의정부지방법원 2026타경1170. 파주시 다율동 운정신도시파크푸르지오 1005동 21층 2103호 아파트입니다. 대상 동일 평형 기준 전용면적은 84.42㎡이고, 건물은 27층 중 21층입니다. 소유자는 오한나이며, 2022.04.11. 소유권이전등기를 마쳤고 등기부상 거래가액은 407,000,000원입니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권의 채권최고액은 447,700,000원으로 이 권리가 말소기준입니다.
권리 흐름은 복잡하지 않습니다. 2023년 디지비캐피탈 가압류는 이미 말소됐고, 2026.03.17. 수협은행의 임의경매개시결정과 2026.04.06. 파주시 압류는 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역이 없어 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1170 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 다율동 1036 운정신도시파크푸르지오 1005동 21층2103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.42㎡ · 27층 건물 내 21층 |
| 소유자 | 오한나 · 거래가액 407,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 582,000,000원 / 407,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 405,048,835원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역 없음. 감정요항표의 임대관계는 미상으로 조사됐지만, 현재 제공된 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2022.04.11. 수협은행 근저당권이며 채권최고액은 447,700,000원입니다. 이후 수협은행의 임의경매개시결정과 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2023년 디지비캐피탈 가압류 61,283,562원은 2023.11.30. 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 76.5%
동일 평형 최근 실거래 12건은 2026.06~2026.08 거래입니다. 최근 12개월 평균은 532,416,666원, 최신 거래는 2026.08의 530,000,000원입니다. 현재 최저매각가 407,400,000원은 최근 12개월 평균의 76.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.42㎡ | 3 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 84.42㎡ | 8 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 84.45㎡ | 19 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 84.45㎡ | 21 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 84.42㎡ | 13 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 84.65㎡ | 7 | 498,000,000원 |
| 2026.07 | 84.45㎡ | 21 | 558,000,000원 |
| 2026.07 | 84.45㎡ | 19 | 550,000,000원 |
| 2026.06 | 84.42㎡ | 15 | 520,000,000원 |
| 2026.06 | 84.45㎡ | 21 | 558,000,000원 |
| 2026.06 | 84.65㎡ | 22 | 505,000,000원 |
| 2026.06 | 84.42㎡ | 5 | 510,000,000원 |
| 평균 | 84.42㎡ | 12건 | 532,416,666원 |
최근 12건의 거래 범위는 498,000,000원~558,000,000원입니다. 특히 대상 물건과 같은 21층 거래가 2026.07에 550,000,000원, 2026.07에 558,000,000원, 2026.06에 558,000,000원으로 확인됩니다. 현재 최저가 407,400,000원은 이 최근 거래군보다 낮은 가격대에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 407,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,474,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 447,700,000원 | 400,926,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 407,400,000원 가정 시 수협은행 근저당에는 400,926,000원이 배당되고 46,774,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 수협은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 407,400,000원 | 400,926,000원 | 46,774,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 285,180,000원 | 280,387,480원 | 167,312,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 199,626,000원 | 196,031,236원 | 251,668,764원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차는 이미 감정가의 70%까지 내려왔고, 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다율초등학교 남측 인근이며, 주위는 대규모 아파트단지·근린생활시설·각급 학교가 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물 내 21층이며, 위생·급배수·난방·옥내소화전·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 해오름마을10단지파크푸르지오 · 710세대 · 2021.12.15. 준공.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 제1종지구단위계획구역 · 파주운정3지구 택지개발지구에 해당하며 공시지가는 1,021,000원/㎡입니다.
- 제한. 교육환경 보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세와 직접 비교. 최저가 407,400,000원은 최근 12개월 평균 532,416,666원의 76.5%이며 최신 거래 530,000,000원보다 낮습니다.
- 동일 층 거래 확인. 21층 거래가 550,000,000원과 558,000,000원으로 존재하므로 대상 호수의 내부 상태·향·동별 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 파주시 압류 확인. 2026.04.06. 압류는 말소기준 이후로 매각 소멸 대상이지만 당해세 등 배당 선순위 가능 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.28.입니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서·현황조사서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리도 단순하고, 현재 가격도 최근 거래보다 낮다
이 물건의 말소기준은 2022.04.11. 수협은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 파주시 압류는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 감정가 582,000,000원에서 한 차례 유찰돼 407,400,000원까지 내려왔습니다. 동일 평형 최근 12개월 평균은 532,416,666원, 최신 거래는 530,000,000원이고 현재 최저가는 최근 평균의 76.5%입니다. 따라서 이 사건은 권리상 큰 인수요인이 보이지 않는 가운데, 현재 회차 가격이 최근 거래군보다 낮다는 점이 핵심입니다. 다만 임대관계가 미상으로 조사된 점과 파주시 압류에 연계된 세금 배당관계는 입찰 전 원본 서류로 최종 확인해야 합니다.
