의정부지방법원 2026타경856. 경기도 고양시 덕양구 향동동 396, 현대테라타워디엠씨 7층 비-701호입니다. 사건상 물건종류는 근린시설이며, 감정평가서에서는 해당 호실을 지식산업센터로 이용 중인 것으로 기재하고 있습니다. 감정가 4억 1,100만원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저가는 1억 4,097만원입니다.

등기상 권리관계는 비교적 단순합니다. 2024년 3월 29일 신한은행 근저당권이 설정되었고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2026년 3월 4일 신한은행의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 근저당 채권액이 매각대금보다 크더라도 그 미배당액이 그대로 낙찰자에게 넘어가는 것은 아닙니다.

다만 이 물건의 핵심은 단순히 권리가 깨끗하다는 데 있지 않습니다. 현재 가격이 실제 거래 가능한 시장가격과 비교해 적정한지, 지식산업센터로서 사용·임대·처분이 가능한지가 더 중요합니다. 특히 세 차례 유찰된 물건인 만큼 낮아진 최저가만 보고 입찰을 결정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 인수액은 0원

말소기준권리는 2024년 3월 29일 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 384,000,000원으로 현재 최저매각가보다 상당히 큽니다. 그러나 매각으로 근저당권이 소멸하는 구조이므로, 배당받지 못한 채권액을 매수인이 별도로 변제해야 하는 것은 아닙니다.

갑구에는 2024년 2월 15일 한국자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었으나, 이후 2024년 3월 29일 신탁등기가 말소되고 최연서 명의로 소유권이 이전되었습니다. 따라서 현재 소유권 관계와 과거 신탁등기를 구분해서 확인할 필요가 있습니다. 현재 등기상 핵심 권리는 신한은행 근저당권입니다.

② 가격·회차 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 검증이 우선

현재 최저매각가는 140,970,000원입니다. 감정가 411,000,000원의 약 34.3% 수준으로, 감정가 대비 상당한 하락이 반영된 상태입니다. 세 차례 유찰을 거치면서 가격이 낮아졌지만, 이 비율만으로 현재 가격이 시장에서 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

이 물건은 일반 주거용 아파트가 아닙니다. 사건상 근린시설로 분류되어 있고 감정평가상 이용상태는 지식산업센터입니다. 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 거래가격과 임대료를 비교해야 실질적인 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다. 특히 지식산업센터는 사용 목적과 입주 가능 업종, 관리규정 등에 따라 실제 매수 수요가 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 140,970,000원 가정)

현재 최저가 140,970,000원을 기준으로 집행비용 약 2,773,580원을 우선 반영하면, 신한은행에 배당되는 금액은 138,196,420원입니다. 근저당 채권최고액 384,000,000원 기준으로는 245,803,580원이 미배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

위 배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정 계산입니다. 신청채권자의 청구액은 329,036,107원이며, 실제 배당은 확정된 채권액·이자·집행비용 및 기타 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 등 별도 우선권리의 실제 반영 여부도 확인해야 합니다. 근저당 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 향동초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 소규모 근린생활시설 및 지식산업센터가 소재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 15층 건물의 7층 비-701호입니다. 외벽은 커튼월 및 복합판넬 등, 바닥은 타일마감 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비, 화재탐지·경보설비, 스프링클러 및 옥내소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며 공업용 건부지로 이용 중입니다. 서측·남서측으로 광대로, 남동측으로 중로, 북동측으로 소로와 접합니다.
• 용도지역·규제. 준주거지역 및 지구단위계획구역(향동보금자리)에 해당합니다. 공공주택지구, 비행안전제5구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 기재되어 있으므로 실제 이용 및 인허가 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항도 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아닌 근린시설·지식산업센터 유형입니다. 실제 매수 가능 수요와 입주 가능 업종, 임대수요, 관리규정에 따라 환금성이 달라질 수 있어 주거용 부동산과 동일한 방식으로 가격을 판단하면 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 용도 확인. 사건상 근린시설이라는 분류와 감정평가상 지식산업센터 이용 상태를 함께 확인하세요. 건축물대장, 관리규약 및 실제 입주 가능 업종을 대조해 취득 후 사용할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 실거래·임대료 검증. 동일 건물 또는 유사한 지식산업센터의 최근 거래가격, 임대료, 공실 및 매물 체류기간을 조사하세요. 감정가 대비 낮은 최저가만으로 시세 메리트를 확정하면 안 됩니다.
• 점유·임대차 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 명도 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비·운영비. 지식산업센터는 공용관리비, 시설 유지비 및 장기 체납관리비 등이 실질 취득원가에 영향을 줄 수 있습니다. 관리사무소를 통해 체납 여부와 월별 관리비를 확인하세요.
• 신탁 이력. 과거 한국자산신탁 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었고 2024.03.29 말소 후 최연서 명의로 소유권이 이전되었습니다. 현재 등기사항과 신탁원부 관련 사항을 원본으로 대조하세요.
• 채권 미배당과 인수 구분. 신한은행 채권최고액 기준 미배당 245,803,580원은 매수인 인수액이 아닙니다. 말소기준 근저당권의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 최종 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 3회 유찰 가격은 140,970,000원입니다. 추가 유찰 시나리오는 4회 98,679,000원, 5회 69,075,300원입니다. 다만 추가 유찰을 전제로 한 투자계획은 매각기일 변경 및 실제 진행 여부를 확인하면서 세워야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 확인하세요. 특히 실제 이용상태와 점유관계, 관리비, 입주 제한을 입찰 전에 점검해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “투자 메리트”는 다르다

고양 향동 현대테라타워디엠씨 B-701호는 권리분석상 매수인 인수액이 0원으로 산정되는 물건입니다. 2024년 3월 29일 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 신한은행에 138,196,420원이 배당되고 채권최고액 기준 245,803,580원이 미배당되더라도, 그 부족분이 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

그러나 권리상 안전하다는 사실이 투자수익을 보장하지는 않습니다. 감정가 4억 1,100만원에서 현재 최저가 1억 4,097만원까지 내려왔지만, 실제 거래가격과 임대수익을 검증하지 않은 상태에서 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 더욱이 이 물건은 일반 주거용 부동산이 아니라 근린시설로 분류되고 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 물건입니다. 실제 사용 가능성과 입주 조건, 공실 및 환금성에 대한 확인이 선행되어야 합니다.

권리는 합격, 가격은 검증 필요. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 해당 호실을 실제로 사용할 수 있는지와 그 가격에 매수할 시장 수요가 존재하는지입니다. 권리상 인수 부담이 없다는 장점은 분명하지만, 시세와 수익성을 확인하기 전까지는 신중한 접근이 필요합니다.