의정부지방법원 2026타경60330. 파주시 야당동 이편한아침1단지 2동 1층102호로, 감정평가상 1층 다세대주택 1세대와 지하 1층 창고로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 185,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 129,500,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 197,355,972원입니다.

표면적으로 가장 크게 보이는 권리는 을구 3번 임혁진의 임차보증금 180,000,000원입니다. 전입일 2022.03.10, 확정일자 2022.01.24, 임차권등기 2024.03.14로 2026.02.05 강제경매개시결정보다 앞서 있습니다. 배당계산상 현재 최저가에서는 집행비용 2,613,000원을 제외한 126,887,000원을 배당받고 53,113,000원이 남는 구조입니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 후속 사정이 있습니다. 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.6.10.자로 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당표상 53,113,000원이 미배당으로 남더라도 임혁진에 관한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

문제는 확약이 임혁진에게만 적용된다는 점입니다. 별도 조사된 이진호는 2024.12.23 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 점유자에 대해서는 대항력 가능·보증금 미상·인수액 미상으로 남겨야 합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득비용은 129,500,000원에 이진호 관련 인수액이 더해질 가능성이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 미상 점유자는 별도

2017.10.17 수산업협동조합중앙회 근저당권 1,078,800,000원은 2017.12.19 이미 말소됐고, 2017.12.19 설정된 수협은행 신탁도 2020.03.31 말소됐습니다. 2020.08.03 압류 역시 2021.03.10 해제됐습니다.

현재 핵심은 2024.03.14 을구 3번 주택임차권입니다. 임혁진은 보증금 180,000,000원, 전입 2022.03.10, 확정일자 2022.01.24로 2026.02.05 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 원칙적인 배당계산만 보면 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있으나, 2026.6.10. 확약으로 그 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소에 동의했으므로 임혁진 인수는 실질 0원입니다.

② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본과 권리 확인이 먼저

비교 가능한 실거래 표본은 1건입니다. 2022.10 전용 62.43㎡, 2층 거래가 245,000,000원이고, 비교대상 면적은 59.145㎡입니다. 현재 최저가 129,500,000원은 이 거래가의 52.9%입니다.

가격표만 보면 감정가 185,000,000원도 실거래 245,000,000원보다 낮고, 현재 최저가는 52.9% 수준입니다. 다만 실거래 표본이 2022.10의 1건뿐이어서 현재 시세를 촘촘히 보여주는 자료라고 보기는 어렵습니다. 여기에 이진호의 보증금이 확인되지 않았으므로 최저가 129,500,000원을 그대로 실질취득비용으로 확정할 수도 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)

배당계산 자체에서는 임혁진 보증금 중 53,113,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 2026.6.10. 확약에 따라 임혁진은 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 금액은 매수인이 실질적으로 인수할 금액이 아닙니다. 별도 점유자 이진호의 보증금은 이 배당계산에 포함되어 있지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 임혁진 보증금은 내려가도 ‘실질 인수 0원’

이 사건에서 중요한 점은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 다르다는 것입니다. 통상 보증금 180,000,000원이 매각가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 부근에 고정됩니다. 하지만 임혁진에 대해서는 잔존 반환청구권 포기 확약이 있기 때문에 위 미배당액을 매수인 부담으로 더하면 안 됩니다. 다만 이 논리는 이진호에게는 적용되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 운정초등학교 남쪽 인근으로 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 성당 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물의 1층 102호이며 사용승인일은 2017.09.08입니다. 위생·난방·승강기설비가 있는 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 2필지 일단지의 대체로 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북서쪽 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 공부 차이. 야당동 466-53, 466-89의 공부상 지목은 임야이나 현황은 대지이며, 공부상 2동이나 건물 외벽에는 102동으로 표시돼 있습니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·준보전산지·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 비교 단지 세대수는 15세대이며 실거래 표본은 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이진호 보증금 확인. 현황조사·매각물건명세서상 전입 2024.12.23은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 계약관계와 보증금을 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 두지 마세요.
• 확약서 원문 확인. 2026.6.10. 주택도시보증공사 확약서에서 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 범위를 직접 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차 확인. 임혁진의 을구 3번 주택임차권등기는 확약상 말소 동의 대상입니다. 매각 후 실제 말소 진행 방식과 필요한 서류를 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1번에는 2019.11.07 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 표시 차이 현장 확인. 공부상 2동과 현장 외벽의 102동 표시가 다르고, 토지 지목도 공부상 임야·현황 대지로 차이가 있으므로 현장과 원본 서류를 대조하세요.
• 시세 표본 한계. 비교 실거래는 2022.10의 245,000,000원 1건입니다. 최저가 대비 52.9%라는 수치만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.

맺으며 — “확약은 강력하지만, 모든 임차인을 지우지는 않는다”

이 사건은 처음 보면 보증금 180,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰자가 큰 금액을 인수하는 전형적인 위험물건처럼 보입니다. 배당계산도 현재 회차에서 53,113,000원의 미배당을 표시합니다. 그러나 2026.6.10. 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 임혁진의 미배당 보증금은 실질적으로 매수인에게 승계되지 않습니다.

그렇다고 곧바로 “인수 0원, 시세의 52.9%짜리 안전한 물건”으로 결론내릴 수도 없습니다. 별도 점유자 이진호의 보증금·확정일자가 미상이고, 임혁진 확약은 이진호에게 적용되지 않습니다. 실거래 역시 2022.10의 1건뿐입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 임혁진 확약의 원문 확인과 이진호 임대차관계 확인입니다. 주된 180,000,000원 임차권 리스크는 해소됐지만, 남은 미상 임차 리스크 때문에 현재 단계에서는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.