574,000,000원
의정부지방법원 2026타경1484. 고양시 일산동구 마두동 백마마을아파트 207동 2층 202호입니다. 감정가 820,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 574,000,000원입니다. 소유자는 허유이며, 2017.05.25. 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 현재 배당 시나리오에서는 집행비용 8,140,000원과 신한은행 근저당 426,000,000원을 배당한 뒤 소유자에게 139,860,000원이 남고, 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인은 장봉근 1명입니다. 주거용으로 신고돼 있고 전입일은 2025.12.30., 배당요구는 2026.05.26. 접수됐습니다. 전입일이 말소기준권리인 2017.05.25.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 우선변제 범위 자체는 별도 확인이 필요하지만, 현재 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1484 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 마두동 739 백마마을아파트 207동 2층202호 |
| 물건종류 | 아파트 · 제207동 2층 202호 · 철근콘크리트조 아스팔트싱글 15층 건물 내 제2층 |
| 소유자 | 허유 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 820,000,000원 / 574,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 302,790,519원 |
| 말소기준권리 | 2017.05.25. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 426,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 2017년 신한은행 근저당이 기준
등기부에는 과거 근저당과 임차권 등 여러 권리 이력이 있으나, 과거 일산농업협동조합·중소기업은행·광명농업협동조합 근저당과 유승민의 주택임차권 등은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 경매의 말소기준은 2017.05.25. 신한은행 근저당권입니다. 2026.03.27.에는 신한은행을 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장봉근 | 주거 | 2025.12.30 | 미상 | 미상 | 2026.05.26 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
장봉근의 전입신고는 2025.12.30.으로 말소기준권리보다 약 8년 이상 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.05.26. 접수됐으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 574,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,140,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 426,000,000원 | 426,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 139,860,000원 |
현재 회차 매각가 574,000,000원 가정. 신한은행 채권최고액 426,000,000원은 전액 배당되고 139,860,000원이 소유자에게 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 574,000,000원 | 426,000,000원 | 0원 | 139,860,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 401,800,000원 | 395,382,000원 | 30,618,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 281,260,000원 | 276,522,360원 | 149,477,640원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서는 신한은행 채권최고액 426,000,000원이 전액 배당됩니다. 2회 유찰 시에는 30,618,000원, 3회 유찰 시에는 149,477,640원의 미배당이 발생하지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마두역 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 자리한 주거지대입니다.
- 교통. 단지 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 3호선 마두역과 경의중앙선 백마역이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 아스팔트싱글 15층 건물 내 2층 202호이며, 기본 위생급배수·승강기·전기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 30~35m, 동측 약 8~12m, 서측 약 15~20m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 백마마을2(극동), 414세대, 1992.09.29. 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 장봉근의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 기준. 전입일 2025.12.30.은 말소기준 2017.05.25.보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 배당요구. 장봉근은 2026.05.26. 배당요구를 했습니다. 실제 배당 순위와 금액은 보증금·확정일자 확인 후 판단해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 820,000,000원 대비 현재 최저가 574,000,000원이라는 할인율과 별개로 최근 실거래를 직접 대조해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 및 개발행위허가제한지역 등 표시된 토지이용계획을 실제 취득 목적과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리상 인수는 0원, 승부처는 가격 검증
이 사건의 핵심은 비교적 분명합니다. 2017.05.25. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 장봉근의 전입은 2025.12.30.이라 대항력이 없습니다. 현재 574,000,000원부터 2회·3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인이 실제로 1명 존재하므로 배당관계는 원문 확인이 필요합니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리 구조는 양호하지만, 최종 응찰 판단은 최근 실거래와 임차 세부사항 확인 뒤에 내려야 하는 물건입니다.
