의정부지방법원 2026타경665. 파주시 검산동 유승아파트 101동 2층 204호입니다. 감정가는 209,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 146,300,000원입니다. 소유자 이혜영은 2020.05.08. 이 주택을 거래가액 135,000,000원에 취득했고, 같은 해 2020.08.28. 우리은행 앞으로 채권최고액 110,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.01.31. 우리은행의 채권최고액 81,400,000원 근저당이 추가됐고, 2024년과 2025년에 서민금융진흥원·하나캐피탈·국민행복기금의 가압류가 이어졌습니다. 2026.02.24. 우리은행의 임의경매개시결정, 2026.05.19. 파주시 압류도 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경665 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 검산동 310 유승아파트 101동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제101동 제2층 제204호 · 아파트로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조벽식구조 평스라브지붕 · 지하1층 / 지상14층 |
| 소유자 | 이혜영 · 2020.05.08. 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 173,729,503원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
핵심은 2020.08.28. 우리은행 근저당 110,000,000원입니다. 이후 설정된 우리은행 추가 근저당 81,400,000원, 서민금융진흥원 가압류 11,096,494원, 하나캐피탈 가압류 17,852,950원, 국민행복기금 가압류 7,363,726원, 임의경매개시결정과 파주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 매수인이 이어받을 권리는 배당 시나리오에서 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이나라 | 2025.03.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 이나라 1명입니다. 전입일이 2025.03.04.로 말소기준권리인 2020.08.28.보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자·우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 배당 계산도 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
③ 배당 — 현재 회차에서 후순위 채권 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,848,200원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 81,400,000원 | 33,451,800원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,096,494원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 17,852,950원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 7,363,726원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 146,300,000원 가정. 채권총액 227,713,170원 중 채권자 예상배당은 143,451,800원, 미배당은 84,261,370원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
현재 회차에서는 선순위 우리은행 근저당 110,000,000원이 전액 배당되고, 후순위 우리은행 근저당은 81,400,000원 중 33,451,800원만 배당됩니다. 그 뒤 가압류 채권들은 예상배당이 0원입니다. 유찰이 더 진행되면 매각대금이 줄어 채권자 미배당액은 더 커지지만, 이 데이터의 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 가격 — 70% 최저가만 보고 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 146,300,000원으로 감정가 209,000,000원의 70% 회차입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 102,410,000원, 3회 유찰 시 71,687,000원입니다. 하지만 이 물건에는 동일 평형 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 현재 146,300,000원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 확인할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 검산동 검산초등학교 동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·난방·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 토지이용. 계획관리지역·개발진흥지구·제2종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택에 관한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 별도 차이가 기재돼 있지 않으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이나라의 전입은 후순위라 대항력은 없지만, 보증금과 우선변제 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당요구 종기 이후 서류와 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 146,300,000원을 주변 동일·유사 아파트 실거래와 직접 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 102,410,000원, 3회 유찰 시 71,687,000원으로 내려가지만 가격 하락만으로 권리나 시장가치가 개선되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.08.28. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 이나라는 2025.03.04. 전입으로 말소기준보다 후순위라 대항력이 없고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 현재 최저가 146,300,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로는 투자 매력을 판단할 수 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고 임차인의 보증금·우선변제 정보도 확인되지 않았기 때문입니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격은 실거래 대조 후 결정입니다.
