인천지방법원 2025타경507656. 임학공원 남동측 인근의 철근콘크리트조 4층 다세대주택 중 2층 203호입니다. 현 소유자 장윤미는 2021.10.27. 거래가 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 56,350,000원이 아니라 임차보증금 110,000,000원입니다. 이경한은 2021.09.27. 확정일자를 받고 2021.10.26. 주민등록을 마쳤으며, 말소기준인 2022.10.24. 계양구 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형입니다.
현재 최저가에서 집행비용 1,414,300원을 먼저 제외하면 이경한에게 예상되는 배당은 54,935,700원이고, 보증금 부족분은 55,064,300원입니다. 확약을 반영하지 않으면 최저가와 인수액을 합친 실질취득은 111,414,300원으로, 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 커져 총부담은 보증금 110,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼, 이경한 임차권에 한해 인수액을 실질 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507656 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 임학동 3-11 2층 203호 · 도로명 인천광역시 계양구 계양산로 169 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트조 평슬라브 4층 건물 내 2층 203호 |
| 임차권 범위 | 제2층 제203호 38.245㎡ 전부 |
| 소유자 | 장윤미 (2021.10.27. 거래가 110,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 56,350,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
① 권리 흐름 — 확약이 없으면 보증금 인수형
등기상 과거 근저당은 세 차례 설정됐지만 모두 경매 전에 말소됐습니다. 씨티은행 근저당 36,400,000원은 2009.12.01., 삼성생명보험 근저당 54,600,000원은 2013.05.29., 국민은행 근저당 45,480,000원은 2021.10.26. 각각 말소됐으므로 매수인이 인수할 존속 근저당으로 보지 않습니다. 선언된 말소기준은 2022.10.24. 계양구 압류이며, 이후 국세 압류, 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유·전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경한 203호 전부 · 주거 임차권등기 | 전입 2021.10.26 점유개시 2021.11.02 확정 2021.09.27 | 110,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 2023.12.01. | 실질 0원* 룰상 55,064,300원 |
| 성명 미상 을구 7-2 임차권 경정 | 전입일 미상 확정 2021.09.27. 경정 2023.12.20. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 범위 확인 |
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 115,000,000원의 49%인 56,350,000원입니다. 그러나 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 이 가격이 현시세보다 낮다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 현 소유자의 2021.10.27. 취득가 110,000,000원은 과거 거래일 뿐 현재 시세를 대신할 수 없습니다.
| 비교 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 115,000,000원 | 감정평가 기준액 |
| 현재 최저가 | 56,350,000원 | 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 실질취득 | 56,350,000원* | 이경한 확약 적용 시 |
| 확약 미반영 실질취득 | 111,414,300원 | 최저가 + 룰상 인수 55,064,300원 |
| 2021.10.27. 거래가 | 110,000,000원 | 현 소유자 취득가 · 현재 시세 판단에는 제한 |
③ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,414,300원 |
| 1. 임차인 이경한 보증금 | 110,000,000원 | 54,935,700원 |
| 2. 씨티은행 근저당 | 36,400,000원 | 0원 |
| 3. 삼성생명보험 근저당 | 54,600,000원 | 0원 |
| 4. 국민은행 근저당 | 45,480,000원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 이경한의 우선변제금으로 전부 소진됩니다. 이경한의 보증금 부족분은 룰상 55,064,300원이지만, 말소동의 확약서가 적용되는 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 과거 씨티은행·삼성생명보험·국민은행 근저당은 등기상 이미 말소됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 철근콘크리트조 평슬라브 4층 건물 내 2층 203호입니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 임학동 임학공원 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택과 근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 임학역이 소재합니다. 토지는 남측 중로폭, 동측 소로폭 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역· 과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았으나, 출입문에 203호에서 103호 천장으로 물이 떨어진다는 취지의 메모가 부착돼 옥내 누수 가능성이 기재됐습니다.
- 환금성. 다세대주택이고 2회 유찰된 물건입니다. 최근 실거래 비교값이 없어 매각가와 현시세의 관계를 수치로 확정하기 어렵고, 누수 여부에 따라 수리비와 재매각성이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 7번 이경한 임차권 전체와 미배당 보증금 전액에 적용되는지 문구·조건·제출주체를 확인해야 합니다.
- 7-2 경정 내역 대조. 2023.12.20. 임차권 경정이 이경한 임차권의 계약일·확정일자만 정정한 것인지, 별도의 점유자나 보증금 위험이 있는지 매각물건명세서와 등기원문을 대조해야 합니다.
- 누수 점검. 203호에서 103호 방향으로 물이 떨어진다는 메모가 있었으므로 내부·배관· 방수 상태와 아래층 피해 범위, 수리비 부담 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 계양구·국·국민건강보험공단 압류가 있으며, 국세·지방세 중 당해세가 있으면 집행비용 이후 우선 차감돼 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 입찰 상한을 정하지 말고, 동일 건물과 인근 다세대의 최근 실거래·매물·수리 상태를 직접 비교해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 확약서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 해법이지만, 만능은 아니다”
이 물건은 최저가 56,350,000원만 보면 감정가의 49%까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 확약이 없었다면 이경한의 미배당 보증금 55,064,300원을 인수해 실질취득이 111,414,300원까지 올라가는 전형적인 대항력 인수형입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이경한 관련 인수는 실질 0원*으로 해소되지만, 그 효력은 해당 임차권에만 적용됩니다.
성명·보증금·전입일이 미상인 을구 7-2 경정의 성격, 당해세 가능성, 옥내 누수 가능성, 최근 실거래 시세 공백과 2회 유찰이라는 조건이 동시에 남습니다. 따라서 주된 보증금 인수는 확약으로 해소됐지만, 권리가 완전히 단순하다고 단정하거나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 결론은 확약 원본과 경정 내역이 확인되기 전까지 보수적으로 접근할 다세대 물건입니다.