의정부지방법원 2026타경511. 고양시 덕양구 도내동 원흥퍼스트푸르지오시티 2층 204호로, 집합건축물대장상 용도와 현황은 제1종근린생활시설입니다. 소유자는 변현주이고, 2021.06.29. 소유권이 이전된 같은 날 국민은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 이오제일차유동화전문 유한회사 가압류, 토스뱅크 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 이우진의 전입신고일은 2021.08.17.로 말소기준권리인 2021.06.29.보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 700,000원이며 2026.04.22. 배당요구를 했습니다. 확정일자 및 우선변제 여부는 확인되지 않아 그 부분은 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경511 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 950 원흥퍼스트푸르지오시티 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장 용도 및 현황 제1종근린생활시설 |
| 소유자 | 변현주 · 2021.06.29. 소유권이전 · 거래가액 176,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 83,046,369원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.06.29. 국민은행 근저당권입니다. 2025.06.26. 삼성카드 가압류는 2025.07.16. 해제되어 2025.07.17. 말소됐고, 현재 경매 구조에서 확인되는 이오제일차유동화전문 유한회사 가압류 100,000,000원, 토스뱅크 가압류 40,842,161원, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이우진 | 204호 | 2021.08.17. | 10,000,000원 | 700,000원 | 2026.04.22. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’ 근거는 없다
감정가는 209,000,000원, 현재 최저매각가는 146,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 가격이 62,700,000원 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료는 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건에서 146,300,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 결론 내리는 것은 금물입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액은 146,300,000원이지만, 그 금액 자체의 시장 적정성은 별도의 상가·근린시설 거래사례 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,848,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이오제일차유동화전문 유한회사 | 100,000,000원 | 23,451,800원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 40,842,161원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 146,300,000원 가정 시 채권자 총 청구액 260,842,161원 중 143,451,800원이 배당되고, 미배당액은 117,390,361원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·업무시설·아파트 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장 용도 및 현황은 제1종근린생활시설입니다. 토지는 업무시설(주거형 오피스텔) 및 제1·2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북동·북서측 약 40m 내외 포장도로, 남동측 약 15~20m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 병원 사용구조 확인. 204호가 여러 호실을 함께 사용하는 원흥바른신경외과의원의 일부분으로 기재돼 있으므로, 현장 내부 구획·출입구·설비 연결 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 이우진의 대항력은 없지만 현재 점유상태와 실제 명도 협의 가능성을 매각 전 다시 확인하세요.
- 확정일자·우선변제 확인. 배당요구는 2026.04.22. 접수됐으나 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만 보고 저가라고 판단하지 말고, 같은 건물 및 인근 근린시설의 최신 실거래·임대수익·공실 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 집합건물의 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 항목을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸, 임차인 이우진도 전입이 늦어 대항력이 없습니다. 현재 예상 인수액 역시 0원입니다. 그러나 현재 최저가 146,300,000원이 실제 시장에서 유리한 가격인지는 별개의 문제입니다. 비교할 실거래 자료가 없고, 특히 이 호실이 병원으로 쓰는 여러 호실 중 일부분이라는 점은 활용성과 재매각성을 판단할 때 핵심 확인사항입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 현장 이용구조는 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
