287,700,000원
의정부지방법원 2026타경856. 고양시 덕양구 향동동 현대테라타워디엠씨 7층 비-701호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 현재 이용상태는 지식산업센터입니다. 등기부의 핵심은 2024.03.29. 설정된 주식회사신한은행 근저당권으로 채권최고액은 384,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 2026.03.04. 임의경매개시결정은 그 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다.
배당 시나리오상 현재 최저가 287,700,000원에 매각될 경우 집행비용 4,827,800원을 제외한 282,872,200원이 신한은행 근저당에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 101,127,800원이지만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경856 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 396 현대테라타워디엠씨 7층 비-701호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 향동로 218 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 지식산업센터로 이용중 · 지하2층/지상15층 내 7층 비-701호 |
| 소유자 | 최연서 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 411,000,000원 / 287,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 329,036,107원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2024.02.15. 한국자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2024.03.29. 최연서 명의로 소유권이전이 접수됐습니다. 같은 날 바로 뒤 접수번호로 신한은행 근저당권이 설정됐으며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2026.03.04. 신한은행의 임의경매개시결정이 접수됐으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 가점은 보류
현재 회차 최저매각가는 287,700,000원으로 감정가 411,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 절대금액은 낮아졌지만, 이 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수는 없습니다. 동일 조건의 최근 거래가격과 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,827,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 384,000,000원 | 282,872,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 384,000,000원 중 282,872,200원이 배당돼 101,127,800원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당만 증가
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 287,700,000원 | 282,872,200원 | 101,127,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 201,390,000원 | 197,770,540원 | 186,229,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 140,973,000원 | 138,199,378원 | 245,800,622원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 329,036,107원입니다. 현재 회차 예상배당액 282,872,200원으로는 청구액 전액이 충족되지 않고, 2회·3회 유찰 시에도 예상배당액은 각각 197,770,540원, 138,199,378원으로 더 낮아집니다. 다만 이 배당 부족이 곧 매수인의 채무 승계를 뜻하지는 않습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 향동초등학교 북서측 인근이며, 주위는 업무시설·소규모 근린생활시설·지식산업센터가 소재하는 지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 교통여건은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 지식산업센터로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지하2층/지상15층 건물 내 7층 비-701호이며 외벽은 커튼월 및 복합판넬, 바닥은 타일마감 등입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러, 옥내소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측·남서측 광대로, 남동측 중로, 북동측 소로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(향동보금자리)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 반드시 확인하세요.
- 시세 확인. 현재 최저가 287,700,000원이 적정한지 판단하려면 현대테라타워디엠씨 내 유사 지식산업센터·근린시설의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 공실·임대조건. 지식산업센터 이용 물건이므로 실제 임대 여부와 사용상태를 확인한 뒤 수익성 판단을 해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2024.03.29. 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고 이후 경매개시결정이 소멸하는 구조인지 최신 등기부와 매각물건명세서로 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 신한은행에 미배당이 발생하더라도 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 후”
이 물건의 등기 구조는 복잡하지 않습니다. 2024.03.29. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 권리만 놓고 보면 부담이 낮은 편입니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실과 ‘시세보다 싸다’는 판단은 별개입니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 검증 후입니다. 2026.09.02. 입찰 전 실제 점유관계와 유사 지식산업센터 거래수준을 확인해 287,700,000원이 시장에서 어느 위치인지 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
