의정부지방법원 2026타경60330. 경기도 파주시 야당동 이편한아침1단지 2동 1층 102호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 김만희이며 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 감정가 185,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 63,460,000원입니다. 숫자만 보면 상당한 가격 하락이지만, 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 선순위 임차권의 확약 효과와 다른 점유자의 권리 존속 가능성을 따로 판단해야 합니다.

등기부에는 임혁진의 보증금 180,000,000원짜리 주택임차권등기가 존재합니다. 확약이 없다면 현재 회차의 예상 미배당 보증금 118,082,280원이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사는 해당 임차권의 채권양수인으로서 잔여채권 포기 및 말소동의 확약서를 제출했습니다. 이 때문에 임혁진 관련 인수 부담은 실질적으로 해소되는 것으로 분석됩니다.

반면 이진호는 2024.12.23. 전입한 별도 조사 대상자입니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자·점유관계가 충분히 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 임혁진에 관한 확약을 이진호에게까지 확대 적용할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약과 미상 임차인을 구분해야 한다

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

임차인으로 확인되는 대상은 임혁진과 이진호입니다. 주택도시보증공사는 임혁진 임차권과 관련된 채권양수인 겸 신청채권자로, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 보증금 180,000,000원도 중복 합산하지 않습니다.

임혁진: 임대차계약일 2022.01.22 · 점유개시 2022.03.10 · 임차권등기 및 배당요구 관련 일자 2024.03.14.

③ 시세 비교 — 할인율은 크지만 거래 근거는 오래됐다

시세조회 대상은 e편한아침101동102동으로, 전체 15세대이며 사용승인일은 2017.09.08.입니다. 확인된 실거래는 2022.10. 거래 1건이고 거래금액은 245,000,000원입니다.

현재 최저매각가 63,460,000원은 위 거래금액의 25.9%입니다. 하지만 이 비율을 현재 시장가격 대비 할인율로 받아들이면 위험합니다. 비교 거래가 2022년 10월로 오래됐고, 표본도 1건뿐이기 때문입니다. 비교 거래의 면적 62.43㎡도 시세조회 대상 면적 59.145㎡와 차이가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,460,000원 가정)

현재 최저매각가를 매각대금으로 가정한 배당 추정입니다. 아래 배당액은 배당순위와 집행비용을 적용한 계산값이며, 임혁진 관련 미배당 보증금의 확약에 따른 실질 인수액 0원 판단과 구분해야 합니다.

집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사는 임혁진 관련 채권양수인이면서 신청채권자이므로 동일 채권의 중복 계산에 유의해야 합니다.

⑤ 유찰 회차별 배당·인수 시나리오

매각가가 더 내려가면 확약이 없는 선순위 임차권은 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 이 사건에서는 임혁진 관련 확약이 있어 해당 임차권의 실질 인수액이 0원으로 판단되지만, 배당 계산상 미배당 금액과 법률상 인수액의 차이를 구별할 필요가 있습니다.

확약 미반영 계산상 인수액은 임혁진 보증금에 관한 회차별 추정값입니다. 해당 금액을 실제 매수인 부담액으로 취급하지 않습니다. 모든 회차에서 이진호 관련 인수 가능액은 별도로 미상입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 야당동 운정초등학교 남쪽 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·성당 등으로 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕, 지상 4층 규모입니다. 인조석 외벽과 벽지·타일 내벽, 플라스틱 샤시창 구조이며 위생·난방·승강기설비가 있는 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 2필지 일단지의 대체로 사다리형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 929.0㎡이며 공시지가는 938,300원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 준보전산지·가축사육제한구역 등 지정사항이 있습니다. 토지거래계약허가구역 지정 이력도 있으므로 입찰 전 현재 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부와 현황 차이. 토지 지목은 임야이나 현황은 대지로 이용 중입니다. 공부상 2동이 건물 외벽에는 102동으로 표시돼 있습니다.
• 환금성. 전체 15세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 실거래는 1건입니다. 거래 유동성과 현재 적정가격에 대한 불확실성이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임혁진 관련 확약서 원본. 2026.06.10.자 확약서의 채권 포기 범위와 임차권등기 말소동의 내용을 확인하고, 매각물건명세서 및 법원 기록과 대조해야 합니다.
• 이진호의 독립적인 임차권. 2024.12.23. 전입자의 실제 점유관계, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 실제 임차인과 보증기관 구분. 임혁진과 이진호를 별도로 분석하고, 주택도시보증공사의 채권양수 관계를 추가 임차인 또는 추가 보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 현재 시세 확인. 비교 가능한 실거래는 2022.10 거래 1건뿐입니다. 실제 입찰 전 유사 면적·층·건물 상태의 최근 거래 및 매물가격을 확인해야 합니다.
• 토지 및 건물 표시 대조. 임야와 현황 대지의 차이, 공부상 2동과 외벽 102동의 차이, 지하 창고의 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 등기부에 민간임대주택등기가 존재합니다. 등록상태 및 임대의무와 관련된 사항을 확인해야 합니다.
• 명도 및 점유. 임차인별 실제 점유 상태를 확인하고, 낙찰 이후 인도·명도 가능성과 필요한 협의 절차를 검토해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용과 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 관련 확약서 및 법원 공고를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 해결, 별도 임차인은 아직 미상”

이 사건의 가장 중요한 긍정 요소는 주택도시보증공사의 확약으로 임혁진 임차권 관련 보증금 인수 부담이 실질적으로 해소된다는 점입니다. 보증금 180,000,000원과 현재 회차 계산상 미배당액 118,082,280원이 크지만, 확약이 적용되는 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

그러나 별도 조사된 이진호의 전입일은 말소기준권리보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이진호의 대항력 및 보증금 인수 가능성을 해소하지 못한 상태에서 이 물건을 권리상 안전하다고 단정할 수 없습니다.

가격 측면에서도 주의가 필요합니다. 최저매각가 63,460,000원은 감정가 185,000,000원에 비해 크게 낮지만, 비교 가능한 거래는 2022년 10월의 245,000,000원 거래 1건뿐입니다. 소규모 다세대주택이라는 특성까지 고려하면 현재 시장가격과 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 확약으로 주요 선순위 임차권의 인수 문제가 해소된 점은 긍정적입니다. 하지만 확약 적용 밖의 미상 임차인, 3회 유찰, 15세대 규모의 낮은 거래 유동성, 오래된 실거래 표본을 고려하면 신중한 평가가 필요합니다.

입찰 판단의 최우선 조건은 이진호의 권리관계 확정입니다. 이를 확인하기 전까지는 현재 최저가만을 근거로 저렴하거나 안전한 투자라고 평가하기 어렵습니다.