의정부지방법원 2026타경60529. 고양시 일산동구 마두동 백마마을아파트 408동 15층 1504호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 동일 면적 실거래 비교대상은 101.0㎡입니다. 현재 최저가는 감정가 706,000,000원에서 한 차례 유찰된 494,200,000원입니다. 겉으로는 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건의 핵심은 등기 순위보다 앞서 형성된 임차인의 대항력입니다.

말소기준권리는 2025.02.19 설정된 북삼새마을금고 근저당권 264,000,000원입니다. 그 이후 이준화 근저당권 110,000,000원, 신용보증기금 가압류 7,974,124원, 경기신용보증재단 가압류 61,900,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 윤영식은 2019.05.08 주민등록·점유개시로 말소기준보다 훨씬 앞서고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 순위 21번보다 중요한 2019년 전입

윤영식의 주택임차권등기 자체는 2025.05.08로 말소기준권리보다 뒤에 등기됐습니다. 그러나 대항력 판단은 임차권등기 순번만 보는 것이 아니라 주민등록·점유 시점을 확인해야 합니다. 윤영식의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2019.05.08로, 말소기준인 2025.02.19보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 844,200,000원을 봐야 한다

백마마을(청구) 동일 면적 101.0㎡의 실거래는 최근 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 661,916,666원이지만, 가격 판단은 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 654,222,222원, 최신 거래는 2026.03의 675,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -4.5% 흐름으로, 시장이 상승 국면이 아니라 하락 조정을 보이고 있습니다.

최저가 494,200,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 75.5% 수준이지만, 이는 이 물건에서 가격 메리트 판단 기준으로 사용할 수 없습니다. 매수인 인수액 350,000,000원을 더한 실질취득 844,200,000원이 최근 12개월 평균 654,222,222원, 최신 거래 675,000,000원은 물론 확인된 최고 거래 720,000,000원보다도 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 494,200,000원 가정)

현재 회차 시뮬레이션상 일반 채권 443,874,124원은 전액 배당되고 소유자 잔여 42,983,876원이 발생합니다. 윤영식 보증금 350,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 백마중학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 백마역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조 경사스라브지붕 지상 15층 건물 내 15층 1504호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지. 백마마을(청구)은 334세대, 사용승인일 1994.07.30이며 동일 면적 101.0㎡ 거래가 확인됩니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역 및 외국인등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
• 토지. 공시지가 2,376,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트이며 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰자금 기준을 최저가로 잡지 말 것. 현재 시뮬레이션 기준 최저가 494,200,000원에 임차보증금 인수 350,000,000원을 합친 실질취득 844,200,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 임차보증금 원본 확인. 등기에는 350,000,000원·367,500,000원·340,000,000원이 차례로 기재되고, 매각물건명세서에는 340,000,000원이 명시돼 있습니다. 실제 인수액 확정이 가장 중요한 확인사항입니다.
• 대항력 기준일 재확인. 윤영식의 주민등록·점유개시 2019.05.08이 말소기준 2025.02.19보다 앞서는지 주민등록·현황조사·명세서를 원본 대조해야 합니다.
• 명도비용만의 문제가 아님. 대항력 임차인은 단순 점유자가 아니므로 보증금 반환관계가 정리되지 않으면 인도·명도 일정에도 직접 영향을 줄 수 있습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -4.5% 흐름이므로 전체 평균 661,916,666원만 보고 시세를 높게 잡지 말고 최근 12개월 평균 654,222,222원과 최신 675,000,000원을 우선 확인해야 합니다.
• 배당 원본 대조. 집행비용·당해세·최우선변제 여부 등에 따라 실제 배당과 임차인 미배당액이 달라질 수 있으므로 배당요구와 명세서 원문을 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “494,200,000원짜리 아파트”가 아니다

이 사건은 한 번 유찰돼 감정가 706,000,000원에서 최저가 494,200,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 윤영식의 보증금 350,000,000원이 현재 배당 시뮬레이션상 전액 매수인 인수로 잡혀 있기 때문에, 경제적 판단 기준은 실질취득 844,200,000원입니다.

최근 12개월 동일 면적 평균은 654,222,222원, 최신 거래는 675,000,000원이며 최근 거래 흐름도 -4.5%입니다. 따라서 현재 회차는 최저가가 낮아졌다는 이유로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 후순위 근저당·가압류가 소멸한다는 점보다 대항력 임차보증금의 실제 인수액을 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 권리분석의 결론은 “말소는 되지만, 보증금은 남는다”입니다.