수원지방법원 2025타경41607. 경기도 안성시 당왕동의 삼정그린코아더베스트 115동 1층 102호 아파트입니다. 감정가 2억 5,200만원에서 일곱 차례 유찰되어 최저매각가가 약 2,075만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 8.24%에 아파트를 취득하는 것처럼 보입니다. 하지만 등기부에는 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 주택임차권이 있고, 매각물건명세서도 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
이 사건에서 저가 낙찰의 환상은 바로 그 임차권에서 깨집니다. 낙찰금액이 낮아질수록 임차인에게 돌아가는 배당금도 줄고, 그만큼 매수인이 부담할 보증금 잔액은 증가합니다. 낙찰가가 2,075만원이든 그보다 더 낮아지든, 보증금 인수까지 합한 취득부담은 약 2억 5,000만원 수준을 유지하는 구조입니다. 유찰 횟수나 최저가 할인율을 가격 경쟁력으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41607 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 당왕동 584 안성당왕지구삼정그린코아더베스트 제115동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 고수2로 70 |
| 물건종류 / 규모 | 집합건물(아파트) · 비교대상 전용 약 59.54㎡ · 지상 30층 건물 중 1층 |
| 단지 현황 | 삼정그린코아더베스트 · 1,657세대 · 2019.03.11 준공 |
| 소유자 | 곽정환 (2020.11.27 소유권이전 · 거래가액 201,440,000원) |
| 감정가 | 252,000,000원 |
| 최저매각가 | 20,753,283원 (7회 유찰 · 감정가의 약 8.24%) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 253,287,670원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.16 안성시 압류 (갑구 3번) |
| 선순위 임차권 | 염영옥 · 보증금 250,000,000원 · 을구 5번 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부의 핵심은 2025.01.16 안성시 압류가 말소기준권리로 표시되어 있지만, 염영옥의 주택임차권은 그보다 앞서 성립한 대항력 있는 권리라는 점입니다. 임차인의 점유개시일은 2022.08.17, 주민등록일은 2022.08.19, 확정일자는 2022.08.01입니다. 임차권등기는 2024.08.30에 이루어졌습니다.
과거 난곡새마을금고의 근저당권과 수협은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 2025년 안성시 압류 및 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되지만, 을구 5번 임차권등기는 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 부족분이 매수인의 부담으로 남습니다. 따라서 다른 압류가 소멸한다고 해서 권리가 깨끗해지는 물건은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 1명, 보증금 2억 5,000만원
| 임차인 | 임차 범위 / 전입 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 염영옥 을구 5번 임차권등기 |
주택(115동 102호) 전부 계약 2022.07.01 점유 2022.08.17 전입 2022.08.19 확정 2022.08.01 |
250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
등기부에는 서울보증보험 주식회사가 보증금반환채권의 양수에 따른 대위자로 기재되어 있고, 강제경매 신청채권자로도 나타납니다. 이는 임차인 염영옥과 별개의 두 번째 주택 임차인이 존재한다는 뜻이 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며, 동일 보증금채권을 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 보증금채권의 양도·대위관계 및 배당금 수령권자는 원본 서류로 확인해야 합니다.
③ 진짜 취득가격 — 최저가가 아니라 약 2.51억원
현재 최저매각가에서 낙찰된다고 가정하면 매각대금 20,753,283원 중 집행비용 추정액 773,559원을 제외한 19,979,724원이 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 잔액은 230,020,276원으로, 매수인의 실질취득금액을 계산할 때 반드시 더해야 합니다.
이 계산에서 실질취득금액이 보증금 250,000,000원보다 773,559원 높은 이유는 추정 집행비용이 매각대금에서 먼저 차감되어, 그만큼 임차보증금에 대한 배당액이 줄어들기 때문입니다. 즉 실질취득금액은 보증금 약 2.5억원에 집행비용 상당액이 더해지는 구조입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려도 부담은 거의 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 20,753,283원 | 230,020,276원 | 250,773,559원 |
| 8회 유찰 시 | 14,527,298원 | 236,134,193원 | 250,661,491원 |
| 9회 유찰 시 | 10,169,108원 | 240,413,936원 | 250,583,044원 |
회차가 진행되며 낙찰가가 20,753,283원에서 10,169,108원까지 낮아지는 시나리오에서도, 매수인이 부담하는 보증금 잔액은 230,020,276원에서 240,413,936원으로 증가합니다. 실질취득금액은 계속 약 2억 5,000만원입니다.
⑤ 시세 비교 — 최근 평균보다 약간 낮지만 1층 거래와는 비슷하다
삼정그린코아더베스트는 2019년 준공된 1,657세대 아파트 단지입니다. 비교 가능한 전용 약 59.54㎡ 주택형의 최근 12개월 거래 12건 평균은 262,166,666원입니다. 최신 거래는 2026년 10월 265,000,000원이며, 실제 거래 범위는 242,000,000원~270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.54㎡ | 14 | 265,000,000원 |
| 2026.10 | 59.54㎡ | 26 | 265,000,000원 |
| 2026.09 | 59.54㎡ | 16 | 264,000,000원 |
| 2026.09 | 59.54㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2026.08 | 59.54㎡ | 19 | 270,000,000원 |
| 2026.08 | 59.58㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2026.08 | 59.54㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2026.08 | 59.54㎡ | 28 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 59.58㎡ | 27 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 59.54㎡ | 24 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 59.58㎡ | 13 | 265,000,000원 |
| 2026.07 | 59.54㎡ | 15 | 242,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 262,166,666원 |
현재 최저가 기준 실질취득금액인 250,773,559원은 최근 12개월 실거래 평균 262,166,666원보다 11,393,107원 낮습니다. 최신 거래 265,000,000원과 비교해도 낮지만, 단순 평균에는 중·고층 거래가 포함되어 있습니다.
이 물건은 1층입니다. 같은 단지의 2026년 8월 1층 거래가가 250,000,000원이라는 점이 훨씬 중요한 비교 기준입니다. 실질취득 예상액은 이 1층 실거래보다 773,559원 높고, 취득세·등기비용·명도비용 등 추가 지출까지 고려하면 실제 부담액은 더 커질 수 있습니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 20,753,283원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 773,559원 |
| 1. 염영옥 임차보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 19,979,724원 |
| 2. 서울보증보험 신청채권 | 253,287,670원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 인수 | — | 230,020,276원 |
집행비용은 약 3.7%를 적용한 추정치이며, 실제 배당순위·집행비용·조세채권·최우선변제 등의 영향으로 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다. 임차보증금 미배당 인수액은 매각대금의 배분 항목이 아니라 매수인이 별도로 부담할 것으로 예상되는 금액입니다. 서울보증보험의 신청채권 및 보증금채권 양수 관계는 중복 회수로 해석하지 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 당왕동 경기도의료원 안성병원 북동측 인근입니다. 주변은 아파트·농경지·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되었으며, 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 30층 건물 중 1층 102호입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 지하주차장 및 급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 성장관리권역 및 학교환경보호 관련 구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가 자료는 1,044,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 1,657세대 규모이고 비교 가능한 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 그러나 본건은 1층이고 대항력 있는 임차보증금 인수 문제가 있어 일반적인 정상거래 아파트와 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 방지. 최저매각가 20,753,283원을 매입원가로 보지 마세요. 미배당 보증금 230,020,276원을 합산한 실질취득금액 250,773,559원이 출발점입니다.
- 임차권 인수 확인. 을구 5번 임차권등기와 매각물건명세서의 인수조건을 반드시 재확인하세요. 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인의 부담으로 남습니다.
- 서울보증보험 채권관계 확인. 임차권등기의 대위자와 강제경매 신청채권자가 서울보증보험으로 나타납니다. 채권양수·대위·배당요구 및 보증금 반환 상대방을 원본 서류로 확인하고 동일 채권을 중복 계산하지 마세요.
- 1층 시세를 우선 비교. 2026년 8월 동일 단지 1층 실거래 250,000,000원을 핵심 기준으로 삼으세요. 12건 평균 262,166,666원만으로 저가매수라고 판단하기 어렵습니다.
- 추가 유찰의 실익 확인. 8회·9회 유찰 시에도 실질취득 예상액은 각각 250,661,491원·250,583,044원입니다. 낙찰가 하락이 대부분 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 실제 점유·명도 확인. 임차권등기와 현재 실제 거주자가 반드시 일치하는 것은 아닙니다. 점유현황, 인도 절차, 임차권등기 말소 및 보증금 정산 방안을 사전에 확인하세요.
- 관리비·추가 비용 확인. 미납 공용관리비, 취득세, 등기비용, 명도비용, 수선비 등은 실질취득금액 외 추가 지출이 될 수 있습니다.
- 배당표와 세금 확인. 집행비용 추정액 773,559원과 임차인 배당액 19,979,724원은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 당해세 및 우선권 있는 채권의 존재를 별도로 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “2,075만원에 낙찰받아도 2,075만원짜리 집은 아니다”
이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 252,000,000원에서 최저매각가 20,753,283원으로 낮아졌다는 사실입니다. 그러나 임차보증금 250,000,000원 중 230,020,276원을 매수인이 인수해야 하므로 실제 취득부담은 250,773,559원에 이릅니다.
최근 12개월 동일 평형 평균 262,166,666원과 비교하면 실질취득금액이 약간 낮지만, 같은 단지 1층 실거래 250,000,000원보다 오히려 높은 수준입니다. 여기에 취득 관련 부대비용과 임차권 정리 부담이 더해집니다. 이미 7회 유찰되었다는 점도 매수자가 주의해야 할 신호입니다.
결론은 신중한 접근, 현재 조건에서는 입찰 비추천입니다. 대항력 있는 임차권의 인수부담 때문에 낙찰가 할인 효과가 실질취득가격으로 이어지지 않습니다. 추가 유찰만으로는 이 구조가 크게 달라지지 않으며, 보증금 인수조건의 법적 변동이나 실질취득가격의 의미 있는 개선이 확인되지 않는 한 매력적인 저가 경매로 평가하기 어렵습니다.
