87,500,000원
의정부지방법원 2026타경337. 파주시 월롱면 덕은리 디에이엘씨디프라자 1층 106호 근린시설입니다. 현재 소유자는 한종희이고, 2017.02.07 거래가 370,000,000원으로 소유권을 취득한 날 하나은행이 채권최고액 252,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2025년 표경성 명의의 상가건물임차권등기, 2026년 임의경매개시결정·한국주택금융공사 가압류· 파주시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다.
가격은 감정가 125,000,000원에서 한 차례 유찰돼 87,500,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 물건에는 실거래 시세 자료가 없어 최저가가 시장가격보다 싼지 비싼지를 숫자로 판단할 근거가 없습니다. 따라서 70%라는 할인율 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 특히 근린시설은 임차관계와 실제 영업·점유 상태가 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경337 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 덕은리 1284 디에이엘씨디프라자 1층 106호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 월롱면 엘씨디로 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 조사시점 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지상4층 건물 내 제1층 제106호 |
| 소유자 | 한종희 · 2017.02.07 소유권이전 · 거래가 370,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 176,055,353원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 점유관계는 확인 필요
현재 권리분석의 기준점은 2017.02.07 하나은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 중소기업은행·국민은행·한국투자저축은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 기준권리 이후의 표경성 상가건물임차권, 임의경매개시결정, 한국주택금융공사 가압류와 파주시 압류는 등기 순위상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계
| 성명·구분 | 점유범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 표경성 상가건물임차권등기 | 건물의 전부 | 40,000,000원 | 미상 전입신고일 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 해당 없음 |
표경성의 등기 내용에는 2018.11.30과 2020.12.22의 임대차계약, 2019.01.09 사업자등록신청, 2019.01.15 점유개시, 2021.01.19 확정일자가 기재돼 있습니다. 이 날짜들은 말소기준권리 2017.02.07보다 뒤입니다. 등기된 임차권 자체도 2025.04.04 설정돼 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
반면 별도로 기재된 점포 점유자는 보증금과 신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금이 없다고 추정하거나 대항력이 없다고 단정할 자료는 없습니다. 이 점이 이번 사건에서 가장 중요한 입찰 전 확인사항입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 87,500,000원으로 감정가 125,000,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 61,249,999원, 그 다음은 42,874,999원으로 제시돼 있습니다. 그러나 동일 또는 유사 근린시설의 실거래 자료가 없어, 어느 회차부터 시세 대비 저렴해지는지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,975,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 252,000,000원 | 85,525,000원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 273,937,392원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권총액은 525,937,392원, 배당액은 85,525,000원, 미배당은 440,412,392원이며 매수인 인수 계산값은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 별도 점포 점유자의 보증금·대항력이 미상인 만큼 실제 인수위험은 원본과 현장조사로 최종 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 덕은5리 마을회관 북서측 인근으로 LG디스플레이파주공장, 근린생활시설, 원룸, 임야 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 접도. 북동측·남동측·남서측으로 각각 노폭 약 25미터·12미터·6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 대로3류·소로3류·중로3류에 접하고 지방산업단지(엘지디스플레이)에 해당합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 현재 이용. 감정평가 조사시점에는 공실로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 실체 확인. 현장 방문으로 106호가 실제 공실인지, 점포 점유자가 현재도 존재하는지 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 점포 점유자의 보증금·사업자등록·점유개시·확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 관련 서류에서 대조해야 합니다.
- 표경성 임차권. 등기에는 2018.11.30·2020.12.22 임대차계약, 2019.01.09 사업자등록신청, 2019.01.15 점유개시, 2021.01.19 확정일자가 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 70%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고 주변 근린시설 임대료와 매매사례를 직접 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 조사시점 공실인 근린시설이므로 실제 임대수요와 공실 지속 가능성을 반드시 검토해야 합니다.
- 세금·관리비. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 체납과 관리비도 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘점유의 빈칸’을 지워야 한다
이 사건은 등기만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2017.02.07 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 들어온 임차권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 87,500,000원까지 내려왔고 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 근린시설 경매에서 등기부만큼 중요한 것이 실제 점유입니다. 감정평가에는 공실, 매각물건명세서에는 보증금과 대항력이 미상인 점포 점유자가 존재합니다. 이 상태에서 “인수 0원·70%니까 안전하고 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 실거래 시세도 없어 가격 메리트 역시 검증되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 등기권리는 정리되지만, 점유관계 확인 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
