의정부지방법원 2026타경1330. 고양시 일산동구 사리현동 채움채2단지 401동 3층 301호, 공동주택인 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2018.08.31. 설정된 농협은행 근저당권으로 채권최고액은 180,000,000원입니다. 이후 남아 있는 리드코프 근저당 52,000,000원과 신용보증기금 가압류 11,885,030원, 경기신용보증재단 가압류 33,740,000원, 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 보증금이나 등기상 후순위 권리를 인수하는 구조가 아니며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 이 사건의 핵심은 권리보다는 가격과 환금성입니다. 1회 유찰된 최저가 147,700,000원은 최신 실거래 220,000,000원보다 낮지만, 최근 가격 추세가 -13.7%이고 거래 표본이 적다는 점을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1330 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 사리현동 135-10 채움채2단지 401동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 63.48㎡ · 지하1층/지상4층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 정기철 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 147,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 157,492,483원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준인 농협은행 근저당 이후 현재 효력이 남아 있는 리드코프 근저당과 신용보증기금·경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 액트캐쉬대부·도이치파이낸셜 근저당과 국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 대비 67.1%, 다만 하락 추세
채움채2단지(401동·402동·403동)는 27세대이고, 준공일은 2018.07.10.입니다. 확인된 거래는 2건이며 대상 면적과 일치하는 최근 거래는 2025.07. 전용 63.48㎡ 4층 220,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 이 거래 1건을 기준으로 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 63.48㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.12 | 64.27㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 63.48㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 합친 실질취득액은 147,700,000원으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래 220,000,000원의 67.1%입니다. 금액 차이는 72,300,000원입니다. 따라서 현재 자료만 놓고 보면 최근 실거래보다 낮은 가격대에 진입해 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,867,800원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 180,000,000원 | 144,832,200원 |
| 3. 근저당 · 주식회사리드코프 | 52,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 11,885,030원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 33,740,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 277,625,030원 중 예상 배당액은 144,832,200원이고, 미배당액은 132,792,830원입니다. 이 미배당은 채권자 측 손실·잔존채권 문제이며 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 경사지붕, 지하1층/지상4층 건물 내 401동 3층 301호입니다.
- 입지. 벽제초등학교 북동측 인근이며 주위에 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 부지는 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지, 현황 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 520,800원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 채움채2단지는 27세대 소규모 단지이며 확인된 실거래가 2건으로, 가격 비교 표본이 얇다는 점을 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 237,500,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 220,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 가격 추세가 -13.7%라는 점도 함께 반영해야 합니다.
- 현재 회차 실질취득. 최저가 147,700,000원에 매수인 인수 0원이므로, 현재 분석상 실질취득액도 147,700,000원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 103,390,000원, 3회 유찰 시 72,373,000원이며 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 거래량 확인. 27세대 단지이고 최근 12개월 실거래가 1건이므로, 매수 후 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차인은 없지만 실제 인도 단계의 점유 관계는 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으며, 체납 관리비 등 별도 비용은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 거래량을 감안한 가격
이 사건은 임차인이 없고, 말소기준인 농협은행 근저당 이후 현재 남은 후순위 권리가 모두 매각으로 소멸해 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 현재 회차 실질취득액 147,700,000원은 최신 실거래 및 최근 12개월 평균 220,000,000원의 67.1%로 수치상 가격 차이가 큽니다.
다만 이 가격 차이를 곧바로 안전마진으로 확정할 수는 없습니다. 최신 거래가 과거 거래보다 13.7% 하락했고, 최근 12개월 거래는 단 1건, 단지 전체도 27세대에 불과합니다. 따라서 결론은 “권리관계는 양호하고 현재 가격은 최근 실거래보다 낮지만, 소규모 단지의 얇은 거래량과 하락 추세를 반영해 입찰가를 보수적으로 정할 물건”입니다.
