의정부지방법원 2026타경337. 경기도 파주시 월롱면 덕은리 1284, 디에이엘씨디프라자 1층 106호 근린시설입니다. 감정가는 125,000,000원이고, 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 42,880,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준까지 내려온 상태입니다.
권리의 중심은 2017년 2월 7일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 252,000,000원으로, 현재 최저매각가를 크게 웃돕니다. 후순위 임차권등기와 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 그 사실만으로 임차인의 배당 문제나 현장 점유 문제가 모두 해결되는 것은 아닙니다.
특히 이 물건은 채권자 배당 부족액이 매우 크고, 임차권등기 원문에 두 차례의 임대차 보증금이 기재되어 있으며, 별도 점유자 정보도 확인 대상입니다. 가격 할인율보다 실제 임대차 관계, 점유 상태, 주변 상가의 임대수요를 먼저 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경337 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 덕은리 1284 디에이엘씨디프라자 1층 106호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 월롱면 엘씨디로 6 |
| 물건종류 / 위치 | 근린시설 · 집합건물 내 1층 106호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 · 지상 4층 건물 |
| 소유자 | 한종희 (2017.02.07. 소유권이전, 거래가액 370,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 42,880,000원 (3회 유찰) |
| 감정평가 당시 이용상태 | 공실 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 176,055,353원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.07. 을구 8번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11. |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸
이 물건의 말소기준권리는 2017년 2월 7일 접수된 을구 8번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 252,000,000원입니다. 같은 날 갑구 4번으로 한종희 씨에게 소유권이 이전됐고, 이후 이 근저당권을 기준으로 권리의 소멸 여부를 판단해야 합니다.
2025년 4월 4일 설정된 표경성의 상가건물임차권은 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 해당 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2026년 4월 22일 한국주택금융공사의 가압류와 다음 날 파주시의 압류 역시 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸할 권리입니다.
② 임차인 분석 — 표경성 임차권과 별도 점유자 확인
| 임차인 / 점유자 | 보증금 / 임대차 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|
|
표경성 상가건물임차권 · 건물 전부 |
조사상 40,000,000원 등기 원문: 1차 40,000,000원 / 2차 60,000,000원 1차 월세 2,200,000원 / 2차 월세 없음 |
기준권리 후순위 사업자등록신청 2019.01.09. 점유개시 2019.01.15. 기재 |
확정일자 일부 확인 1차 없음 / 2차 2021.01.19. 배당요구 접수 2025.04.04. |
승계 표시 없음 임차권등기 매각으로 소멸 예정 |
|
점포 매각물건명세서상 점유자 표시 |
보증금 미상 임대차계약 및 차임 미상 |
대항력 가능·미상 점유 및 사업자등록 관계 확인 필요 |
확인 필요 보증금·확정일자 미상 |
확인 필요 실제 임대차 및 점유관계 조사 필요 |
표경성 임차권의 핵심은 말소기준권리와의 선후관계입니다. 최초 임대차계약일은 2018년 11월 30일, 두 번째 계약일은 2020년 12월 22일로 기재되어 있습니다. 사업자등록신청일은 2019년 1월 9일, 점유개시일은 2019년 1월 15일입니다. 모두 2017년 2월 7일 하나은행 근저당권보다 뒤에 해당하므로, 해당 임차권은 매수인에게 대항하기 어려운 후순위 권리로 판단됩니다.
다만 보증금은 주의해서 봐야 합니다. 임차인 조사상 금액은 40,000,000원이지만, 임차권등기 원문에는 1차 40,000,000원과 2차 60,000,000원이 각각 기재되어 있습니다. 두 금액의 계약상 관계와 현재 잔액을 단순 합산해서 확정해서는 안 됩니다. 실제 계약서, 갱신·변경 내역, 배당요구서와 임차권등기 내용을 대조해야 합니다.
특히 두 번째 계약에는 2021년 1월 19일 확정일자가 기재되어 있으나 첫 번째 계약에는 확정일자가 없습니다. 임차권등기 설정 및 배당요구 접수 사실만으로 실제 배당액을 단정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세보다 싸다는 증거는 없다
현재 최저매각가는 42,880,000원입니다. 감정가 125,000,000원의 약 34.3% 수준으로, 세 차례 유찰을 거쳐 상당히 낮아졌습니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 경매가격의 하락 정도를 보여줄 뿐, 현재 시장가격 대비 저렴한지까지 증명하지는 않습니다.
| 경매 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 예상 매각가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 34.3% | 42,880,000원 | 3회 유찰 · 현재 최저가 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 30,015,999원 | 추가 유찰 시나리오 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 21,011,199원 | 추가 유찰 시나리오 |
현재 가격은 감정가보다 크게 낮지만, 동일 건물·인근 근린시설의 실거래 사례와 실제 임대료를 비교하지 않고는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 비교 가능한 거래가 일정하게 형성되지 않을 수 있어, 공실 기간과 임차수요, 관리비, 실제 임대 가능한 업종을 함께 살펴야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,171,840원 | - |
| 1. 하나은행 근저당 | 252,000,000원 | 41,708,160원 | 210,291,840원 |
| 2. 한국주택금융공사 가압류 | 273,937,392원 | 0원 | 273,937,392원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저매각가 42,880,000원을 기준으로 집행비용 약 1,171,840원을 공제하면 하나은행에 돌아가는 금액은 41,708,160원입니다. 하나은행의 채권최고액 252,000,000원에도 크게 못 미치며, 한국주택금융공사 가압류 청구액 273,937,392원에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.
두 채권자의 총 채권액은 525,937,392원이고, 예상 채권자 배당액은 41,708,160원입니다. 따라서 예상 미배당 채권액은 484,229,232원입니다. 신청채권자 하나은행의 청구액은 176,055,353원이지만, 위 배당 계산은 등기상 근저당 채권최고액과 가압류 청구액을 기준으로 한 배당 산정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 위치 및 주위환경. 파주시 월롱면 덕은리 소재 덕은5리 마을회관 북서측 인근입니다. LG디스플레이 파주공장, 근린생활시설, 원룸, 임야 등이 혼재하는 지역으로 평가 당시 주변 환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 4층 건물의 1층 106호입니다. 외벽은 석재 붙임, 창호는 강화유리 마감이며 기본 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 및 도로. 인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지이며 근린생활시설 건부지로 이용됩니다. 북동측·남동측·남서측으로 각각 폭 약 25m·12m·6m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역 및 규제. 준공업지역이며 대로3류, 중로3류, 소로3류와 접합니다. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지방산업단지(엘지디스플레이) 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 외국인 등의 주거용 부동산에 관한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다. 매각기일은 그 이후이므로 최신 규제 현황과 본건 근린시설에 대한 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 및 임대수요. 감정평가 조사 당시 공실이었습니다. LG디스플레이 산업단지와 주변 근린시설·원룸 수요가 입지적 배경이지만, 실제 임차수요와 적정 임대료는 별도로 확인해야 합니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 평가되어 있습니다. 다만 실제 현황 및 현재 점유 상태는 입찰 전 재확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유자 확인. 감정평가 당시 공실이라는 사실만으로 현재 공실을 확정하지 마세요. 현장 방문을 통해 표경성 및 '점포'로 표시된 점유자의 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 표경성 보증금 대조. 조사상 40,000,000원과 임차권등기 원문의 1차 40,000,000원·2차 60,000,000원 기재를 구분해 확인하세요. 두 계약의 관계, 현재 보증금 잔액, 계약 갱신 여부와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 상가 대항력 검토. 사업자등록신청일 2019.01.09. 및 점유개시일 2019.01.15. 기재를 사업자등록 현황과 현장 점유 사실에 대조하세요. 별도 점유자의 사업자등록일·점유개시일도 확인해야 합니다.
- 확정일자와 배당. 표경성의 1차 확정일자는 없음, 2차 확정일자는 2021.01.19.로 기재되어 있습니다. 계약별 보증금과 배당요구 내역을 대조하고 최종 배당표를 확인하세요.
- 최저가와 시세 비교. 현재 최저가 42,880,000원은 감정가의 34.3%입니다. 하지만 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 근린시설 실거래가와 임대료를 직접 조사하세요.
- 공실 및 관리비. 공실 기간, 관리비 체납액, 공용부분 부담금, 향후 임대에 필요한 수선비를 확인하세요. 매수 후 실제 투입될 비용까지 고려해야 합니다.
- 상권과 환금성. 주변 산업단지와 원룸·근린시설의 실제 영업 현황, 유동인구 및 임차수요를 확인하세요. 근린시설은 주거용 부동산과 매수층이 다르므로 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 규제 및 건축물. 준공업지역과 역사문화환경보존지역 등 토지이용 규제를 확인하고, 업종별 영업 가능 여부 및 건축물 현황을 관할 기관과 대조하세요.
- 등기부 최신본 확인. 등기사항전부증명서는 2026.08.28. 발급본입니다. 매각기일 전 추가 등기와 변경 사항이 있는지 최신본으로 확인하세요.
- 배당표 원본 확인. 집행비용, 하나은행, 한국주택금융공사 및 임차인의 실제 배당순위·배당액은 법원 서류를 통해 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34%”가 곧 “저렴한 물건”은 아니다
의정부지방법원 2026타경337은 세 차례 유찰을 거쳐 최저가 42,880,000원까지 내려온 파주시 월롱면의 근린시설입니다. 감정가 대비 34.3%라는 수치는 눈에 띄지만, 실제 시장가격과 비교하지 않은 상태에서 저가 매수 기회라고 단정할 수는 없습니다.
권리 측면에서는 2017년 하나은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 표경성 임차권등기와 한국주택금융공사 가압류, 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가 기준 채권자 미배당액은 484,229,232원에 이르지만, 이는 매수인이 인수하는 금액과는 다릅니다.
다만 표경성의 1차·2차 보증금 기재를 정확하게 대조해야 하고, 별도 점유자 '점포'의 보증금과 대항력은 아직 확인이 필요합니다. 이 부분을 정리하지 않으면 명도비용과 예상 밖의 임대차 위험을 과소평가할 수 있습니다.
권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 배당 부족과 점유관계는 꼼꼼한 확인이 필요한 물건입니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 중요한 것은 실제 임대수익, 현장 점유, 시장가격입니다. 시세 검증과 임차관계 확인이 끝나기 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 합리적입니다.
최종 판단: 권리 소멸 가능성은 확인되지만, 미상 점유자와 환금성 검증 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
