의정부지방법원 2026타경60604. 풍동 스타팰리스 105동 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “최저가 249,900,000원”이 아니라 임차보증금 349,000,000원의 승계 여부입니다. 실제 임차인은 신종원 1명이고, 전입일 2021.05.20·확정일자 2021.04.26로 말소기준인 2024.05.03 고양시 압류보다 앞섭니다. 등기부에도 2023.06.09 주택임차권이 등기되어 있어 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
현재 회차의 배당 계산상 임차인에게 245,601,400원이 배당되고 103,398,600원이 부족합니다. 이 숫자만 보면 최저가 249,900,000원에 103,398,600원을 더 부담해야 하는 고위험 인수형처럼 보입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21. 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60604 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 105동 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상4층 중 2층 |
| 소유자 | 최승민 · 2021.05.20 소유권이전 |
| 대상면적 | 51.8681㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 249,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 349,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
말소기준은 2024.05.03 고양시 압류입니다. 임차인 신종원의 전입 2021.05.20과 확정일자 2021.04.26, 주택임차권등기 2023.06.09가 모두 그보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다. 이후 2024.08.07 고양시 압류와 2026.03.09 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신종원 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 349,000,000원 | 2021.05.20 / 2021.04.26 | 대항력 있음 우선변제 실질 인수 0원 |
주택도시보증공사는 임차권자의 채권양수인으로 강제경매를 신청했습니다. 따라서 신청채권자 청구액 349,000,000원을 임차인 보증금 349,000,000원과 별개의 또 다른 임차보증금처럼 더해 계산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 후 실질취득은 최근 시세 아래
가격 비교의 기준은 전체 12건 평균 300,833,333원보다 최근 시장을 더 잘 반영하는 최근 12개월 평균 284,666,666원, 최신 거래 280,000,000원, 그리고 최근·과거 거래 추세 -10.2%입니다. 전체 평균에는 415,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 메리트 판단에는 최근 지표를 우선하는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.42㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 50.06㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 48.42㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 48.42㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2025.09 | 50.06㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 48.42㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 284,666,666원 |
확약을 반영한 실질취득액은 249,900,000원으로 최근 12개월 평균의 87.8%입니다. 최신 거래 280,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 “낮은 최저가처럼 보이지만 보증금 인수 때문에 결국 349,000,000원 수준이 되는 전형적인 인수형”으로 결론 내리면 안 됩니다. 확약 때문에 실제 비교 기준은 249,900,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,298,600원 |
| 1. 임차인 신종원 보증금(우선변제) | 349,000,000원 | 245,601,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 349,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 임차보증금 부족액 103,398,600원이 발생하지만, 2026.05.21. 확약서에 따라 해당 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 집행비용은 4,298,600원으로 추정되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 룰상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 249,900,000원 | 103,398,600원 | 확약 반영 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 174,930,000원 | 177,319,020원 | 확약 반영 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 122,450,999원 | 229,063,315원 | 확약 반영 실질 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍동고등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재해 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 풍산역(경의중앙선·서해선)이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지상4층 건물의 2층 202호입니다. 사용승인일은 2019.10.28입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,306,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 스타팰리스101동-110동은 87세대이며, 비교 실거래 12건이 확인되지만 경매 통계상 평균 유찰 4.6회·매각률 0.0%로 경매 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 이번 권리분석의 핵심은 2026.05.21. 확약입니다. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 효력·적용 범위를 매각기일 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 실질 인수 0원 판단은 확약에 근거합니다. 낙찰 후 임차권등기 말소 절차가 실제로 이행될 수 있는지 집행 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 전체 평균 300,833,333원보다 최근 12개월 평균 284,666,666원과 최신 거래 280,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -10.2%이므로 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 안전마진을 과대평가하면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 동일 단지 경매 평균 유찰이 4.6회, 매각률이 0.0%입니다. 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 위험하지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 보증금 349,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 최저가 249,900,000원을 압도합니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 룰상 103,398,600원의 미배당 보증금이 남는 구조입니다. 그러나 2026.05.21. 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했기 때문에, 이 사건의 실질 인수는 0원, 실질취득은 249,900,000원으로 봐야 합니다.
가격은 최근 12개월 평균 284,666,666원의 87.8%라 최근 실거래 기준으로는 낮은 편입니다. 다만 시장 추세가 -10.2%이고 동일 단지 경매 통계가 평균 4.6회 유찰·매각률 0.0%라는 점은 분명한 감점 요소입니다. 결론은 “확약으로 권리 리스크는 크게 낮아졌지만, 하락 추세와 낮은 경매 환금성까지 감안해 가격 안전마진을 확인해야 하는 물건”입니다.
