수원지방법원 2025타경41588. 경기도 평택시 지산동 이한렉스빌플러스 7층 714호입니다. 물건 분류에는 아파트로 기재되어 있으나 감정평가서에서는 13층 오피스텔 건물 중 7층 714호로 설명하고 있습니다. 건물은 도시형생활주택·근린생활시설·오피스텔이 혼재된 형태로, 해당 호실의 정확한 건축물대장상 용도는 확인이 필요합니다.

겉으로 드러나는 가격은 상당히 파격적입니다. 감정가 98,000,000원이 7회 유찰을 거치면서 8,070,721원으로 낮아졌습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후에도 사라지지 않는 임차보증금 반환 의무입니다. 임차권자 최선규의 보증금은 110,000,000원이고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 부족분이 매수인에게 인수된다는 내용이 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

권리관계에서 가장 중요한 점은 기존 근저당권이 이미 말소되었다는 사실입니다. 2017년 설정된 우리은행 근저당권은 채권최고액 96,000,000원이었으나, 2022.03.02 말소되었습니다. 따라서 이를 현재 존속하는 말소기준권리로 보아서는 안 됩니다.

현재 분석상 말소기준권리는 2025.03.20 강제경매개시결정입니다. 반면 최선규의 임차권은 전입신고일이 2022.06.03이고 점유개시일이 2022.06.10이며, 임차권등기는 2024.12.09에 이루어졌습니다. 모두 경매개시결정보다 앞선 시점입니다.

② 임차인 분석 — 보증금이 낙찰가보다 크다

확인되는 실명 임차인은 최선규 1명입니다. 주택임차권등기가 있고, 대항력 및 우선변제권이 인정되는 것으로 파악됩니다. 별도의 주거 사용 기록은 신원·전입일·보증금이 특정되지 않아 독립적인 추가 임차인의 존재를 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 실질취득이 최근 평균보다 54.3% 높다

이한렉스빌플러스의 비교 가능한 면적 26.9~27.04㎡ 최근 실거래 12건을 기준으로 보면, 평균 거래가격은 71,650,000원입니다. 가장 최근 2026년 10월 거래는 66,800,000원이며, 같은 달 68,000,000원 거래도 확인됩니다.

최저가만 놓고 보면 최근 실거래 평균의 11.3%에 낙찰받는 것처럼 보입니다. 그러나 임차권 인수를 반영하면 실질취득비용이 110,545,273원으로 증가하여, 최근 평균보다 38,895,273원, 최신 거래보다 43,745,273원 높습니다. 감정가 98,000,000원과 비교해도 실질취득이 더 비쌉니다.

④ 예상배당표 (매각가 8,070,721원 가정)

집행비용 545,273원과 임차인 우선배당 7,525,448원으로 매각대금 8,070,721원이 모두 소진되는 추정입니다. 강제경매 신청채권 항목의 별도 배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 임차보증금 채권과 경매 신청채권은 동일인 명의이므로 실제 배당절차에서 채권의 동일성 및 중복 여부를 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총액은 비슷하다

이 경매의 구조적 위험을 가장 명확하게 보여주는 부분입니다. 현재 회차와 추가 유찰 회차를 비교하면, 최저매각가는 계속 내려가지만 임차보증금 미배당액이 증가해 실질취득비용은 약 1.1억원 부근에서 유지됩니다.

각 회차의 실질취득 합계는 최저매각가와 해당 회차 예상 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정치 차이로 합계에 소폭의 차이가 있으며, 취득 부대비용은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 신장동 신장동행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 숙박시설과 근린생활시설이 혼재하는 상업지역이 형성되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 동측 송탄로 변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조의 13층 건물로 급배수설비, 소화설비, 승강기, 도시가스 및 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 용도 확인. 물건 분류는 아파트이지만 감정평가서에는 오피스텔로 설명되어 있습니다. 도시형생활주택·근린생활시설·오피스텔의 복합 이용 특성을 감안해 해당 714호의 공부상 용도와 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역으로 관광특구, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등의 규제 사항이 기재되어 있습니다.
• 공부·건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 조사 당시 이해관계인 부재로 임대 상황 및 실제 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 299세대 규모의 건물로 비교 실거래는 존재하지만, 최근 12건 거래가격이 63,000,000원부터 85,000,000원까지 분포합니다. 실제 호실의 용도·상태·임대 가능성과 매도 시 수요를 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수. 최선규 보증금 110,000,000원 중 실제 배당액과 매수인 인수 잔액을 확인해야 합니다. 매각물건명세서의 인수권리 기재가 핵심입니다.
• 동일인 채권 관계. 최선규가 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 나타납니다. 임차권등기명령, 임대차계약 및 경매 집행권원을 비교하여 채권의 동일성과 배당상 취급을 확인해야 합니다.
• 추가 점유 여부. 실명 임차인은 1명으로 확인되지만, 신원·보증금·전입일이 특정되지 않은 주거 기록과 내부 미조사 사항이 남아 있습니다. 추가 점유자가 실제 존재하는지, 대항력 가능성이 있는지 확인해야 합니다.
• 등기부와 매각물건명세서. 이미 말소된 우리은행 근저당권과 존속하는 주택임차권등기를 구분하고, 입찰 직전 최신 원본을 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 가격 검토. 현재 최저가 8,070,721원을 시세와 직접 비교하지 말고, 인수액 포함 110,545,273원을 최근 평균 71,650,000원 및 최신 거래 66,800,000원과 비교해야 합니다.
• 용도 및 환금성. 건축물대장에서 714호의 정확한 용도와 면적을 확인하고, 주거·업무시설 이용 및 향후 매매 수요에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 부대비용. 임차인 보증금 외에 미납 관리비, 취득세, 명도비용, 점유 이전과 관련한 비용 등을 별도로 확인해야 합니다.
• 배당변동 가능성. 예상배당은 추정치이므로 집행비용, 당해세 및 우선변제 항목의 변동이 인수액에 미치는 영향을 점검해야 합니다.

맺으며 — “807만원 낙찰”이 아니라 “1.1억원 취득”

이 물건은 경매 최저가만 보면 상당히 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 98,000,000원이 7회 유찰 끝에 8,070,721원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 이 숫자만으로 입찰을 결정하는 것은 위험합니다.

최선규의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞서고, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 최저가 기준 인수 예상액은 102,474,552원이며, 실질취득은 110,545,273원입니다.

이는 최근 12건 실거래 평균 71,650,000원보다 54.3% 높고, 최신 거래 66,800,000원보다도 65.5% 높은 수준입니다. 추가 유찰을 거쳐도 낙찰가 감소분이 인수액 증가로 대부분 상쇄되기 때문에, 일반적인 경매처럼 회차가 내려가면 시세차익이 커지는 구조가 아닙니다.

여기에 임차권자와 경매신청채권자의 동일인 관계, 추가 점유 관련 미확인 사항, 아파트 분류와 감정평가상 오피스텔 표기의 차이까지 검토해야 합니다. 현재 조건에서는 적극 입찰보다 권리·배당관계의 추가 검증과 입찰 보류가 적절합니다. 핵심은 최저가의 할인폭이 아니라 인수액을 포함한 실제 취득원가입니다.