의정부지방법원 2026타경60434. 고양시 덕양구 관산동 청우하이츠 102동 1층 102호, 공부상 다세대주택입니다. 소유자는 김남호이고 2021.06.11 매매로 187,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에서 현재 경매상 말소기준으로 계산된 권리는 2024.08.23 우리금융캐피탈의 가압류 6,545,560원입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정, 추가 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 백현민은 임대차계약일자 2021.04.03, 확정일자 2021.04.15, 주민등록 및 점유개시일자 2021.05.24이고 보증금은 187,000,000원입니다. 2023.07.06에는 주택임차권등기가 접수됐습니다. 따라서 원래 구조만 놓고 보면 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로, 배당되지 않는 보증금은 매수인에게 이어질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60434 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 관산동 574-4 청우하이츠 102동 1층102호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 고골길 40-34 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 지상 4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 김남호 · 2021.06.11 매매 · 거래가액 187,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 148,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
과거 우리은행 근저당권 2건은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매상 말소기준으로 계산된 권리는 2024.08.23 우리금융캐피탈 가압류이며, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 백현민의 임차관계는 주민등록·점유가 2021.05.24부터이고 임차권등기는 2023.07.06 접수돼 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백현민 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 187,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
백현민은 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 있어 대항력·우선변제권을 갖습니다. 현재 최저가 배당계산에서는 집행비용 2,877,600원을 제외한 145,522,400원을 배당받고, 보증금 중 41,477,600원이 남는 구조입니다.
② 가격 판단 — 최저가가 내려갔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 212,000,000원, 현재 최저매각가는 148,400,000원이고 1회 유찰된 상태입니다. 현재 회차는 감정가의 70%, 다음 회차 시나리오는 49%, 그 다음은 34%로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 148,400,000원이라는 숫자만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가하면 안 됩니다. 특히 대상은 공부상 다세대주택이고, 감정평가상 주위도 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 입찰가는 인근 동일·유사 다세대의 실제 거래가격을 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,877,600원 |
| 1. 임차인 백현민 보증금 | 187,000,000원 | 145,522,400원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 6,545,560원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 187,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 단순 배당계산상 임차보증금 부족분은 41,477,600원입니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 확약에 따라 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 압류 3건과 관련해 당해세가 해당될 경우 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 내유초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 지상 4층 건물 내 1층 102호이며, 공부상 다세대주택입니다. 위생·급배수·난방설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 12미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 소로1류 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21 제출된 확약서에서 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구가 매각 시점까지 그대로 유효한지 원본으로 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 백현민의 을구 순위 5번 주택임차권이 확약에 따라 실제로 말소될 수 있는 절차와 필요서류를 확인하세요.
- 압류 3건 확인. 국민건강보험공단과 부천시 압류와 관련해 당해세 해당 여부 및 매각대금에서의 우선 차감 가능성을 확인하세요.
- 시세 원본 조사. 이 사건에는 비교 실거래 자료가 없으므로 관산동 및 인근의 동일·유사 다세대 실거래를 별도로 확인해 148,400,000원의 적정성을 판단하세요.
- 용도·환금성. 공부상 다세대주택이고 주변도 다세대와 근린생활시설 혼재지역입니다. 아파트와 같은 환금성을 전제로 응찰가를 정하지 마세요.
- 현장 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 사건을 등기부와 배당표만 보면 상당히 부담스럽습니다. 보증금 187,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 148,400,000원에서는 배당 부족분이 41,477,600원이기 때문입니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 담은 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원이고 현재 회차 실질취득액은 148,400,000원입니다.
따라서 권리의 핵심 위험은 상당 부분 해소됐습니다. 다만 이것이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 실거래 시세 자료가 없기 때문에 감정가 212,000,000원에서 한 차례 유찰됐다는 사실만으로 현재 최저가를 싸다고 평가할 수 없습니다. 확약 원본의 효력 확인이 1순위, 인근 다세대 실거래를 통한 가격 검증이 2순위입니다.
