수원지방법원 2025타경41588. 평택 지산동 이한렉스빌플러스 7층 714호입니다. 사건 분류는 아파트지만 감정평가 내용상 건물은 도시형생활주택·근린생활시설·오피스텔 용도로 이용되고 있으며, 해당 호실은 13층 오피스텔 중 7층 714호로 기재돼 있습니다. 감정가는 98,000,000원이고 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 11,529,602원입니다.
그러나 이 물건에서 최저가만 보면 권리분석이 완전히 뒤집힙니다. 임차권자 최선규는 전입 2022.06.03, 점유개시 2022.06.10, 확정일자 2022.05.09, 보증금 110,000,000원으로, 2025.03.20 강제경매개시결정보다 앞선 권리를 갖습니다. 현재 매각가 가정에서 임차보증금 배당액은 10,922,069원에 그치고 99,077,931원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41588 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 781-9 이한렉스빌플러스 7층 714호 · 도로명 경기도 평택시 송탄로 385 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 분류 · 감정상 13층 오피스텔 중 7층 714호 · 실거래 비교면적 26.9㎡ |
| 이용상태 | 도시형생활주택·근린생활시설·오피스텔 건물 용지 · 해당 건물 오피스텔 |
| 소유자 | 김인화 (2022.03.02. 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 11,529,602원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최선규 / 116,219,178원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2017.08.14 설정된 우리은행 근저당권 96,000,000원은 2022.03.02 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.03.20 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 최선규의 임대차계약일은 2022.05.08, 확정일자는 2022.05.09, 전입신고일은 2022.06.03이며 임차권등기는 2024.12.09 이뤄졌습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수되는 것으로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제와 미상 점유정보를 분리해서 봐야 한다
| 기재 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최선규 | 714호 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2022.06.03 | 2022.05.09 | 2024.12.09 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 내용없 | 주거 · 세부사항 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
확인 가능한 명시 임차인은 최선규 1명이며, 별도로 주거 점유 정보 1건은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 추가 점유 정보는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 최선규는 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 110,000,000원을 다른 보증금과 중복 합산할 사안은 없습니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 1.106억 실질취득
이한렉스빌플러스의 비교면적 26.9㎡대 최근 거래는 총 12건이며 전체 평균은 73,000,000원입니다. 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해 최근 12개월 11건 평균 73,272,727원, 최신 거래 66,000,000원을 기준으로 봅니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +4.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 26.9㎡ | 9 | 66,000,000원 |
| 2026.08 | 26.9㎡ | 11 | 63,000,000원 |
| 2026.07 | 27.04㎡ | 10 | 66,000,000원 |
| 2026.07 | 27.04㎡ | 10 | 67,000,000원 |
| 2026.05 | 27.04㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2026.04 | 27.04㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2026.04 | 27.04㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 2026.03 | 27.04㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 27.04㎡ | 12 | 72,000,000원 |
| 2026.01 | 27.04㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 26.9㎡ | 12 | 74,000,000원 |
| 2025.09 | 27.04㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 11건 | 73,272,727원 |
현재 실질취득 110,607,533원은 최근 12개월 평균 73,272,727원의 약 151%이고, 최신 거래 66,000,000원의 약 168% 수준입니다. 감정가 98,000,000원보다도 실질취득 총액이 높습니다. 최저가만 보면 최근 시세의 15.7%에 불과하지만, 그 수치는 인수보증금을 제외한 숫자이므로 가격 메리트 판단 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,529,602원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 607,533원 |
| 1. 임차인 최선규 보증금 | 110,000,000원 | 10,922,069원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 최선규 | 116,219,178원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차보증금 110,000,000원 중 10,922,069원이 배당되고 부족분 99,077,931원이 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 신장동 신장동행정복지센터 북서측 인근이며 숙박시설·근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 동측 송탄로 변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택·근린생활시설·오피스텔 건물 용지이며, 해당 건물은 13층 오피스텔로 기재돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 관광특구·비행안전제5구역(전술)·군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 해당합니다.
- 토지. 6필1단지 평탄지, 오피스텔 용 건물 부지로 이용 중이며 소로2류 및 소로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래. 이한렉스빌플러스는 299세대, 2017.07.28 준공이며 비교면적 26.9㎡대 최근 거래가 63,000,000원~85,000,000원 범위에 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가가 아니라 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액을 합쳐 판단해야 합니다. 현재 기준 110,607,533원입니다.
- 추가 유찰 착시. 7회·8회 유찰 시에도 총 부담은 각각 110,545,273원·110,501,691원으로 보증금 부근에 고정됩니다.
- 임차권 확인. 최선규의 전입 2022.06.03, 확정일자 2022.05.09, 보증금 110,000,000원과 미배당 잔액 인수 문구를 원문과 대조해야 합니다.
- 미상 점유 정보. 별도 주거 점유 정보 1건은 전입·확정일자·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상 상태로 남아 있습니다.
- 동일인 관계. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 최선규로 기재된 점을 확인해야 합니다.
- 이용형태. 사건 분류는 아파트지만 감정상 오피스텔 건물로 기재돼 있으므로 실제 이용·건축물 현황을 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,152만원짜리 경매”가 아니다
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 11,529,602원의 최저가지만, 실제 판단을 지배하는 숫자는 110,000,000원의 임차보증금입니다. 현재 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않아 99,077,931원이 인수되고, 매수인의 실질취득은 110,607,533원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 73,272,727원과 최신 거래 66,000,000원을 모두 크게 웃돕니다.
여기에 6회 유찰, 임차권자와 신청채권자의 동일인 관계, 세부사항이 확인되지 않은 추가 주거 점유 정보까지 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율을 근거로 접근할 물건이 아니라, 대항력 임차보증금 인수와 실질취득 총액을 먼저 보는 물건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세보다 높다.
