추가 유찰 자체가 투자수익을 만들어 주지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 183,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,367,600원 |
| 1. 임차인 오종석 보증금(우선변제) | 320,000,000원 | 180,032,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상배당에서는 오종석의 보증금 중 180,032,400원만 배당되고 139,967,600원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트조 박공트러스지붕 15층 중 4층 404호입니다. 사용승인일은 2005.04.13.입니다.
- 입지. 벽제초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택·아파트·근린생활시설·공장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 동문3단지는 266세대이며 동일면적 84.62㎡의 최근 거래가 확인됩니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 공시지가는 931,700원/㎡입니다.
- 도로·토지. 단지 내 도로가 외곽공도와 연계되고, 토지 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 도로접면은 소로한면으로 기재되어 있습니다.
- 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 입찰가 183,400,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다. 현 회차 예상 인수액 139,967,600원을 함께 검토해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 194,217,321원, 3회 유찰 시 인수 232,151,589원으로 커집니다. 이 사건은 낙찰가 하락만으로 실질취득가가 낮아지는 구조가 아닙니다.
- 임차권 경정 확인. 16번 임차권 경정은 성명·보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않습니다. 별도 권리인지 기존 임차권의 경정인지 원본 등기와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 오종석 배당 결과 확인. 배당으로 320,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수됩니다. 실제 배당액과 배당순위를 최종 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 최근12개월 평균 264,833,333원, 최신 거래 270,000,000원을 우선 기준으로 보고 실질취득 약 320,000,000원과 비교해야 합니다.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 인수액이 달라질 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.834억짜리 경매”가 아니다
이 사건을 최저가만 보면 감정가 262,000,000원에서 한 번 유찰된 183,400,000원짜리 아파트처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 거치면 성격이 완전히 달라집니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 오종석의 보증금이 320,000,000원이고, 현재 회차에서도 139,967,600원이 미배당되어 매수인에게 인수될 것으로 계산됩니다.
더 중요한 점은 다음 회차입니다. 2회 유찰 시 낙찰가는 128,379,999원으로 내려가지만 인수액은 194,217,321원으로 커지고, 3회 유찰 시 낙찰가는 89,865,999원으로 내려가는 대신 인수액은 232,151,589원으로 증가합니다. 결국 이 사건의 시세 비교 기준은 낮아 보이는 최저가가 아니라 약 320,000,000원의 실질취득 수준입니다.
동일면적 최근 12개월 평균은 264,833,333원, 최신 거래는 270,000,000원입니다. 실질취득 수준이 이들보다 높기 때문에 현재 구조에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 추가 유찰 역시 인수액 증가로 상쇄됩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상이고, 대항력 임차보증금 인수까지 있는 고위험 가격구조입니다.
