수원지방법원 2025타경41612. 평택시 서정동 서정메트로하임 16층 1605호, 전용 31.69㎡의 도시형생활주택형 아파트입니다. 감정가는 109,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 최저매각가는 37,387,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인 폭만 보면 커 보이지만, 이 물건은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금을 함께 계산해야 하는 사건입니다.

임차인 최성수는 말소기준권리인 2024.08.19. 광주은행 가압류보다 앞선 2023.02.28. 전입으로 대항력이 있습니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권은 없어, 현재 배당 시나리오에서는 보증금 105,000,000원을 배당받지 못한 채 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다.

물건 개요

① 임차인 분석 — 1억 500만원 전액 인수

실제 임차인은 최성수 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 약 1년 6개월 앞서므로 대항력은 인정됩니다. 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않고 우선변제권이 없어, 배당표상 임차인 배당은 0원입니다. 임차보증금 105,000,000원 전액이 매수인에게 승계되는 구조이므로, 임차인이 보증금을 반환받기 전까지 명도를 거절할 가능성도 함께 고려해야 합니다.

② 권리 흐름 — 가압류는 소멸해도 임차권은 남는다

등기부상 2017년 국민은행 근저당은 2021.07.26. 이미 말소됐고, 2024.08.14. 엔에이치농협캐피탈 가압류도 2024.12.23. 해제로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.08.19. 광주은행 가압류 19,609,835원입니다. 이후 코람코자산신탁 가압류, 지에이개발 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

그러나 임차인 최성수의 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 후순위 가압류가 모두 지워져도 선순위 대항력 임차인의 보증금 반환의무는 지워지지 않습니다. 이 사건에서 권리분석의 결론은 “등기상 채권은 소멸하지만 임차보증금 105,000,000원은 인수”입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.42억을 비교해야 한다

서정메트로하임의 비교 거래는 전용 30.11~31.69㎡입니다. 전체 12건 평균은 81,750,000원이지만 과거 112,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 더 최근의 최근 12개월 평균 71,875,000원, 최신 거래 78,500,000원과 최근 추세를 우선해야 합니다.

최저가 37,387,000원만 보면 최근 12개월 평균의 52.0%로 저렴해 보입니다. 그러나 보증금 인수를 더한 실질취득 142,387,000원은 최근 12개월 평균의 198.1%, 최신 거래 78,500,000원의 181.4%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 17.1% 하락한 흐름이므로, 과거 112,000,000원 거래나 전체 평균만으로 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 37,387,000원 가정)

매각대금 37,387,000원 중 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 36,314,034원입니다. 총 채권액 4,107,324,311원 대비 미배당액은 4,071,010,277원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 신청채권자 주식회사지에이개발의 현재 시나리오상 배당액도 0원입니다. 임차보증금 105,000,000원은 매각대금 배분과 별도로 매수인이 인수합니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 내려가도 여전히 비싸다

5회 유찰 가정에서도 실질취득은 123,319,630원으로 최근 12개월 평균 71,875,000원의 171.6%입니다. 최저매각가가 추가로 내려가더라도 임차보증금 105,000,000원이 그대로 남기 때문에, 단순한 추가 유찰만으로 최근 시세 수준에 접근하지 못합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택형 아파트로 방1·거실·욕실1·주방/식당·드레스룸·현관·테라스 등으로 이용 중입니다.
• 입지. 지하철 1호선 서정리역 북동측 인근이며, 주변에 도시형생활주택·오피스텔·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 서정리역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물의 최상층 1605호이며 사용승인일은 2016.12.29입니다. 서정메트로하임은 299세대입니다.
• 도로·용도지역. 일반상업지역으로 서측 약 18m, 남측 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역·비행안전제6구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되며, 중로2류와 소로3류에 접합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 최근 거래 추세가 이전 거래군보다 17.1% 하락했고, 단지 경매 통계도 평균 2.6회 유찰·낙찰률 0.0%로 나타납니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 원본 확인. 보증금 105,000,000원, 계약기간, 실제 지급액, 점유 상태와 계약 당사자를 대조해야 합니다.
• 확정일자·우선변제권 재확인. 현재 분석은 우선변제권이 없어 보증금 전액을 인수하는 계산입니다. 매각물건명세서와 배당요구서 원본을 다시 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 입찰가 산정. 응찰가에 보증금 인수액을 반드시 더해 최근 12개월 평균 71,875,000원 및 최신 거래 78,500,000원과 비교해야 합니다.
• 명도·보증금 반환 재원. 대항력 임차인은 보증금 반환 전까지 점유를 유지할 수 있으므로 낙찰대금 외 105,000,000원의 반환 재원을 별도로 준비해야 합니다.
• 토지거래허가 적용 여부. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있으므로 해당 집합건물 거래에 대한 적용 범위를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비와 사용료 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 서류·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “34% 낙찰가”보다 “1.42억 실질취득”

이 물건의 숫자는 겉과 속이 완전히 다릅니다. 감정가 109,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 37,387,000원까지 내려왔지만, 매수인은 선순위 임차보증금 105,000,000원을 전액 인수해야 합니다. 결국 현재 회차의 실질취득은 142,387,000원입니다.

최근 12개월 평균은 71,875,000원, 최신 거래는 78,500,000원이고 시세 추세도 17.1% 하락했습니다. 실질취득은 최근 평균의 198.1%이므로 가격상 안전마진이 없으며, 5회 유찰 가정에서도 최근 평균의 171.6%입니다. 후순위 가압류가 소멸한다는 사실만 보고 안전한 물건으로 판단해서는 안 됩니다. 등기권리는 소멸하지만 임차보증금은 남습니다. 최저가는 싸고, 실질취득은 비쌉니다.