의정부지방법원 2026타경60396. 고양시 일산동구 성석동 현대하이츠 103동 3층 302호, 다세대주택 단위세대입니다. 이 사건의 핵심은 가격표에 보이는 98,700,000원보다 먼저 190,000,000원짜리 선순위 임차권을 읽어야 한다는 점입니다. 임차인 이주희는 2021.07.23. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.06.21., 임차보증금은 190,000,000원입니다. 말소기준은 2023.12.13. 케이비국민카드 가압류이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 더 빠릅니다.
원칙대로라면 현재 회차에서 집행비용 2,176,600원을 뺀 96,523,400원이 임차보증금에 배당되고, 부족한 93,476,600원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 이 경우 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나 실질취득액은 보증금 수준에 묶이게 됩니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.10. 제출한 확약서에서 보증금 전액을 배당받지 못해도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 확약을 반영한 실질 인수를 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60396 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1266-3 현대하이츠 제103동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 단위세대로 이용중 |
| 소유자 | 김경자 (2021.08.05. 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 98,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이지만 확약이 승부처
2015년 우리은행 근저당은 2021.07.23. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.12.13. 케이비국민카드 가압류 29,528,275원입니다. 이보다 앞선 2021.07.23. 전입·점유와 2023.07.31. 임차권등기를 가진 이주희의 임차권은 등기상 매수인에게 영향을 줄 수 있는 선순위 권리입니다. 이후의 가압류와 2026.02.11. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주희 | 건물 전체 · 주거 | 190,000,000원 | 2021.07.23 / 2021.06.21 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
* 배당표상 미배당액은 확약을 반영하지 않은 원칙적 인수 계산값입니다. 확약은 이주희 임차권에 관한 것으로, 본 사건에서 별도의 추가 임차인은 제시되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세를 무시하면 안 된다
현대하이츠 102·103동은 총 16세대, 2015.05.28. 사용승인된 다세대주택입니다. 비교 면적은 52.94㎡이고, 최근 12개월 실거래 평균은 120,000,000원, 최신 거래는 2026.06. 115,000,000원입니다. 현재 최저가 98,700,000원은 최근 12개월 평균의 82.2%로 그 아래에 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 53.39㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2025.09 | 53.39㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2025.08 | 52.94㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2025.05 | 53.39㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 2021.08 | 52.94㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.07 | 52.94㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 120,000,000원 |
전체 6건 평균은 143,000,000원이지만, 여기에는 2021년 190,000,000원 거래 2건이 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 120,000,000원과 최신 거래 115,000,000원을 우선하는 것이 맞습니다. 특히 최근 거래군은 과거 거래군보다 -27.7% 낮아진 하락 흐름입니다. 현재 실질취득 98,700,000원은 최근 시세보다 낮지만, 하락 중인 시장의 할인이라는 점을 반드시 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,176,600원 |
| 1. 임차인 이주희 보증금 | 190,000,000원 | 96,523,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 29,528,275원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 모델상 임차보증금 부족액은 93,476,600원입니다. 다만 2026.06.10. 확약에 따라 그 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 성석동 성석삼거리 남측 인근. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 3층 302호. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone)이며 과밀억제권역, 제한보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 규모. 현대하이츠 102동·103동은 총 16세대이며, 2015.05.28. 사용승인됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.10. 제출된 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 유효성을 매각기일 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 실질 인수 계산 구분. 확약 미반영 시 현재 회차 인수액은 93,476,600원이지만, 확약 반영 시 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다.
- 하락 시세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 -27.7% 낮습니다. 143,000,000원 전체 평균보다 최근 12개월 평균 120,000,000원과 최신 115,000,000원을 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 다음 유찰을 단순 호재로 보지 말 것. 원칙 계산상 2회 유찰 시 임차보증금 미배당액은 122,553,620원, 3회 유찰 시 142,907,534원으로 커집니다. 확약이 권리 위험을 해소하는 핵심 전제입니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못했고 건축물대장 현황도를 참고했습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약이 풀고, 가격은 하락장이 결정한다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 190,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 98,700,000원을 훨씬 웃도는 전형적인 인수형입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 93,476,600원을 추가로 떠안는 구조여서 최저가만 보고 싸다고 할 수 없습니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.10. 제출한 확약으로 이 임차인의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인되어, 실질 인수는 0원*으로 판단됩니다.
그 결과 현재 실질취득액은 98,700,000원이고, 최근 12개월 평균 120,000,000원의 82.2%로 가격상 여유가 있습니다. 다만 최신 거래는 115,000,000원이고 최근 시세 추세가 -27.7%라는 점은 분명한 경고입니다. 결론은 “확약 확인 시 권리 리스크는 크게 해소되지만, 하락장인 만큼 과거 190,000,000원 시세를 기준으로 낙관하지 말 것”입니다.
