수원지방법원 2025타경41607. 안성시 당왕동 ‘삼정그린코아더베스트’ 115동 1층 102호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 29,647,548원이라는 낮은 최저가가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 임차권입니다. 염영옥은 보증금 250,000,000원, 주민등록일자 2022.08.19, 점유개시일자 2022.08.17, 확정일자 2022.08.01이고 2024.08.30 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 선언된 안성시 압류 2025.01.16보다 앞서 대항력을 갖추고 있어, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가 29,647,548원을 가정한 배당에서는 집행비용 933,656원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 28,713,892원이 배당되고, 보증금 중 221,286,108원이 남습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 내려갈수록 싸지는 일반 경매가 아닙니다. 7회 유찰 시 최저가 20,753,283원에는 인수액이 230,020,276원, 8회 유찰 시 최저가 14,527,298원에는 인수액이 236,134,193원으로 커집니다. 가격 하락분이 사실상 인수액으로 이동하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41607 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 당왕동 584 안성당왕지구삼정그린코아더베스트 115동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.5428㎡ · 지상30층 건물 내 1층102호 |
| 소유자 | 곽정환 (2020.11.27 거래가 201,440,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 29,647,548원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 253,287,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다
현재 등기상 실제 임차인은 1명, 염영옥입니다. 보증금은 250,000,000원이며 주택 전부를 대상으로 한 임차권등기입니다. 전입신고가 말소기준권리인 2025.01.16 안성시 압류보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 하지만 현재 최저가 수준에서는 보증금 전액을 배당받지 못하므로 미배당 잔액 221,286,108원은 매수인에게 인수됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 염영옥 | 주택(115동 102호) 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2022.08.19 / 2022.08.01 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 ‘실질취득’
삼정그린코아더베스트는 1,657세대, 2019.03.11 준공 단지입니다. 동일 면적대 최근 12건의 평균 거래금액은 257,083,333원, 최신 거래는 2026.08 270,000,000원입니다. 그러나 이 물건은 1층이므로 같은 2026.08의 전용 59.54㎡ 1층 실거래 250,000,000원이 특히 중요한 비교점입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.54㎡ | 19 | 270,000,000원 |
| 2026.08 | 59.58㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2026.08 | 59.54㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2026.08 | 59.54㎡ | 28 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 59.58㎡ | 27 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 59.54㎡ | 24 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 59.58㎡ | 13 | 265,000,000원 |
| 2026.07 | 59.54㎡ | 15 | 242,000,000원 |
| 2026.06 | 59.54㎡ | 20 | 273,000,000원 |
| 2026.06 | 59.54㎡ | 31 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 59.54㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 59.54㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.5428㎡ | 12건 | 257,083,333원 |
표면 최저가 29,647,548원은 최근 12개월 평균 257,083,333원과 비교할 숫자가 아닙니다. 이 사건에서는 대항력 있는 임차보증금 때문에 실질취득을 약 250,000,000원으로 놓고 시세와 비교해야 합니다. 이 금액은 전체 최근 평균보다 낮기는 하지만, 2026.08 같은 면적 1층 실거래 250,000,000원과 사실상 같은 수준입니다. 즉 6회 유찰로 최저가가 크게 내려왔어도 1층 실거래 대비 뚜렷한 가격 할인은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,647,548원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 933,656원 |
| 1. 임차인 염영옥 보증금 | 250,000,000원 | 28,713,892원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 253,287,670원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 221,286,108원이 배당되지 않아 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사에 대한 예상배당은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 최저가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 29,647,548원 | 221,286,108원 | 실질취득 약 250,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 20,753,283원 | 230,020,276원 | 최저가 하락만큼 인수액 증가 |
| 8회 유찰 시 | 14,527,298원 | 236,134,193원 | 실질취득은 계속 약 250,000,000원 수준 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도의료원 안성병원 북동측 인근. 아파트, 농경지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상30층 아파트의 1층102호. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역 등에 포함되며 공시지가는 1,044,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1,657세대 단지이고 최근 동일 면적대 거래 12건이 확인됩니다. 다만 본건은 1층이므로 전체 평균보다 같은 층 실거래를 우선 비교하는 편이 적절합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 29,647,548원만 보지 말고 미배당 보증금 221,286,108원을 함께 보세요.
- 추가 유찰 효과 재확인. 7회·8회 유찰 시에도 최저가는 낮아지지만 인수액이 증가하므로 실질취득이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.
- 임차권 원본 확인. 염영옥의 임차권등기, 주민등록일자 2022.08.19, 확정일자 2022.08.01, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 원본과 대조해야 합니다.
- 서울보증보험 관계 확인. 등기부 임차권에는 서울보증보험 주식회사가 대위자로 표시되고, 경매 신청채권자도 서울보증보험 주식회사입니다. 임차보증금을 별도 채권처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 1층 실거래 우선 비교. 2026.08 같은 면적 1층 거래가 250,000,000원이므로 전체 평균 257,083,333원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “29,647,548원짜리 아파트”가 아니다
이 물건은 6회 유찰돼 최저매각가가 29,647,548원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 252,000,000원에서 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 염영옥의 보증금 250,000,000원이 선순위로 남고, 현재 회차에서만 221,286,108원을 매수인이 인수합니다. 추가 유찰이 발생해도 최저가는 낮아지는 대신 인수액이 커집니다.
따라서 이 사건의 시세 비교 기준은 29,647,548원이 아니라 약 250,000,000원의 실질취득입니다. 최근 12개월 평균 257,083,333원보다 낮지만, 2026.08 같은 면적 1층 실거래 250,000,000원과는 사실상 같은 가격대입니다. 6회 유찰이라는 숫자와 낮은 최저가에 비해 가격 우위가 크지 않고, 선순위 임차권 인수 구조까지 감수해야 합니다. 표면가는 초저가, 실질가는 시세권. 이 사건의 핵심은 ‘유찰 횟수’가 아니라 ‘보증금 승계’입니다.
