의정부지방법원 2026타경60406. 파주시 야당동 파크뷰테라스 11층 1104호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가의 실제 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)로 확인됩니다. 2021.10.27. 강성삼 명의로 소유권이 이전됐고 거래가액은 153,360,000원입니다. 같은 날 송포농업협동조합이 채권최고액 110,500,000원의 근저당권을 설정했으며, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 이혜은 근저당 40,000,000원, 서울축산업협동조합 가압류 41,444,639원, 파주시 압류, 국민건강보험공단 압류가 순서대로 들어왔고 2026.02.11. 송포농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60406 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 1079-1 파크뷰테라스 11층 1104호 · 도로명 경기도 파주시 소리천로 39 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설) · 20층 중 11층 · 복층형, 다락 소재 |
| 소유자 | 강성삼 · 2021.10.27. 소유권이전 · 거래가액 153,360,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송포농업협동조합 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 합산이나 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 현재 계산에 들어가지 않으며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 기타 참고사항에는 “임대관계 미상”으로 기재돼 있습니다. 이름·보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없으므로, 실제 점유관계는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 비교 — 감정가 70%와 ‘시세 70%’는 다르다
현재 최저매각가는 75,600,000원으로 감정가 108,000,000원의 70%입니다. 1회 더 유찰될 경우 제시된 시나리오는 52,920,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 37,044,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 75,600,000원 | 118,105,439원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 52,920,000원 | 140,377,199원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 37,044,000원 | 155,967,431원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가격 대비 할인율로 바꾸어 읽을 수 없다는 것입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 현재 최저가 75,600,000원이 실제 시장가보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 따라서 가격 메리트는 중립으로 두고, 권리 안전성과 가격 매력도를 분리해 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,760,800원 |
| 1. 근저당 · 송포농업협동조합 | 110,500,000원 | 73,839,200원 |
| 2. 근저당 · 이혜은 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울축산업협동조합 | 41,444,639원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 191,944,639원 중 채권자 예상배당은 73,839,200원, 미배당은 118,105,439원입니다. 신청채권자 송포농업협동조합의 청구액 85,000,000원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 후순위 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 야당역 북측 인근에 위치하며, 주위는 유사 숙박시설·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 경의중앙선 야당역과 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며 20층 중 11층입니다. 복층형으로 다락이 소재합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 숙박시설 건부지로 이용 중이고 북측 및 동측 포장도로에 접합니다. 토지 자료상 일반상업지역이며 공시지가는 3,866,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 대비 수준을 수치로 검증하기 어렵습니다. 생활숙박시설이라는 실제 이용상태까지 함께 놓고 보수적으로 가격을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 75,600,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 생활숙박시설 1104호와 비교 가능한 최신 거래를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.10.27. 송포농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가압류·압류의 매각 소멸 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차 채권 미배당은 118,105,439원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자가 돈을 다 못 받는 것과 매수인이 그 채무를 떠안는 것은 별개입니다.
- 이용상태 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용은 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 현황이 감정 당시와 같은지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 말소형, 가격은 아직 미확인”
이 물건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 송포농업협동조합의 2021.10.27. 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 현재 최저가 75,600,000원을 보고 곧바로 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수는 없습니다. 감정가 108,000,000원의 70%까지 내려온 것은 사실이지만, 이를 검증할 최신 실거래 가격이 제시되지 않았기 때문입니다. 여기에 감정평가상 이용상태가 생활숙박시설이고 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원으로 정리되지만, 시장가격·점유 확인 전에는 공격적으로 평가하지 않는다.” 입니다.
