청주지방법원 2025타경51602. 감정상 이용상태는 철근콘크리트구조 4층 단독주택(다가구주택)입니다. 2층과 3층은 각각 5가구, 4층은 4가구로 이용 중이며 토지면적은 320.9㎡입니다. 등기상 소유자는 김양심이고, 현재 말소기준은 2020년 1월 21일 설정된 김진호 근저당권 채권최고액 700,000,000원입니다. 이후의 가등기·압류·가압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 핵심은 등기권리 자체보다 말소기준 이전부터 점유·전입한 다수 임차인과 주택임차권등기입니다.
현재 최저매각가는 828,530,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 시세 실거래 비교자료를 근거로 이 가격을 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 특히 매각물건명세서가 여러 주택임차권의 대항력을 명시하고 있어, 낙찰가만이 아니라 미배당 임차보증금 잔액까지 합친 실질취득비용을 최종 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51602 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 우암동 342-10 |
| 등기 부동산 | 충청북도 청주시 청원구 우암동 342-10, 342-4 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 2층·3층 각 5가구 · 4층 4가구 |
| 토지 | 대 320.9㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김양심 |
| 감정가 / 최저가 | 1,183,614,400원 / 828,530,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 더 중요하다
말소기준은 2020.01.21. 을구 9번 김진호 근저당권 700,000,000원입니다. 같은 날 갑구 9번 소유권이전청구권가등기도 설정됐으며 데이터상 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 처리되어 있습니다. 다만 별도 주의사항에는 가등기의 성격 확인 필요가 명시되어 있으므로 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유자 — 대항력과 승계를 분리해서 본다
표에 기재된 18건 가운데 한국토지주택공사 1건은 신현자 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로 표시되어 있어 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 중복 승계 1건을 제외한 실제 임차인·점유 기재는 17명입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않는 경우에는 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 구분합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신현자 | 201호 전체 | 2008-06-13 | 5,000원 | 있음 | 있음 | 한국토지주택공사 대위·승계 |
| 이현정 | 204호 전체 | 2014-09-05 | 2,000원 | 있음 | 없음 | — |
| 이태현 | 205호 전체 | 2018-02-05 | 2,500원 | 있음 | 없음 | — |
| 이재선 | 302호 전체 | 2006-04-06 | 5,000원 | 있음 | 없음 | — |
| 곽순연 | 303호 전체 | 2024-05-22 | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 오경아 | 305호 전체 | 2019-04-22 | 2,500원 | 있음 | 없음 | — |
| 박선규 | 402호 전체 | 2023-08-31 | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 박순옥 | 403호 전체 | 2026-02-12 | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 신경민 | 404호 전체 | 2020-05-26 | 2,300원 | 없음 | 미상 | — |
| 손귀자 | — | 2023-05-01 | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 신하은 | — | 2022-06-13 | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 박복임 | — | 2021-12-20 | 미상 | 없음 | 미상 | — |
| 한국토지주택공사 | 2층 203호 53.1㎡ | 2013-07-29 | 45,000,000원 | 있음 | 있음 | 신현자 대위·승계 |
| 조현아 | 403호 30㎡ | 2018-03-23 | 25,000,000원 | 있음 | 있음 | — |
| 박운호 | 303호 45㎡ | 2019-03-22 | 55,000,000원 | 있음 | 있음 | — |
| 김서현 | 301호 53.1㎡ | 2019-02-11 | 50,000,000원 | 있음 | 있음 | — |
| 기사항전 | — | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 차권자 | — | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
보증금은 각 자료에 기재된 금액 그대로 표시했습니다. 한국토지주택공사 45,000,000원은 신현자 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고로 명시되어 있으므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 828,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,685,300원 |
| 1. 신현자 보증금 | 5,000원 | 5,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 1. 조현아 보증금 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 1. 박운호 보증금 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 1. 김서현 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 김진호 | 700,000,000원 | 642,839,700원 |
| 3. 갑구 13번 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 12,826,757원 | 0원 |
| 4. 갑구 27번 가압류 · 이경훈 | 82,452,630원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 795,279,387원 중 642,839,700원이 배당되는 시나리오이며, 미배당은 152,439,687원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 또한 한국토지주택공사 45,000,000원은 신현자 보증금 승계분으로 표시되어 있어 경제적 임차보증금 총액을 계산할 때 중복 합산하면 안 됩니다.
④ 매수인 인수 산출 — 12,000원은 ‘확정 상한’이 아니다
| 임차인 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|
| 이현정 | 2,000원 | 대항력 있음 · 우선변제권 없음 → 전액 인수 산출 |
| 이태현 | 2,500원 | 대항력 있음 · 우선변제권 없음 → 전액 인수 산출 |
| 이재선 | 5,000원 | 대항력 있음 · 우선변제권 없음 → 전액 인수 산출 |
| 오경아 | 2,500원 | 대항력 있음 · 우선변제권 없음 → 전액 인수 산출 |
| 합계 | 12,000원 | 현재 배당 계산상 매수인 인수 |
따라서 현재 계산값만 적용하면 828,530,000원 + 12,000원 = 828,542,000원이 산출 실질취득액입니다. 다만 명세서가 별도로 대항 가능한 주택임차권 7건을 열거하고 미배당 잔액 인수를 명시하므로, 12,000원을 실제 최종 인수액으로 단정할 수 없습니다. 각 임차권의 배당요구·배당순위·실제 배당액을 확정한 뒤 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려갈수록 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 산출 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 828,530,000원 | 152,439,687원 | 12,000원 |
| 2회 유찰 · 49% | 579,971,000원 | 398,513,097원 | 12,000원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 405,979,700원 | 570,764,484원 | 12,000원 |
시나리오상 직접 산출된 매수인 인수액은 각 회차 모두 12,000원으로 동일합니다. 하지만 명세서상 대항 임차권의 실제 미배당 잔액이 별도로 발생하면 그 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있기 때문에, 유찰로 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트가 커졌다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우암동 행정복지센터 남측 인근으로, 주위는 단독주택과 숙박업소·음식점 등 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며 2층·3층 각 5가구, 4층 4가구입니다.
- 토지. 320.9㎡, 일반상업지역, 평지, 세로장방, 소로한면이며 공시지가는 727,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권별 배당잔액 확인. 을구 10·11·12·14·15·18·19번이 실제로 얼마를 배당받고 얼마가 남는지 확정해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 제거. 한국토지주택공사 45,000,000원은 신현자 보증금 승계분이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 마세요.
- 을구 18번 금액 대조. 등기사항 45,000,000원과 명세서 기재문구 50,000,000원이 서로 다릅니다.
- 미상 점유자 확인. 기사항전·차권자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 여부에 따라 임차인·후순위 채권 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가등기 성격 확인. 2020.01.21. 갑구 9번 소유권이전청구권가등기의 실제 성격과 말소 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 박운호 임대차 실체 확인. 임차권자이면서 과거 강제경매 채권자로도 기재되어 있어 관계를 점검해야 합니다.
- 실질취득 재계산. 최저가 828,530,000원에 실제 미배당 임차보증금·세금·명도비용 등을 반영해 최종 상한가를 정해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 임차권 잔액이다
이 물건은 감정가 1,183,614,400원에서 한 차례 유찰돼 828,530,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리구조는 가격 숫자보다 훨씬 복잡합니다. 말소기준 이후 등기권리는 대체로 매각 소멸 구조지만, 말소기준 이전 전입한 대항력 임차인이 여럿 있고, 매각물건명세서가 7개의 주택임차권에 대해 미배당 잔액 인수 가능성을 명시하고 있습니다.
현재 계산표의 매수인 인수액은 12,000원이고 그 기준 실질취득액은 828,542,000원입니다. 다만 이 숫자는 임차권별 실제 배당잔액이 확정되기 전의 산출값입니다. 여기에 세금 압류 5건, 을구 18번 보증금 금액 불일치, 박운호 관계, 가등기 성격 확인까지 남습니다. 따라서 결론은 “최저가가 내려왔으니 싸다”가 아니라 “임차권별 잔액을 먼저 확정해야 한다”입니다. 권리 난도가 높고 시세 비교 근거도 없어, 현재 단계에서는 가격보다 권리확정이 선행돼야 합니다.
