수원지방법원 2025타경41572. 경기도 평택시 팽성읍 함정리에 있는 주택·창고와 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 단순한 아파트나 단일 주택 경매가 아닙니다. 주택과 창고, 부속 건물, 단독주택 부지, 도로 이용 토지, 맹지인 토지까지 함께 살펴야 하는 복합 일괄매각 물건입니다.

눈길을 끄는 것은 가격입니다. 감정가가 약 8억 원 규모인데 현재 최저가는 약 3억 9,402만 원입니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 전혀 다른 개념입니다. 특히 이 사건에는 6회 유찰과 과거 매각불허가 이력이 있어, 가격 하락을 곧바로 투자 기회로 해석하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 담보와 가처분은 말소

이 사건에서 가장 중요한 권리분석 포인트는 현재 유효한 근저당권이 확인되지 않는다는 점입니다. 과거에는 팽성농업협동조합과 권정애 명의 근저당권이 있었으나 모두 말소됐습니다.

갑구에 기록된 가처분도 마찬가지입니다. 2021년 셔머토바쇼히스타혼하미도브나의 위자료 및 재산분할청구권 관련 가처분은 2025.05.07 말소됐습니다. 2025년 권화순 등 채권자들의 소유권이전등기 말소등기청구권 대위청구권 관련 가처분도 2025.07.28 말소됐습니다.

따라서 현재 권리 흐름은 2025.03.19 접수된 갑구 7번 강제경매개시결정을 중심으로 판단하게 됩니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 가처분이 있었다는 사실과 현재 그 가처분이 유효하다는 것은 구분해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가 49%라도 시세 할인은 미확인

현재 최저매각가 394,021,642원은 감정가 804,125,800원의 약 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 큽니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 이 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

특히 이 물건은 일반적인 주거용 아파트와 달리 주택·창고·도로 이용 토지·맹지가 섞인 일괄매각 물건입니다. 개별 토지의 이용 가능성과 건물 현황이 실제 매수 수요에 영향을 줄 수 있어, 감정가와 최저가의 차이만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.

현재 회차 및 추가 유찰을 가정한 배당 시나리오입니다. 미배당은 신청채권자의 채권 중 배당받지 못하는 금액을 뜻하며, 매수인이 해당 금액을 자동으로 인수한다는 의미가 아닙니다. 향후 회차와 금액은 실제 매각 진행에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 394,021,642원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 6,316,303원을 공제하고, 신청채권자에게 청구액 352,634,794원이 전액 배당됩니다. 이후 소유자에게 35,070,545원이 남는 구조입니다.

여기서 중요한 것은 배당 잔여금과 매수인 인수액의 구별입니다. 현재 분석에서는 신청채권자의 미배당액과 매수인 인수액 모두 0원입니다. 추가 유찰로 채권자에게 미배당이 발생하더라도, 그 금액이 곧바로 매수인 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다.

집행비용은 매각가를 기준으로 한 추정치입니다. 당해세, 임차인의 최우선변제, 실제 배당요구 및 추가 채권관계에 따라 최종 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 토지·건물·입지 및 환금성 메모 (감정요항표·매각조건 기준)

• 입지. 경기도 평택시 팽성읍 함정리 '함정1리 마을회관' 남측 인근입니다. 농가주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 접근성을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 다만 일괄매각 대상 중 맹지가 있어 전체 토지의 접근성을 동일하게 평가할 수는 없습니다.
• 주택. 연와조 스라브지붕 1층 주택으로, 방 3개와 거실·주방·욕실 등의 공간이 있으며 위생·급배수·난방설비를 갖춘 것으로 평가됐습니다.
• 창고. 창고는 공부상 세멘브럭조 건물로 기재되어 있으나, 현황은 판넬조 판넬지붕으로 조사됐습니다. 건축물 현황과 공부 기재의 차이를 확인해야 합니다.
• 제시외건물. 목록 1에 부속된 다용도실과 보일러실이 일괄매각에 포함됩니다. 현황과 매각 포함 범위를 대조해야 합니다.
• 토지 구성. 목록 2는 단독주택 부지, 목록 3은 도로로 이용 중이며, 목록 4는 지목이 '전'인 맹지로 현황은 주거나지입니다. 각각의 용도와 개별 이용 가능성을 구분해야 합니다.
• 토지 참고정보. 지목 대, 면적 448.0㎡, 평지, 세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)로 조사됐습니다. 공시지가는 818,000원/㎡입니다. 이는 일괄매각 대상 토지 전체의 조건을 동일하게 설명하는 것은 아닙니다.
• 도시계획·규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(함정지구), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술)이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 및 적용조건도 실제 취득·활용 계획에 맞춰 확인해야 합니다.
• 환금성. 단독주택·창고·다필지 토지의 일괄매각으로, 일반적인 아파트와 거래대상 및 활용 방식이 다릅니다. 맹지와 도로 이용 토지가 포함되고 6회 유찰된 점을 고려하면 재매각 시 수요와 환금성을 보수적으로 평가하는 편이 적절합니다. 다만 실거래 비교가 없어 구체적인 시장 할인율을 제시할 수는 없습니다.

⑤ 입찰 전 체크리스트

• 매각물건명세서 최신본 확인. 일괄매각 목록과 제시외건물 포함 범위, 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 농지취득자격증명 문제 재확인. 목록 4는 현황상 농지가 아닌 것으로 조사됐고, 농취증 불필요라고 기재되어 있습니다. 그러나 과거 관련 기재로 매각불허가된 이력이 있으므로, 현재 조건이 어떻게 정리됐는지 확인이 필요합니다.
• 맹지와 도로 이용관계. 목록 4의 접근 가능성, 목록 3의 도로 이용 현황, 각 필지의 경계와 실제 통행관계를 확인해야 합니다.
• 토지·건물 등기 각각 대조. 주택·창고 및 토지의 권리관계를 개별적으로 확인하고, 말소된 담보권과 가처분 및 현재 경매개시결정을 최신 등기사항증명서와 비교해야 합니다.
• 실제 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차보증금 및 확정일자 여부를 확인하고 명도 가능성을 검토해야 합니다.
• 건축물 현황 확인. 공부와 현황이 다른 창고의 구조, 판넬지붕 현황, 제시외 다용도실 및 보일러실의 실제 상태와 관련 행정상 문제를 확인해야 합니다.
• 규제·활용계획 확인. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 비행안전구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약 허가 관련 조건을 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 입찰가를 정하지 말아야 합니다. 유사 입지의 단독주택, 창고, 토지 실거래와 개별 필지의 이용가치를 확인한 후 응찰가격의 적정성을 평가해야 합니다.
• 예상배당·인수 위험 재확인. 현재 배당상 인수 추정액은 0원이지만 세금, 실제 점유관계, 임대차 및 입찰 후 발생할 수 있는 부대비용은 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 매각조건의 확실성

이 물건의 장점은 현재 확인되는 등기권리가 비교적 정리되어 있다는 점입니다. 과거 근저당권과 가처분은 모두 말소됐고, 강제경매개시결정을 말소기준으로 보는 구조입니다. 현재 최저가 기준 신청채권자는 전액 배당되는 것으로 추정되며, 매수인 인수 추정액도 0원입니다.

그러나 권리관계가 비교적 단순하다는 사실과 좋은 매수가격이라는 판단은 별개입니다. 이미 6회 유찰됐고, 일괄매각 대상에 맹지·도로 이용 토지가 포함되어 있습니다. 창고의 공부와 현황에 차이가 있으며, 농지취득자격증명 문제로 과거 매각불허가된 이력도 있습니다. 임대관계 역시 확인되지 않았습니다.

무엇보다 현재 최저가 394,021,642원이 인근 실거래 시세보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 감정가의 49%까지 내려왔다는 점은 분명하지만, 그 자체가 안전마진을 보장하지 않습니다.

종합하면 이 사건은 권리상 인수 추정액은 작지만, 토지 구성·매각불허가 이력·점유관계·환금성에 관한 추가 검증이 중요한 물건입니다. 현재로서는 보수적인 접근이 적절하며, 최저가보다 먼저 확인할 것은 개별 토지의 실제 이용가치와 매각조건의 확실성입니다.