수원지방법원 2025타경41631. 평택시 신장동 힐탑빌리지 비동 2층 201호로, 감정평가상 방2·거실·주방·욕실·현관·발코니 구조의 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기 순서 자체보다 최승빈의 임차권과 2026.01.13 확약서의 효과입니다. 최승빈은 2021.07.12 주민등록, 2021.07.13 확정일자, 2021.07.26 점유개시로 말소기준인 2021.12.29 음성군 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.
현재 회차 최저매각가는 50,901,200원이고, 배당추정에서는 집행비용 1,316,222원을 제외한 49,584,978원이 임차인에게 배당됩니다. 원래 권리구조대로라면 보증금 225,000,000원에서 배당받지 못한 175,415,022원이 매수인 인수분입니다. 이 경우 낙찰가와 인수액을 합쳐 실질부담이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 해당 임차인에 관한 대항력 포기·잔존보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 있어, 최승빈에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41631 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 603-42 힐탑빌리지 비동 2층201호 · 도로명 경기도 평택시 남산로 61 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 57.8㎡ · 5층 건물 중 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방2, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등 |
| 소유자 | 박규섭 · 2021.08.09 매매 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 50,901,200원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었고, 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2021.12.29 음성군 압류입니다. 현대캐피탈 가압류와 2025.03.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 2023.08.04 등기된 최승빈의 주택임차권 자체도 말소기준 이후 등기이지만, 임차인의 주민등록일 2021.07.12와 확정일자 2021.07.13이 말소기준보다 앞서므로 기초 임차권의 대항력·우선변제권을 별도로 봐야 하는 사건입니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최승빈 · 201호 전부 | 225,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.07.12 | 우선변제 확정 2021.07.13 · 배당요구 | 실질 0원 룰상 175,415,022원 |
실제 임차인은 최승빈 1명으로 봅니다. 을구 1-2는 1번 임차권의 임대차계약일자를 2021.07.09로 경정한 부기이며, 별도의 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
힐탑빌리지의 실거래 표본은 3건입니다. 전체 평균은 220,000,000원이지만 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 210,000,000원과 최신 거래 2023.12의 210,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 추세 -6.7%를 우선합니다. 거래량 자체가 적고 하락 추세이므로 전체 평균 220,000,000원만 보고 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 62.85㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2021.08 | 57.8㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2021.08 | 57.8㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.8㎡ | 1건 | 210,000,000원 |
확약이 없다면 현재 최저가만 보고 “감정가의 24%라 싸다”고 판단하면 오류입니다. 원래 구조에서는 최저가 50,901,200원에 미배당 보증금 175,415,022원이 붙기 때문입니다. 그러나 이 사건은 확약으로 최승빈의 인수가 실질 0원이므로 실질취득은 50,901,200원으로 내려옵니다. 이는 집계상 최근 12개월 평균 210,000,000원의 24.2%입니다. 가격 차이는 크지만, 실거래 추세가 -6.7% 하락이고 표본이 적다는 점은 별도의 환금성 위험입니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,901,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,316,222원 |
| 1. 임차인 최승빈 보증금 | 225,000,000원 | 49,584,978원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 35,686,919원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 임차인 부족분 175,415,022원이 매수인 인수로 산출됩니다. 다만 2026.01.13 확약이 적용되는 최승빈에 대해서는 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 있어 실질 인수 0원으로 분석합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 신장동 신장근린공원 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 노선버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층 201호이며, 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방을 갖췄습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 733.0㎡, 지목 대, 공시지가 888,200원/㎡이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 환금성. 힐탑빌리지는 14세대, 사용승인 2020.03.12이며 실거래 표본은 3건입니다. 경매 통계상 평균 6.0회 유찰, 매각률 10.0%입니다.
⑤ 회차별 구조 — 더 내려가도 원래 인수형에서는 부담이 따라 올라간다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 24% | 50,901,200원 | 175,415,022원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 19% | 40,720,960원 | 185,412,017원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 15% | 32,576,768원 | 193,409,614원 |
위 표가 대항력 인수형의 핵심입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당분이 늘어나 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 수렴합니다. 따라서 “8회, 9회 유찰되면 더 싸진다”는 식으로 최저가만 비교하면 안 됩니다. 다만 이 사건의 최승빈 임차권에는 확약이 적용되므로 실제 분석에서는 각 회차의 해당 인수액을 0원으로 봅니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.13 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의의 대상과 조건을 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 확약 내용에 따라 최승빈의 주택임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요서류를 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 조사. 단지 경매 평균도 6.0회 유찰, 매각률 10.0%이므로 내부상태·점유·대출·수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 보수적으로 적용. 전체 평균 220,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 210,000,000원과 -6.7% 추세를 우선해 상한가를 정하는 편이 안전합니다.
- 규제·소음 확인. 비행안전제5구역과 군용비행장 소음대책구역 제2종구역이므로 실거주·임대수요에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 실질취득가를 바꾼 사건”
표면만 보면 매우 위험한 사건입니다. 최승빈의 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서고 보증금도 225,000,000원이라, 현재 최저가에서 원칙적인 미배당 인수액은 175,415,022원입니다. 하지만 2026.01.13 제출된 확약이 이 임차인에 대해 대항력과 잔존 보증금 반환청구를 포기시키고 임차권등기 말소까지 동의하고 있으므로 실질 인수는 0원, 실질취득은 50,901,200원입니다.
가격만 놓고 보면 최근 12개월 평균 210,000,000원의 24.2%로 큰 차이가 납니다. 그렇다고 이를 곧바로 우량물건으로 볼 수는 없습니다. 7회 유찰, 평균 6.0회 유찰, 매각률 10.0%, 14세대의 소규모 다세대, 실거래 3건, -6.7% 하락 추세가 함께 존재하기 때문입니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 개선됐고, 가격은 매력적이지만 환금성과 유찰 원인 검증이 필수입니다.
