의정부지방법원 2026타경60577. 경기도 고양시 덕양구 향동동 467 디엠씨스타비즈3에스티 제8층 제801호입니다. 용도 표시는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 공부상 업무시설입니다. 등기부상 소유자는 김세원이며, 2023.04.28. 소유권이전등기가 접수됐고 원인은 2021.03.12. 매매·신탁재산의 처분, 거래가액은 367,700,000원입니다.
권리구조의 기준점은 같은 날 설정된 부천지구축산업협동조합의 채권최고액 276,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025.10.31. 고양시 압류, 2026.03.06. 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60577 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 467 디엠씨스타비즈3에스티 제8층 제801호 · 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 37 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상15층 내 제8층 제801호 |
| 소유자 | 김세원 · 거래가액 367,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 254,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 239,854,351원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 별도로 승계할 임차보증금이 없고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2023.04.28. 부천지구축산업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 2025.10.31. 고양시 압류와 2026.03.06. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.03.09. 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 현재 감정가 70%
감정가는 364,000,000원이고 현재 최저매각가는 254,800,000원으로 1회 유찰·감정가 70%입니다. 등기부상 소유권이전 때 기재된 거래가액은 367,700,000원이지만, 이는 현재 시장가를 그대로 뜻하는 수치가 아닙니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가하지 않는 것이 안전합니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권최고액 기준 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 254,800,000원 | 25,567,200원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 178,360,000원 | 100,937,040원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 124,851,999원 | 153,695,929원 |
③ 예상배당표 (매각가 254,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,367,200원 |
| 근저당권 · 부천지구축산업협동조합 | 276,000,000원 | 250,432,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 276,000,000원을 기준으로 보면 현재 회차에서 25,567,200원이 미배당됩니다. 신청채권 청구액은 239,854,351원이며 현재 시나리오에서는 신청채권이 충족되는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동중학교 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·지식산업센터·업무시설·아파트단지·각 급 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상15층 건물의 제8층 제801호이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측 광대로변, 남동측 및 북동측 중로변과 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(향동보금자리)이며, 공공주택지구·비행안전제4구역·제한보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 공부 이용상태는 업무시설입니다. 실제 사용 가능 범위와 관련 규정을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 254,800,000원이 감정가 364,000,000원의 70%라는 사실과 현재 시장가 대비 가격 메리트는 구분해서 판단해야 합니다.
- 압류 확인. 고양시 압류는 말소기준권리 이후로 매각 소멸 대상이지만, 실제 배당에서 조세채권의 우선순위와 금액은 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 매각물건명세서·현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
- 임대·관리비. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 업무시설의 관리비 및 체납 여부도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인”과 “가격 할인”을 분리해서 보자
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2023.04.28. 부천지구축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 고양시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 현재 최저가 254,800,000원이 감정가 364,000,000원의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 감정평가상 이용상태가 공부상 업무시설인 물건이므로, 권리분석에서는 안전형에 가깝더라도 최종 입찰 판단의 승부처는 현재 가격의 시장 적정성입니다. 권리는 통과, 가격은 검증 후 결정. 이 사건은 두 판단을 분리해서 접근하는 편이 맞습니다.
